--- title: "Fiz reforma no apartamento novo: perdi mesmo a garantia da construtora?" description: "A construtora recusou o reparo alegando reforma no imóvel? Entenda quando essa intervenção afasta a garantia de cinco anos e quando não afasta." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-propria-perda-garantia/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:901d63776993ac44b482fc566f4e04d2d22c1ebb54e6b0453efb7039c84d6178" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 618" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618" verified_at: "2026-07-16" - name: "Código Civil, art. 927" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art927" verified_at: "2026-07-16" claim: "estabelece o dever geral de indenizar por ato ilícito, base do raciocínio de nexo causal aplicado à excludente por intervenção do proprietário" - name: "Código Civil, art. 945" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art945" verified_at: "2026-07-16" claim: "prevê a redução proporcional da indenização quando há concorrência de causas para o dano" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Fiz reforma no apartamento novo: perdi mesmo a garantia da construtora? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 É comum a construtora negar um reparo dizendo apenas que o morador "mexeu no imóvel" depois da entrega. Essa frase, sozinha, não resolve nada. A garantia legal de solidez e segurança não desaparece por qualquer intervenção; ela só deixa de proteger o comprador quando existe prova técnica de que a reforma, e não a execução original da obra, foi a causa do defeito reclamado. ## A garantia legal não se extingue por qualquer intervenção do morador Pelo [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), o construtor responde durante cinco anos pela solidez e pela segurança do trabalho. Essa é uma norma cogente, e a presunção de responsabilidade do construtor persiste enquanto o defeito não decorrer de causa estranha à obra original. Uma reforma estética, como pintura, troca de piso não estrutural ou substituição de revestimento, dificilmente rompe essa garantia, porque não interfere nos elementos que sustentam a estrutura ou impedem a infiltração de água até a armadura. ## Quando a reforma realmente rompe o nexo causal A situação muda quando a intervenção atinge elementos estruturais: remoção ou enfraquecimento de viga e pilar, abertura de furo em laje protendida sem projeto, alteração da impermeabilização original da laje ou da fachada, ou sobrecarga além da prevista no memorial de cálculo. Nesses casos, uma perícia de engenharia pode identificar que o defeito decorre diretamente da intervenção posterior, e não de um vício latente da construção entregue pela construtora. ## De quem é o ônus de provar a quebra do nexo Uma menção genérica no manual do proprietário, do tipo "reformas anulam a garantia", não demonstra por si só que a intervenção causou o defeito. A distribuição do ônus da prova depende do regime aplicável, das alegações e de eventual decisão de inversão ou distribuição dinâmica; não se deve atribuí-lo sempre à mesma parte. Em qualquer cenário, a perícia precisa examinar o nexo entre a reforma e o dano. O dever geral de indenizar previsto no art. 927 também exige demonstração dos pressupostos correspondentes ao fundamento jurídico invocado. ## Responsabilidade parcial quando as duas causas se somam Há casos em que a perícia identifica concausa: um vício latente da construção já existia, mas a reforma agravou o problema ou antecipou sua manifestação. Nessas hipóteses, os tribunais costumam distribuir a responsabilidade proporcionalmente, à semelhança do critério do [artigo 945](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art945) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) para a culpa concorrente, em vez de simplesmente afastar por completo o dever de reparar da construtora. ## Documentos que sustentam a defesa de quem reformou Vale reunir o projeto estrutural original e o manual do proprietário entregues pela construtora, a ART ou o RRT do profissional responsável pela reforma, fotos e relatórios de vistoria anteriores e posteriores à intervenção, e o contrato firmado com quem executou a reforma. Esse conjunto documental permite ao perito judicial reconstituir o que foi alterado e comparar com o projeto original entregue pela incorporadora. ## Buscar reparo mesmo diante da alegação da construtora Como a definição do nexo causal depende de prova técnica e não da simples palavra de qualquer das partes, costuma valer a pena levar o caso a um advogado que avalie a documentação, oriente a perícia extrajudicial ou judicial e conduza a notificação e a ação cabível de forma totalmente digital, com envio remoto de documentos, sem prometer um resultado que só a perícia técnica pode confirmar. ## Perguntas frequentes ### Pintura ou troca de piso cerâmico tiram toda a garantia do apartamento? Não. Intervenções estéticas que não atingem estrutura, fundação ou impermeabilização não costumam romper a garantia de solidez e segurança prevista no [artigo 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). ### A construtora pode negar o reparo só citando a palavra reforma no manual? Não basta. A excludente por intervenção do proprietário exige prova técnica de que o defeito decorreu especificamente da reforma, e essa prova cabe a quem a alega. ### Quem paga a perícia que vai apurar a causa do defeito? Em regra, a parte que requer a prova antecipa os honorários periciais, com possibilidade de reembolso ao final conforme a distribuição da sucumbência decidida pelo juiz. ## Proveniência - [Código Civil, art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art618) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Código Civil, art. 927](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art927) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: estabelece o dever geral de indenizar por ato ilícito, base do raciocínio de nexo causal aplicado à excludente por intervenção do proprietário - [Código Civil, art. 945](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art945) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: prevê a redução proporcional da indenização quando há concorrência de causas para o dano --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Trinca ou piso solto: é garantia estrutural ou de acabamento?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-estrutural-x-acabamento-garantia/index.md) - [Infiltração grave e prolongada: cabe dano moral além do reparo?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dano-moral-vicio-construtivo-grave/index.md) - [Defeito em casa de condomínio fechado: garantia é igual?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-construtivo-condominio-horizontal-casas/index.md) - [Construtora não existe mais: como cobrar defeito na obra entregue](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/construtora-falida-seguro-garantia/index.md) - [Súmula 194 do STJ: prazo para acionar a construtora](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-194/index.md) - [Reboco ou sacada que cai e fere alguém: a construtora responde?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/dano-pessoa-queda-sacada-reboco/index.md) - [Vício oculto em imóvel usado comprado de particular](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-oculto-imovel-usado/index.md) - [Produto com dois defeitos ao mesmo tempo: como conta o prazo](https://wikijuridica.com.br/consumidor/produto-mais-de-um-defeito-simultaneo/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/reforma-propria-perda-garantia/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 945** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art945` - [Conta hackeada usada em golpe: a vítima é responsável?](https://wikijuridica.com.br/digital/conta-invadida-usada-em-golpe-responsabilidade/index.md) - [Dano moral: o que é e quando gera indenização](https://wikijuridica.com.br/glossario/dano-moral/index.md) - [REsp 1.913.999 do STJ: cobrança de icms](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1913999/index.md) - [REsp 2.003.265 do STJ: caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2003265/index.md) **Código Civil, art. 618** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art618` - [Garantia do serviço: por quanto tempo o autônomo responde](https://wikijuridica.com.br/autonomos/garantia-do-servico-prestado-por-quanto-tempo/index.md) - [Empreitada: contratar obra por preço e a garantia de 5 anos](https://wikijuridica.com.br/glossario/empreitada/index.md) - [REsp 1.999.665 do STJ: direito administrativo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999665/index.md) - [REsp 2.079.069 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2079069/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Fiz reforma no apartamento novo: perdi mesmo a garantia da construtora?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-propria-perda-garantia/ Versão do conteúdo: sha256:901d63776993ac44b482fc566f4e04d2d22c1ebb54e6b0453efb7039c84d6178 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-reforma-propria-perda-garantia", "type": "webpage", "title": "Fiz reforma no apartamento novo: perdi mesmo a garantia da construtora?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-propria-perda-garantia/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:901d63776993ac44b482fc566f4e04d2d22c1ebb54e6b0453efb7039c84d6178", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: