--- title: "Reforma malfeita: garantia da empreitada e o prazo para reclamar" description: "Entenda a garantia legal da empreitada, o prazo para cobrar reparo de reforma com defeito e a diferença entre o regime do Código Civil e do CDC." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-mal-feita-responsabilidade/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:77077b212dc9d04e32cf9143656b81367688f0063dfbf5dfe9bc40d28d12b203" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 618" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618" verified_at: "2026-07-08" claim: "Ancora o prazo de garantia de cinco anos por solidez e segurança da obra" - name: "Código Civil, art. 615" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art615" verified_at: "2026-07-08" claim: "Ancora o direito de recusar obra em desacordo com o contratado, base dos vícios que não são estruturais" - name: "Código de Defesa do Consumidor, art. 20" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art20" verified_at: "2026-07-10" claim: "Ancora as opções de reexecução, restituição ou abatimento quando o serviço é prestado por fornecedor profissional" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Reforma malfeita: garantia da empreitada e o prazo para reclamar Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Terminada a reforma, é só depois de algumas semanas ou meses de uso que muitos defeitos aparecem: infiltração, rachadura, piso solto, instalação elétrica que falha. Quando isso acontece, a primeira dúvida do contratante é se ainda dá tempo de cobrar o empreiteiro — e a resposta depende de qual regime de garantia se aplica ao caso e de quando o defeito foi percebido. ## A garantia de solidez e segurança do art. 618 do Código Civil O [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) impõe ao empreiteiro de obras responsabilidade por prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra, respondendo por defeitos que comprometam a estrutura ou a segurança do imóvel, como problemas de fundação, rachaduras estruturais ou infiltrações que ameacem a integridade da construção. Esse prazo de garantia é considerado de ordem pública e não pode ser reduzido por cláusula contratual. ## O prazo decadencial para acionar essa garantia Descoberto o defeito dentro dos cinco anos de garantia, o contratante tem 180 dias, contados da ciência do vício, para propor a ação contra o empreiteiro, conforme a jurisprudência consolidada sobre a decadência aplicável a essa hipótese. Isso significa que não basta o defeito surgir dentro do prazo de garantia — é preciso agir dentro da janela decadencial a partir do momento em que o problema se tornou perceptível. ## Defeitos que fogem da garantia estrutural do art. 618 Nem todo problema de reforma se enquadra na garantia de solidez e segurança. O [art. 615](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art615) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) trata da entrega e do recebimento da obra, prevendo que o dono pode recusar a obra que não observou as instruções contratadas ou as regras técnicas aplicáveis, o que ampara reclamações sobre acabamento malfeito, cor errada, piso desnivelado sem risco estrutural e outros vícios estéticos ou funcionais que não ameaçam a segurança do imóvel. Nesses casos, o prazo para reclamar segue o regime geral de vícios do próprio [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), distinto do prazo de cinco anos reservado à garantia estrutural, e costuma exigir agilidade maior do contratante logo após perceber o problema, sob pena de o silêncio prolongado ser interpretado como aceitação tácita do serviço entregue. ## Quando o Código de Defesa do Consumidor se aplica Se o contratante é destinatário final do serviço e o empreiteiro atua de forma profissional e habitual no mercado, o [art. 20](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art20) do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) pode incidir, garantindo ao consumidor a escolha entre reexecução do serviço, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional do preço, com prazo de reclamação de 90 dias para vício aparente ou de fácil constatação, contados da entrega efetiva do serviço. ## Quando o pedido de reparo não prospera A cobrança tende a falhar quando o defeito decorre de uso inadequado do imóvel pelo próprio contratante depois da entrega, de reformas posteriores feitas por terceiros, ou de desgaste natural compatível com o tempo decorrido. Também enfraquece o pedido a ausência de qualquer registro fotográfico ou laudo técnico próximo à data em que o defeito foi percebido, dificultando provar que o vício já existia desde a execução. ## Um exemplo de infiltração pós-reforma Imagine um apartamento que, oito meses depois de uma reforma de banheiro, começou a apresentar infiltração visível no teto do vizinho de baixo. Um laudo técnico aponta falha na impermeabilização executada pelo empreiteiro. Como o defeito compromete a estrutura e apareceu dentro dos cinco anos do art. 618, o contratante notifica o empreiteiro, reúne o laudo e as fotos, e tem 180 dias a partir da ciência do problema para agir judicialmente, caso não haja acordo amigável para o reparo. Organizar essa contagem de prazo e a notificação é acompanhamento que um advogado particular assume remotamente, recebendo o laudo técnico e o contrato original por WhatsApp. ## Perguntas frequentes ### O prazo de 180 dias conta da entrega da obra ou da descoberta do defeito? Conta da ciência do defeito pelo contratante, e não da data de entrega da obra, desde que essa descoberta ocorra dentro do prazo de garantia de cinco anos previsto no art. 618. ## Proveniência - [Código Civil, art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora o prazo de garantia de cinco anos por solidez e segurança da obra - [Código Civil, art. 615](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art615) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora o direito de recusar obra em desacordo com o contratado, base dos vícios que não são estruturais - [Código de Defesa do Consumidor, art. 20](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art20) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora as opções de reexecução, restituição ou abatimento quando o serviço é prestado por fornecedor profissional --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Empreiteiro abandonou a obra: como agir e cobrar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/empreiteiro-abandonou-obra/index.md) - [Orçamento de obra estourou: construtor pode cobrar mais?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/orcamento-obra-estourou/index.md) - [Reforma no imóvel novo: quando ela derruba a garantia](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-propria-perda-garantia/index.md) - [Trinca ou piso solto: é garantia estrutural ou de acabamento?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-estrutural-x-acabamento-garantia/index.md) - [Imóvel vizinho em ruína: como exigir reparo ou demolição](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/predio-vizinho-ruina/index.md) - [Produto sem manual em português: o que exigir](https://wikijuridica.com.br/consumidor/produto-sem-manual-em-portugues/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/reforma-mal-feita-responsabilidade/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 615** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art615` - [Garantia do serviço: por quanto tempo o autônomo responde](https://wikijuridica.com.br/autonomos/garantia-do-servico-prestado-por-quanto-tempo/index.md) - [Vistoria de entrega com defeito: como agir antes de assinar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vistoria-recusa-entrega-vicio-aparente/index.md) **Código Civil, art. 618** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art618` - [Empreitada: contratar obra por preço e a garantia de 5 anos](https://wikijuridica.com.br/glossario/empreitada/index.md) - [REsp 1.999.665 do STJ: direito administrativo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999665/index.md) - [REsp 2.079.069 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2079069/index.md) - [REsp 2.115.040 do STJ: recurso especial não conhecido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2115040/index.md) **Código de Defesa do Consumidor, art. 20** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art20` - [Reacomodação em classe inferior: diferença e reparação](https://wikijuridica.com.br/aereo/reacomodacao-classe-inferior-downgrade/index.md) - [Tratamento ortodôntico passou do prazo: o que exigir](https://wikijuridica.com.br/consumidor/aparelho-ortodontico-prazo-estourado/index.md) - [Produto voltou pior da assistência técnica: como cobrar](https://wikijuridica.com.br/consumidor/assistencia-devolveu-produto-danificado/index.md) - [Buffet descumpriu o contrato da festa: como cobrar o prejuízo](https://wikijuridica.com.br/consumidor/buffet-descumpriu-contrato-da-festa/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Reforma malfeita: garantia da empreitada e o prazo para reclamar. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-mal-feita-responsabilidade/ Versão do conteúdo: sha256:77077b212dc9d04e32cf9143656b81367688f0063dfbf5dfe9bc40d28d12b203 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-reforma-mal-feita-responsabilidade", "type": "webpage", "title": "Reforma malfeita: garantia da empreitada e o prazo para reclamar", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-mal-feita-responsabilidade/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:77077b212dc9d04e32cf9143656b81367688f0063dfbf5dfe9bc40d28d12b203", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: