--- title: "Direito de preferência depois da consolidação da propriedade" description: "Entenda por que pagar só o atraso não reativa o financiamento após a consolidação e como funciona a preferência até o segundo leilão." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/pagar-divida-ate-leilao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2a32031de5c0847a9dcf787ef2ff6d6670394034ce20835db261aae584ab723d" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27" verified_at: "2026-07-10" claim: "prazo e componentes do preço no direito de preferência" - name: "Lei 14.711/2023" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm" verified_at: "2026-07-10" claim: "redação atual da preferência e despesas incluídas na nova aquisição" - name: "STJ, Tema 1.288" url: "https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/19022026-Repetitivo-define-efeitos-da-quitacao-da-divida-em-imovel-com-alienacao-fiduciaria-apos-a-Lei-13-4652017.aspx" verified_at: "2026-07-11" claim: "distinção entre purgação anterior e direito de preferência após a consolidação" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Direito de preferência depois da consolidação da propriedade Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Depois que a consolidação é averbada, o devedor não conserva uma segunda purgação da mora sob as regras atuais. Ele pode exercer preferência para adquirir o imóvel antes do segundo leilão, mas o preço inclui a dívida e diversos custos de transferência. Tratar isso como simples quitação das parcelas atrasadas cria uma expectativa incompatível com a [Lei 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) e com o Tema 1.288 do STJ. ## Consolidação encerra a possibilidade de apenas curar o atraso No regime posterior à [Lei 13.465/2017](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465), uma vez consolidada a propriedade sem purgação anterior, o pagamento das prestações vencidas não restabelece o contrato. O Tema 1.288 do STJ fixou que o devedor passa a ter somente a preferência prevista no art. 27, § 2º-B. A matrícula atualizada mostra a data da averbação. Consultar apenas o aplicativo do banco ou um boleto em aberto não esclarece se a posição registral já mudou, e a medida correta depende precisamente desse marco. ## A preferência pode ser exercida até o segundo leilão Da consolidação até a data de realização do segundo leilão, o antigo fiduciante pode adquirir o imóvel pelo preço legal. Não é necessário vencer uma disputa de lances, mas o exercício deve ser formalizado antes do limite e seguir o procedimento indicado pelo credor e pelo registro. Data, horário e local dos leilões devem ser comunicados aos endereços constantes do contrato, inclusive o eletrônico. Obter edital e comprovantes de comunicação permite calcular a janela sem depender de informação oral do atendimento bancário. ## O preço é maior que o saldo mostrado no extrato A conta reúne dívida, despesas, prêmios de seguro, encargos legais, condomínio e tributos, inclusive ITBI e eventual laudêmio pagos na consolidação. Também cabem os custos da cobrança e do leilão. Como se trata de nova aquisição, o fiduciante assume ainda tributos, custas e emolumentos exigíveis para transferir o imóvel de volta. Por isso, o valor de preferência não corresponde ao atraso nem necessariamente ao saldo devedor isolado. A memória deve separar rubricas, datas e comprovantes para que cobranças sem base possam ser contestadas de forma específica. ## Casos antigos exigem linha do tempo própria O Tema 1.288 preservou situações anteriores à [Lei 13.465/2017](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465) em que a propriedade já estava consolidada e a mora havia sido purgada segundo o regime então aplicável. Para os atos posteriores, a data de celebração do contrato não mantém, por si só, a disciplina antiga. Contrato antigo, portanto, não significa automaticamente direito atual de reativação. É necessário cruzar vigência da lei, consolidação e eventual pagamento já realizado. ## Como formalizar a intenção e conferir o valor Solicite por escrito ao credor a memória do preço de preferência, o canal de pagamento, os documentos de consolidação e os editais. Protocole a manifestação de interesse sem aguardar o último dia e peça confirmação sobre despesas que continuam sendo acrescidas. Se houver recusa de informação, rubrica sem prova ou risco de realização do segundo leilão, um advogado pode avaliar a medida adequada. O pedido precisa demonstrar capacidade de cumprir o preço legal; alegar apenas intenção de pagar as parcelas vencidas não equivale ao exercício da preferência. ## Depois do segundo leilão a preferência deixa de existir O limite legal é a realização do segundo leilão, e não uma fase indefinida até a revenda do imóvel pelo credor. Depois disso, eventual discussão se volta à regularidade dos atos, à destinação do produto da venda e ao saldo, conforme a espécie do financiamento. Intimação inválida, preço abaixo do piso ou erro de cálculo podem justificar análise judicial, mas não recriam automaticamente a oportunidade de compra. A proteção de terceiro e as regras de perdas e danos também dependem do momento e da modalidade da operação. ## Perguntas frequentes ### Após a consolidação, posso pagar apenas as parcelas atrasadas? No regime posterior à [Lei 13.465/2017](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2017-07-11;13465), não. Se não houve purgação antes da consolidação, resta a preferência para nova aquisição pelo preço completo do art. 27, § 2º-B. ## Proveniência - [Lei 9.514/1997, art. 27, § 2º-B](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art27) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prazo e componentes do preço no direito de preferência - [Lei 14.711/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: redação atual da preferência e despesas incluídas na nova aquisição - [STJ, Tema 1.288](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/19022026-Repetitivo-define-efeitos-da-quitacao-da-divida-em-imovel-com-alienacao-fiduciaria-apos-a-Lei-13-4652017.aspx) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: distinção entre purgação anterior e direito de preferência após a consolidação --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Financiamento atrasado: da mora ao leilão do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/parei-pagar-financiamento/index.md) - [Imóvel consolidado: ainda é possível exercer preferência?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/af-preferencia-readquirir-pos-consolidacao/index.md) - [Atraso no financiamento: quando pode começar a execução](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/atraso-quantas-parcelas-execucao/index.md) - [Leilão extrajudicial do imóvel: primeira e segunda etapas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-extrajudicial-como-funciona/index.md) - [Lei 9.514, art. 26: consolidar imóvel por atraso](https://wikijuridica.com.br/leis/9514-art-26/index.md) - [Usufrutuário pode alugar e receber aluguel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usufruto-alugar-imovel/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/pagar-divida-ate-leilao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Direito de preferência depois da consolidação da propriedade. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/pagar-divida-ate-leilao/ Versão do conteúdo: sha256:2a32031de5c0847a9dcf787ef2ff6d6670394034ce20835db261aae584ab723d Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-pagar-divida-ate-leilao", "type": "webpage", "title": "Direito de preferência depois da consolidação da propriedade", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/pagar-divida-ate-leilao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2a32031de5c0847a9dcf787ef2ff6d6670394034ce20835db261aae584ab723d", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: