--- title: "Ação renovatória proposta no prazo: a permanência no ponto comercial durante o processo" description: "Propôs a ação renovatória dentro do prazo legal? Veja por que a lei não autoriza o despejo do lojista enquanto o processo tramita e o que muda ao final." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-continuidade-posse-processo/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:e61533a331fa9bc8fc955fde158b75dc1ac13a67d9e9201461eac3e8c6cc642c" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51" verified_at: "2026-07-16" claim: "fixa o prazo decadencial entre um ano e seis meses antes do fim do contrato para propor a ação renovatória" - name: "Lei 8.245/1991, art. 74" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art74" verified_at: "2026-07-16" claim: "condiciona a expedição do mandado de despejo, com prazo de trinta dias para desocupação, ao julgamento de improcedência da renovatória" - name: "Superior Tribunal de Justiça, notícia institucional sobre a ação renovatória" url: "https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/25092022-Acao-renovatoria-a-protecao-simultanea-do-fundo-de-comercio-e-do-direito-de-propriedade.aspx" verified_at: "2026-07-16" claim: "explica o caráter duplo da ação renovatória, que protege o fundo de comércio do locatário e o direito de propriedade do locador" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Ação renovatória proposta no prazo: a permanência no ponto comercial durante o processo Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O ajuizamento tempestivo da renovatória permite discutir a renovação e impede que o simples término do contrato seja tratado como ausência de título durante o processo. Isso não cria imunidade contra toda forma de despejo: inadimplemento, infração contratual ou outros fundamentos autônomos devem ser analisados separadamente. ## O prazo decadencial que precisa ser respeitado antes de tudo O direito à renovação se perde para quem não propuser a ação no prazo do § 5º do [art. 51](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm): entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes da data de finalização do prazo do contrato em vigor. Propor a ação dentro dessa janela é o que garante ao lojista o direito de discutir a renovação; fora desse período, o próprio direito de pedir a renovação já não existe mais, independentemente de qualquer outra condição do contrato. ## Por que a propositura tempestiva afasta o risco de despejo imediato O art. 74 disciplina o mandado de despejo quando a renovatória é julgada improcedente e o locador o requer na contestação. Assim, o mero vencimento do contrato discutido não autoriza, por si só, retirada imediata antes do julgamento. Essa proteção se refere ao fundamento ligado à não renovação; não afasta ação baseada em falta de pagamento ou outra causa legal independente. ## O que a jurisprudência do STJ reforça sobre a natureza da renovatória O Superior Tribunal de Justiça, ao tratar da ação renovatória, tem destacado seu caráter duplo: ela protege simultaneamente o fundo de comércio construído pelo lojista ao longo dos anos no ponto comercial e o direito de propriedade do locador, equilibrando os dois interesses dentro de um rito próprio. Esse equilíbrio é o que justifica a lei condicionar a retomada do imóvel a uma decisão de mérito desfavorável ao locatário, e não a uma simples expectativa do locador de reaver o espaço antes do fim do processo. ## O que acontece se a renovação for julgada improcedente ao final Se o pedido de renovação não for acolhido, qualquer que seja o motivo, o juiz determina a expedição do mandado de despejo, e a lei permite, no mesmo processo, a cobrança de aluguéis vencidos até a desocupação efetiva. O prazo de trinta dias para sair voluntariamente, quando requerido na contestação, é bem mais curto do que a antiga regra de até seis meses, o que reforça a importância de já organizar um plano alternativo de ponto comercial assim que a ação renovatória é ajuizada, sem depender apenas do resultado favorável. ## Quando vale apoio jurídico logo no início da renovatória Reunir a documentação exigida pela lei, como a prova dos requisitos da renovação e a indicação clara das condições oferecidas para o novo contrato, evita que a ação seja fragilizada logo na petição inicial. Um advogado pode calcular o prazo decadencial com margem de segurança, instruir a ação com os documentos certos e acompanhar a disputa sobre o valor do aluguel renovado, sempre com atendimento remoto, análise de documentos por WhatsApp e atuação para lojistas de qualquer estado, o que reduz o risco de perder o ponto comercial por um detalhe processual evitável. ## Perguntas frequentes ### Posso deixar de pagar o aluguel enquanto a renovatória está em andamento? Não. A obrigação de pagar o aluguel continua vigente durante todo o processo, e eventual atraso pode gerar cobrança e outras consequências, mesmo que a renovatória ainda não tenha sido julgada. ### O locador pode pedir a retomada do imóvel antes do fim da ação renovatória? Em regra não. A retomada por meio de mandado de despejo só é determinada depois que a renovação é julgada improcedente, conforme o [art. 74](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art74) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), e não durante a simples tramitação do processo. ### Perdi o prazo de seis meses antes do fim do contrato, ainda posso propor a renovatória? Se a ação não foi ajuizada dentro da janela entre um ano e seis meses antes do término do contrato, o direito de pedir a renovação se perde, e a discussão passa a ser outra, sem a proteção específica da ação renovatória. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa o prazo decadencial entre um ano e seis meses antes do fim do contrato para propor a ação renovatória - [Lei 8.245/1991, art. 74](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art74) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: condiciona a expedição do mandado de despejo, com prazo de trinta dias para desocupação, ao julgamento de improcedência da renovatória - [Superior Tribunal de Justiça, notícia institucional sobre a ação renovatória](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/25092022-Acao-renovatoria-a-protecao-simultanea-do-fundo-de-comercio-e-do-direito-de-propriedade.aspx) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: explica o caráter duplo da ação renovatória, que protege o fundo de comércio do locatário e o direito de propriedade do locador --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Recorri do despejo: posso ficar no imóvel com caução?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desp-execucao-provisoria-caucao/index.md) - [Sublocação sem autorização: despejo por infração contratual](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-infracao-contratual/index.md) - [Aluguel provisório na revisional: quando já preciso pagar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/revisional-residencial-aluguel-provisorio/index.md) - [Inquilino empresa entrou em recuperação: posso despejar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locatario-pj-falencia-recuperacao-despejo/index.md) - [Quem define o valor do aluguel na renovatória judicial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-novo-aluguel-pericia/index.md) - [Artigo 51: renovação do aluguel do ponto comercial](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-51/index.md) - [Revisional de aluguel comercial: ajustar o valor ao mercado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/revisional-aluguel-comercial/index.md) - [Locação comercial verbal e ação renovatória](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/renovatoria-continuidade-posse-processo/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, art. 51** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art51` - [Franquia que virou contrato por prazo indeterminado](https://wikijuridica.com.br/empresarial/franquia-prazo-indeterminado-risco-renovacao-tacita/index.md) - [Rede negou a renovação e ficou com o ponto da franquia](https://wikijuridica.com.br/empresarial/renovacao-negada-franqueadora-reaproveita-ponto-clientela/index.md) - [REsp 1.971.600 do STJ: lei de locações](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1971600/index.md) - [REsp 1.990.552 do STJ, Quarta Turma](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1990552/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Ação renovatória proposta no prazo: a permanência no ponto comercial durante o processo. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-continuidade-posse-processo/ Versão do conteúdo: sha256:e61533a331fa9bc8fc955fde158b75dc1ac13a67d9e9201461eac3e8c6cc642c Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-renovatoria-continuidade-posse-processo", "type": "webpage", "title": "Ação renovatória proposta no prazo: a permanência no ponto comercial durante o processo", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-continuidade-posse-processo/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:e61533a331fa9bc8fc955fde158b75dc1ac13a67d9e9201461eac3e8c6cc642c", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: