--- title: "Quando o lojista tem preferência para comprar o imóvel?" description: "Veja em quais negócios o locatário comercial tem preferência, como funciona o prazo de trinta dias e quais são as exceções do art. 32." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-lojista-venda/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:a3fa2921957e65ebb6e6b648d3bd7c844632be22e7d1187414c6ff96c900c471" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 27" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art27" verified_at: "2026-07-08" claim: "negócios sujeitos ao direito de preferência e conteúdo da comunicação ao locatário" - name: "Lei 8.245/1991, art. 28" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art28" verified_at: "2026-07-11" claim: "caducidade da preferência se a proposta não for aceita inequivocamente em trinta dias" - name: "Lei 8.245/1991, art. 32" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art32" verified_at: "2026-07-11" claim: "exclusões da preferência e condição destacada para propriedade fiduciária e realização de garantia" - name: "Lei 8.245/1991, art. 33" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art33" verified_at: "2026-07-08" claim: "perdas e danos e requisitos para o locatário preterido haver o imóvel do adquirente" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Quando o lojista tem preferência para comprar o imóvel? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O locatário não recebe preferência em toda mudança de propriedade. A [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) define uma lista de negócios sujeitos à oferta e outra lista de situações excluídas. Também distingue a aceitação da proposta, o pedido de perdas e danos e a pretensão de adquirir o imóvel do terceiro. Conferir a operação, a comunicação e a averbação do contrato evita aplicar o prazo certo ao negócio errado. ## Operações alcançadas pelo art. 27 O art. 27 assegura preferência em igualdade de condições na venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento. A comunicação deve informar as condições do negócio, especialmente preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário em que a documentação pode ser examinada. Permuta, doação e usufruto não devem ser acrescentados a essa lista como se estivessem no caput do dispositivo. ## Aceitação inequívoca em trinta dias Pelo art. 28, o direito caduca se o locatário não aceitar a proposta de forma inequívoca no prazo de trinta dias. A contagem pressupõe ciência de uma comunicação com condições suficientes para a decisão. Uma resposta que muda preço, prazo ou forma de pagamento pode representar contraproposta, e não exercício da preferência em igualdade com o terceiro. A prova do recebimento e do conteúdo de ambas as mensagens é central. ## Exclusões expressas do art. 32 A preferência não alcança perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Para contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o parágrafo único também trata da [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) de propriedade fiduciária e da perda da propriedade ou venda por formas de realização de garantia. Nessa hipótese adicional, a condição deve constar destacadamente em cláusula contratual específica. ## Venda sem respeito à preferência O art. 33 permite ao locatário preterido reclamar perdas e danos. Para haver o imóvel para si, porém, existem requisitos adicionais: depósito do preço e das despesas do ato de transferência, pedido em até seis meses do registro da alienação e contrato de locação averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes dessa alienação. A simples existência de contrato escrito não substitui a averbação para essa tutela contra o adquirente. ## A averbação muda o remédio disponível Sem averbação tempestiva, pode subsistir a pretensão de perdas e danos contra quem descumpriu a preferência, mas não se deve prometer a transferência do imóvel do terceiro. Com a averbação, ainda será necessário provar a preterição e cumprir depósito e prazo. Matrícula atualizada, contrato, comprovante da averbação, notificação, proposta do terceiro e escritura ou registro formam o núcleo documental da análise. ## Condições diferentes exigem nova comparação A preferência deve refletir o negócio efetivamente celebrado. Se o preço, a entrada, o parcelamento ou outra condição relevante muda depois da primeira comunicação, não é seguro tratar a recusa anterior como renúncia permanente. Deve-se comparar a oferta recebida pelo locatário com o instrumento levado a registro e verificar se surgiu uma oportunidade distinta. A lei protege igualdade de condições, não prioridade abstrata sobre qualquer negociação futura. ## Como conferir uma proposta na prática Se o locador informa que venderá a sala por determinado preço parcelado, o lojista deve verificar se recebeu todos os termos e se consegue aceitá-los sem reservas dentro de trinta dias. Se depois descobrir registro por preço ou forma diferentes, será preciso comparar os negócios e a situação registral da locação. A revisão jurídica rápida ajuda a preservar prova e prazo, mas não transforma permuta, doação ou execução judicial em venda voluntária sujeita ao art. 27. ## Perguntas frequentes ### A preferência existe se o imóvel for dado em permuta? Não. A permuta aparece entre as exclusões expressas do [art. 32](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art32) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm). ### Sem averbação o lojista perde toda proteção? Não necessariamente. O art. 33 prevê perdas e danos, mas a pretensão de haver o imóvel do adquirente exige averbação anterior, depósito e observância do prazo de seis meses. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 27](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art27) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: negócios sujeitos ao direito de preferência e conteúdo da comunicação ao locatário - [Lei 8.245/1991, art. 28](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art28) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: caducidade da preferência se a proposta não for aceita inequivocamente em trinta dias - [Lei 8.245/1991, art. 32](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art32) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: exclusões da preferência e condição destacada para propriedade fiduciária e realização de garantia - [Lei 8.245/1991, art. 33](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art33) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: perdas e danos e requisitos para o locatário preterido haver o imóvel do adquirente --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Desapropriação de imóvel alugado: direito do lojista](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desapropriacao-imovel-alugado/index.md) - [Direito de preferência do inquilino na venda do imóvel alugado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/direito-preferencia-inquilino/index.md) - [Venda sem respeitar a preferência do inquilino: o que fazer](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-violada-adjudicacao/index.md) - [Empresa aluga moradia: quem é o locatário](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-pj-moradia-socio/index.md) - [Averbação da locação com cláusula de vigência](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-averbacao-locacao-clausula-vigencia/index.md) - [Uso diverso no imóvel comercial: infração e prova](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/uso-diverso-ponto/index.md) - [Matrícula do imóvel: como ler o documento do cartório](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/matricula-imovel-como-ler/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/preferencia-lojista-venda/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Quando o lojista tem preferência para comprar o imóvel?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-lojista-venda/ Versão do conteúdo: sha256:a3fa2921957e65ebb6e6b648d3bd7c844632be22e7d1187414c6ff96c900c471 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-preferencia-lojista-venda", "type": "webpage", "title": "Quando o lojista tem preferência para comprar o imóvel?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/preferencia-lojista-venda/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:a3fa2921957e65ebb6e6b648d3bd7c844632be22e7d1187414c6ff96c900c471", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: