--- title: "Como forçar a escritura quando o vendedor se recusa após a promessa quitada" description: "Pagou o imóvel integralmente e o vendedor se recusa a outorgar a escritura? Veja o procedimento de adjudicação compulsória e o que a Súmula 239 do STJ garante." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-descumprimento-adjudicacao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:96c4a5e2e0a232edbf408c122a14960f7730550b20e3f89566f47cf057424aa6" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 463" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art463" verified_at: "2026-07-16" claim: "garante o direito de exigir a celebração do contrato definitivo a partir do contrato preliminar sem cláusula de arrependimento" - name: "Código Civil, art. 464" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art464" verified_at: "2026-07-16" claim: "autoriza o juiz a suprir a vontade da parte inadimplente e conferir caráter definitivo ao contrato preliminar" - name: "Código de Processo Civil, art. 501" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art501" verified_at: "2026-07-16" claim: "determina que a sentença transitada em julgado produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida" - name: "STJ, Súmula 239" url: "https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-eletronica-2001_144_capSumulas.pdf" verified_at: "2026-07-16" claim: "afasta o registro do compromisso de compra e venda como condição para o direito à adjudicação compulsória" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Como forçar a escritura quando o vendedor se recusa após a promessa quitada Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quitar integralmente uma promessa de compra e venda e depois esbarrar na recusa do vendedor em comparecer ao cartório é uma situação que a lei já previu e resolveu: a vontade do vendedor pode ser suprida pelo Judiciário, e a sentença ocupa o lugar da escritura que ele se nega a assinar. O caminho para isso tem nome e rito próprios. ## Por que a recusa do vendedor não paralisa a transferência O [art. 463](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art463) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) garante que, concluído o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo para a outra parte cumprir. Esgotado esse prazo sem que o vendedor compareça, o art. 464 permite ao juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a natureza da obrigação se opuser a isso — o que normalmente não ocorre em compra e venda de imóvel já quitada. ## Os requisitos que sustentam o pedido de adjudicação compulsória Para que o pedido tenha força, o comprador precisa demonstrar o contrato preliminar (mesmo que informal, desde que comprovável), a quitação integral do preço combinado e a recusa (ou inércia) do vendedor em outorgar a escritura definitiva depois de notificado ou intimado para isso. Reunir os comprovantes de pagamento de todas as parcelas, o próprio instrumento de promessa e, se houver, a notificação extrajudicial ao vendedor cobrando a assinatura, é o que instrui a petição inicial dessa ação. ## O registro do compromisso ajuda, mas não é indispensável A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Isso significa que, mesmo sem ter levado o contrato preliminar a registro, o comprador que pagou integralmente o imóvel pode buscar a adjudicação judicial; o registro é relevante principalmente para produzir efeitos perante terceiros, não para o exercício da pretensão entre as próprias partes do negócio. ## O que a sentença produz no lugar da escritura Julgado procedente o pedido e transitada em julgado a decisão, o [art. 501](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art501) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) determina que a sentença produzirá todos os efeitos da declaração de vontade não emitida pelo vendedor. Na prática, a própria sentença (com a certidão de trânsito em julgado) é levada ao registro de imóveis para transferir a propriedade, substituindo por completo a escritura pública que o vendedor se recusou a assinar. ## Perguntas frequentes ### É preciso notificar o vendedor antes de entrar com a ação de adjudicação compulsória? Embora não seja sempre exigida como condição formal, notificar previamente reforça a prova da recusa ou da inércia do vendedor, o que fortalece o pedido apresentado ao juiz. ### A ação de adjudicação compulsória serve só para imóvel já quitado? Ela se destina especificamente ao comprador que já cumpriu sua parte no contrato (normalmente o pagamento integral do preço) e enfrenta a recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva correspondente. ### Depois da sentença, ainda é preciso ir ao cartório? Sim, mas apenas para levar a certidão da sentença transitada em julgado a registro, já que ela substitui a escritura pública e serve de título para a transferência formal da propriedade no registro de imóveis. ## Proveniência - [Código Civil, art. 463](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art463) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: garante o direito de exigir a celebração do contrato definitivo a partir do contrato preliminar sem cláusula de arrependimento - [Código Civil, art. 464](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art464) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: autoriza o juiz a suprir a vontade da parte inadimplente e conferir caráter definitivo ao contrato preliminar - [Código de Processo Civil, art. 501](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art501) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: determina que a sentença transitada em julgado produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida - [STJ, Súmula 239](https://www.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-eletronica-2001_144_capSumulas.pdf) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: afasta o registro do compromisso de compra e venda como condição para o direito à adjudicação compulsória --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro é automática?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-devolucao-dobro-vendedor-desiste/index.md) - [Vendedor desistiu após o sinal: devolução em dobro cabe?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-desistiu-sinal-dobro/index.md) - [Arras confirmatórias x penitenciais: qual regra vale](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-tipos-confirmatorias-penitenciais/index.md) - [Desistência da compra de imóvel usado: o destino do sinal](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desistencia-imovel-usado-sinal/index.md) - [Vendedor atrasa documentos do imóvel: como cobrar e rescindir](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-atrasa-documentacao/index.md) - [Mamoplastia após emagrecimento: plano é obrigado?](https://wikijuridica.com.br/saude/reparadora-mamoplastia-pos-emagrecimento/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/promessa-descumprimento-adjudicacao/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 463** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art463` - [Contrato preliminar: a promessa que obriga a fechar](https://wikijuridica.com.br/glossario/contrato-preliminar/index.md) - [REsp 2.054.411 do STJ: execução de título executivo extrajudicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2054411/index.md) - [Sinal pago só por recibo, sem contrato: qual proteção existe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-recibo-sem-contrato/index.md) **Código de Processo Civil, artigo 501** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art501` - [Cláusula buy-sell: a compra forçada entre sócios em impasse](https://wikijuridica.com.br/empresarial/clausula-buy-sell-acordo-socios/index.md) - [REsp 1.900.951 do STJ: agravo de instrumento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1900951/index.md) - [REsp 2.196.855 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2196855/index.md) - [Comprador morreu antes da escritura: herdeiros podem exigir?](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/comprador-falecido-escritura/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Como forçar a escritura quando o vendedor se recusa após a promessa quitada. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-descumprimento-adjudicacao/ Versão do conteúdo: sha256:96c4a5e2e0a232edbf408c122a14960f7730550b20e3f89566f47cf057424aa6 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-promessa-descumprimento-adjudicacao", "type": "webpage", "title": "Como forçar a escritura quando o vendedor se recusa após a promessa quitada", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-descumprimento-adjudicacao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:96c4a5e2e0a232edbf408c122a14960f7730550b20e3f89566f47cf057424aa6", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: