--- title: "Venda da fração de imóvel em condomínio comum sem aviso ao coproprietário" description: "Coproprietário de imóvel indivisível vendeu sua parte a estranho sem avisar você? Veja o direito de preferência e o prazo para tomar a fração." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-condomino-venda-fracao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:a0e695ad582d3528abde463dc989fe322c5c8fee8b48c2640556032eae74d938" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 504" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art504" verified_at: "2026-07-08" claim: "preferência, prazo, depósito e prioridade entre condôminos" - name: "STJ, Informativo de Jurisprudência 683" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D017947" verified_at: "2026-07-11" claim: "registro como termo inicial quando não houve notificação prévia" - name: "Código Civil, art. 1.245" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245" verified_at: "2026-07-11" claim: "registro do título e publicidade da transferência imobiliária" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Venda da fração de imóvel em condomínio comum sem aviso ao coproprietário Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O [artigo 504](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art504) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) protege o condômino quando outro coproprietário vende sua parte de coisa comum indivisível a pessoa estranha sem oferecer as mesmas condições. O direito não abrange automaticamente a venda de unidade autônoma em condomínio edilício nem qualquer imóvel divisível. Para haver a parte para si, o condômino precisa agir em cento e oitenta dias e depositar o preço. Se não houve comunicação prévia, o STJ conta o prazo do registro da escritura, que torna o negócio publicamente cognoscível. ## Preferência exige coisa indivisível e venda a estranho A regra incide na alienação onerosa de quinhão ideal da coisa que não pode ser comodamente dividida. Venda a outro condômino não aciona a preferência contra estranho. A negociação deve ser comparada com o título real: doação, permuta ou transferência de unidade autônoma podem ter disciplina diferente, e simulação do rótulo pode ser discutida. A indivisibilidade pode decorrer da natureza, da lei ou da inviabilidade econômica da divisão. Matrícula, planta e uso mostram se existe copropriedade pro indiviso ou unidades juridicamente independentes. ## Oferta deve revelar todas as condições Antes de vender ao terceiro, o condômino deve informar preço, forma e prazo de pagamento, garantias, comissão e demais vantagens relevantes. Notificação judicial ou extrajudicial com comprovante facilita provar ciência inequívoca, embora o STJ admita outros meios idôneos. Convite vago para comprar, sem condições equivalentes, não inicia com segurança a escolha. O preferente precisa aceitar em igualdade, não selecionar apenas parcelas favoráveis. Se o terceiro obteve prazo, desconto ou encargo lateral, esses elementos devem entrar na comparação e no valor a depositar. ## Prazo corre da ciência ou, sem aviso, do registro O artigo 504 fixa decadência de cento e oitenta dias. No REsp 1.628.478, o STJ decidiu que, ausente notificação prévia, o registro da escritura de compra e venda, com a publicidade prevista pelo artigo 1.245 ([art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245)) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), inicia o prazo, porque dá publicidade às informações do título. Se houve ciência inequívoca antes, a data comprovada pode antecipar a contagem. Não se deve aguardar indefinidamente alegando descoberta subjetiva depois do registro. Certidão histórica e cópia da escritura revelam data, preço e condições. Negociação informal não suspende automaticamente a decadência. ## Depósito integral integra o exercício da preferência O condômino busca haver para si a parte vendida mediante ação de preferência e depósito do preço nas condições do artigo. Não é simples adjudicação compulsória baseada em promessa anterior. Depósito incompleto ou fora do prazo pode levar à decadência; necessidade de financiamento não autoriza presumir extensão judicial da janela legal. Comprador e vendedor devem participar do contraditório. A sentença, se procedente, produz os efeitos necessários sobre o quinhão e o preço, sem transformar o terceiro em autor automático de perdas e danos contra todos os envolvidos. ## Vários condôminos seguem a prioridade do parágrafo único Concorrendo mais de um, prefere quem tiver benfeitorias de maior valor; faltando benfeitorias, quem possuir quinhão maior. Em igualdade, os comproprietários interessados podem haver a parte depositando previamente o preço. Prova das benfeitorias, titularidade e frações deve acompanhar a medida. Avaliação das melhorias deve separar obra incorporada à coisa de simples despesa de uso, e a certidão deve confirmar o tamanho atual de cada quinhão antes de aplicar a prioridade. Antes da venda, notificar todos e registrar respostas reduz litígio. Depois dela, organize matrícula, escritura, comunicações e recursos para o depósito. A análise jurídica deve contar o prazo de forma conservadora, sem prometer preferência quando o objeto é divisível ou unidade autônoma. Calcule o depósito com base no título e nos encargos efetivamente assumidos pelo terceiro, documentando a origem dos recursos. Oferta de valor nominal menor não reproduz igualdade quando ignora prazo, garantia ou comissão. ## Perguntas frequentes ### Os 180 dias contam sempre de quando descobri a venda? Não. Sem notificação prévia, o STJ fixou o registro da escritura como início, por presumir ciência pública do negócio. ### Basta ajuizar sem depositar o preço? Não. O artigo 504 vincula o exercício ao depósito do preço, e a integralidade e o prazo precisam ser observados. ## Proveniência - [Código Civil, art. 504](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art504) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: preferência, prazo, depósito e prioridade entre condôminos - [STJ, Informativo de Jurisprudência 683](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D017947) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: registro como termo inicial quando não houve notificação prévia - [Código Civil, art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: registro do título e publicidade da transferência imobiliária --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Comprar imóvel em inventário: alvará, cessão e riscos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/compra-imovel-espolio/index.md) - [Venda de pai para filho: quando herdeiros precisam assinar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/venda-ascendente-descendente/index.md) - [Venda de imóvel sem outorga do cônjuge pode ser anulada](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/venda-sem-outorga-conjugal/index.md) - [Condômino quer vender sua parte: você tem preferência?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-condomino-coisa-comum/index.md) - [REsp 1.525.638 do STJ: necessidade de outorga conjugal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1525638/index.md) - [Cota de condomínio antes das chaves: quando começa a obrigação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-antes-das-chaves/index.md) - [Artigo 27: preferência do inquilino na compra do imóvel](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-27/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/preferencia-condomino-venda-fracao/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 504** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art504` - [REsp 2.025.344 do STJ: direito de preferência](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2025344/index.md) - [REsp 2.091.773 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2091773/index.md) - [REsp 2.162.962 do STJ: falha na intimação e dúvida objetiva](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2162962/index.md) - [Condômino quer vender sua parte: você tem preferência?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-condomino-coisa-comum/index.md) **Código Civil, art. 1.245** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1245` - [Imóvel do divórcio: registro e ITBI após a escritura](https://wikijuridica.com.br/familia/divorcio-averbacao-imovel-itbi/index.md) - [Adjudicação: quando o credor recebe o bem penhorado](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao/index.md) - [Alienação fiduciária de imóvel: quem é o dono até a quitação](https://wikijuridica.com.br/glossario/alienacao-fiduciaria-imovel/index.md) - [Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa](https://wikijuridica.com.br/glossario/compra-e-venda-elementos/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Venda da fração de imóvel em condomínio comum sem aviso ao coproprietário. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-condomino-venda-fracao/ Versão do conteúdo: sha256:a0e695ad582d3528abde463dc989fe322c5c8fee8b48c2640556032eae74d938 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-preferencia-condomino-venda-fracao", "type": "webpage", "title": "Venda da fração de imóvel em condomínio comum sem aviso ao coproprietário", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-condomino-venda-fracao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:a0e695ad582d3528abde463dc989fe322c5c8fee8b48c2640556032eae74d938", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: