--- title: "O que é a promessa de compra e venda e qual sua força jurídica" description: "Entenda o que a lei diz sobre a promessa de compra e venda de imóvel, quando ela gera direito real e como funciona a adjudicação compulsória." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:87aaefcbaeba4953d5c93e8c7b443a2eeaa6dfbef613e17d4769ca246086e162" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.417 e 1.418 (Do Direito do Promitente Comprador)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-10" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "define o direito real do promitente comprador e fundamenta a adjudicação compulsória quando o vendedor recusa a outorga da escritura" - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 462" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art462" verified_at: "2026-07-10" claim: "exige que o contrato preliminar contenha os requisitos essenciais do contrato definitivo" - name: "Decreto-Lei 58/1937, art. 5º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1937-1946/del058.htm#art5" verified_at: "2026-07-10" claim: "dá oponibilidade a terceiros à promessa averbada em loteamentos urbanos" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O que é a promessa de compra e venda e qual sua força jurídica Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A promessa de compra e venda é o contrato pelo qual uma pessoa se compromete a vender e outra a comprar um imóvel, deixando a escritura definitiva para um momento futuro, geralmente após o pagamento integral do preço. Embora pareça um passo intermediário sem grande peso, esse instrumento pode gerar direito real sobre o bem, dependendo de como foi feito e se foi levado a registro. A distinção entre a promessa que só obriga as partes entre si e a que vale contra qualquer terceiro é o ponto que mais gera dúvida e também mais litígio. ## O que o artigo 1.417 do Código Civil garante ao promitente comprador O [art. 1.417](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1417) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) estabelece que, quando a promessa de compra e venda não contém cláusula de arrependimento, é celebrada por instrumento público ou particular e é registrada no cartório de registro de imóveis, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Isso significa muito mais do que uma simples expectativa contratual: o direito passa a valer contra terceiros, inclusive contra quem venha a comprar o mesmo imóvel do promitente vendedor depois do registro, e contra credores que tentem penhorar o bem. Sem o registro, a promessa ainda existe e obriga o vendedor perante o comprador, mas fica restrita ao plano pessoal: se o imóvel for vendido a outra pessoa que registre antes, o comprador original só resta com a via da indenização por perdas e danos contra quem descumpriu o compromisso. ## Os requisitos do contrato preliminar previstos no artigo 462 Como todo contrato preliminar, a promessa de compra e venda precisa observar o [art. 462](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art462) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm): deve conter todos os elementos essenciais do contrato definitivo, exceto a forma. Ou seja, é preciso identificar as partes, o imóvel com precisão, o preço, a forma de pagamento e o prazo para a celebração da escritura final. A ausência de algum desses elementos pode esvaziar a força do compromisso e dificultar tanto o registro quanto uma eventual ação para suprir a vontade da parte que não comparece à escritura. ## Adjudicação compulsória quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura O [art. 1.418](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1418) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) dá ao promitente comprador titular do direito real a possibilidade de exigir do promitente vendedor, ou de quem tenha recebido os direitos dele, a outorga da escritura definitiva. Havendo recusa, cabe pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, que supre a vontade da parte inadimplente e transfere a propriedade por decisão judicial. É esse mecanismo que dá sentido prático ao direito real: ele não depende da boa vontade do vendedor para se concretizar. ## A promessa em loteamentos e a oponibilidade do Decreto-Lei 58/1937 Em loteamentos urbanos, a promessa de compra e venda tem regramento próprio no [Decreto-Lei 58/1937](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:decreto.lei:1937-12-10;58), anterior ao [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 e ainda em vigor nessa matéria específica. O art. 5º prevê que a averbação do compromisso atribui ao compromissário direito oponível a terceiros quanto à alienação ou oneração posterior do lote, reforçando a mesma lógica de proteção: o registro é o que transforma uma promessa em garantia real contra o mundo, e não apenas contra quem assinou o papel. ## Perguntas frequentes ### A promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento particular? Sim. O [art. 1.417](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1417) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) admite tanto instrumento público quanto particular; o que gera direito real é o registro no cartório de imóveis, não a forma do documento em si. ### O que acontece se a promessa tiver cláusula de arrependimento? Havendo cláusula de arrependimento expressa, o compromisso não gera o direito real do art. 1.417, porque a lei exige justamente a ausência dessa cláusula para que o registro produza esse efeito. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.417 e 1.418 (Do Direito do Promitente Comprador)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-10 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define o direito real do promitente comprador e fundamenta a adjudicação compulsória quando o vendedor recusa a outorga da escritura - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 462](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art462) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: exige que o contrato preliminar contenha os requisitos essenciais do contrato definitivo - [Decreto-Lei 58/1937, art. 5º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1937-1946/del058.htm#art5) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: dá oponibilidade a terceiros à promessa averbada em loteamentos urbanos --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Adjudicação compulsória: obter a escritura na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Contrato de gaveta: os riscos da compra sem registro](https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-de-gaveta/index.md) - [Contrato de gaveta: riscos reais para quem compra assim](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/contrato-gaveta-riscos/index.md) - [Cessão de direitos: como vender o imóvel na planta](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cessao-direitos-compra/index.md) - [Desistir da compra de imóvel usado antes da escritura](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-particular-antes-escritura/index.md) - [Comprar imóvel em inventário: alvará, cessão e riscos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/compra-imovel-espolio/index.md) - [REsp 1.962.366 do STJ: promessa de compra e venda](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1962366/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 462** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art462` - [Contrato preliminar: a promessa que obriga a fechar](https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-preliminar/index.md) - [REsp 2.215.333 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2215333/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro cabe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-desistiu-sinal-dobro/index.md) **Código Civil, art. 1.417** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1417` - [REsp 1.663.221 do STJ: promessa de compra e venda e área rural](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1663221/index.md) - [REsp 1.770.095 do STJ: direito imobiliário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1770095/index.md) - [REsp 1.995.732 do STJ: processual civil e civil e ação ordinária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1995732/index.md) - [REsp 2.091.432 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2091432/index.md) **Código Civil, art. 1.418** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1418` - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [REsp 1.999.698 do STJ: adjudicação compulsória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999698/index.md) - [REsp 2.095.461 do STJ: ação de adjudicação compulsória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2095461/index.md) - [REsp 2.128.625 do STJ: recurso especial não conhecido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2128625/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. O que é a promessa de compra e venda e qual sua força jurídica. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/ Versão do conteúdo: sha256:87aaefcbaeba4953d5c93e8c7b443a2eeaa6dfbef613e17d4769ca246086e162 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-promessa-compra-venda-verbete", "type": "webpage", "title": "O que é a promessa de compra e venda e qual sua força jurídica", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:87aaefcbaeba4953d5c93e8c7b443a2eeaa6dfbef613e17d4769ca246086e162", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: