--- title: "Contrato verbal permite renovar compulsoriamente o ponto?" description: "Entenda por que o art. 51 exige contrato escrito e determinado, como funciona a denúncia por prazo indeterminado e por que contrato novo não retroage." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b05281fc0ea8fb16ba2f97cd714dc6f1734f9425a27faef6edcaee981f08d9e1" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 51" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51" verified_at: "2026-07-08" claim: "requisitos cumulativos do contrato escrito, prazo e ramo para a ação renovatória" - name: "Lei 8.245/1991, art. 56" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art56" verified_at: "2026-07-11" claim: "término da locação não residencial determinada e prorrogação pela permanência sem oposição" - name: "Lei 8.245/1991, art. 57" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art57" verified_at: "2026-07-11" claim: "denúncia escrita da locação não residencial por prazo indeterminado com trinta dias para desocupação" - name: "Lei 8.245/1991, art. 53" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art53" verified_at: "2026-07-11" claim: "destinações protegidas e hipóteses restritas de rescisão da locação" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Contrato verbal permite renovar compulsoriamente o ponto? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Recibos, mensagens e pagamentos podem provar que existe uma locação, mas não transformam um ajuste verbal em contrato escrito por prazo determinado para a ação renovatória. O fundamento dessa exigência está no próprio [art. 51](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), e não no [art. 108](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art108) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). Também é preciso separar a falta de renovatória das regras sobre término ou denúncia da locação não residencial. ## O art. 51 reúne requisitos cumulativos A renovatória exige contrato escrito e com prazo determinado, soma de prazos ininterruptos de pelo menos cinco anos e exploração do mesmo ramo por no mínimo três anos. A ação deve ser proposta no intervalo legal anterior ao término. A longa ocupação verbal pode demonstrar atividade e pagamentos, mas não supre a forma e o prazo determinado exigidos pelo inciso I. ## Recibos provam fatos, não fabricam o requisito Comprovantes bancários, conversas e notas podem mostrar valor do aluguel, posse e obrigações combinadas. Ainda assim, não criam retroativamente um instrumento escrito com termo inicial e final. A controvérsia sobre existência da locação é diferente da aptidão documental para a renovação compulsória. Por isso, não se deve atribuir ao [art. 108](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art108) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) uma regra especial que o [art. 51](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art51) já contém expressamente. ## Contrato novo conta para a frente As partes podem formalizar um contrato escrito e determinado, mas não devem declarar ficticiamente que ele existia no período verbal. O novo instrumento produz seus efeitos conforme a data e o prazo reais. Para futura renovatória, será necessário verificar se os contratos escritos e ininterruptos atingem o período legal e se os demais requisitos continuam presentes. ## Prazo determinado e indeterminado têm saídas diferentes Pelo art. 56, a locação não residencial por prazo determinado termina com o prazo, independentemente de aviso. Se o locatário permanece por mais de trinta dias sem oposição, presume-se a prorrogação por prazo indeterminado nas condições ajustadas. O art. 57 permite a denúncia escrita da locação não residencial por prazo indeterminado, com trinta dias para desocupação, mas essa regra não deve ser apresentada como autorização vazia e universal: destinação, contrato e proteções especiais também precisam ser verificados. ## Destinações do art. 53 recebem proteção especial Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o art. 53 restringe a rescisão às hipóteses que enumera. Por isso, não se pode usar o art. 57 isoladamente para prometer denúncia vazia em toda locação não residencial por prazo indeterminado. A atividade efetiva e os requisitos da proteção especial devem ser conferidos. ## Decisões possíveis antes do conflito O comerciante pode negociar prazo escrito suficiente, organizar prova das benfeitorias e planejar eventual mudança sem presumir indenização automática pelo ponto. O locador, por sua vez, deve identificar se há prazo determinado ou vínculo já indeterminado antes de notificar. Uma revisão jurídica pode esclarecer a posição documental e negociar condições, mas não pode retroagir o contrato nem garantir renovação compulsória. ## Perguntas frequentes ### Recibos substituem contrato escrito na renovatória? Não. Eles podem provar pagamentos e ocupação, mas não suprem o contrato escrito e com prazo determinado exigido pelo art. 51. ### Um contrato assinado agora aproveita todo o período verbal? Não retroativamente. O novo contrato deve refletir datas reais e contará conforme seu prazo. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 51](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art51) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: requisitos cumulativos do contrato escrito, prazo e ramo para a ação renovatória - [Lei 8.245/1991, art. 56](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art56) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: término da locação não residencial determinada e prorrogação pela permanência sem oposição - [Lei 8.245/1991, art. 57](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art57) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: denúncia escrita da locação não residencial por prazo indeterminado com trinta dias para desocupação - [Lei 8.245/1991, art. 53](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art53) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: destinações protegidas e hipóteses restritas de rescisão da locação --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Uso diverso no imóvel comercial: infração e prova](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/uso-diverso-ponto/index.md) - [Morte do locatário empresário: quem continua no ponto](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/morte-empresario-ponto/index.md) - [IPCA e encargos no aluguel comercial: limites](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/ipca-encargos-livres-comercial/index.md) - [Coworking: contrato atípico, misto ou locação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/coworking-natureza-juridica/index.md) - [REsp 2.170.894 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2170894/index.md) - [Queda de faturamento e revisão do aluguel comercial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/queda-faturamento-renegociar/index.md) - [Artigo 51: renovação do aluguel do ponto comercial](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-51/index.md) - [Quando o locador pode recusar a renovação do ponto comercial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-excecao-retomada/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 51** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art51` - [REsp 1.964.645 do STJ: previdência complementar fechada](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1964645/index.md) - [REsp 2.103.839 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2103839/index.md) **Lei do Inquilinato, art. 51** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art51` - [Franquia que virou contrato por prazo indeterminado](https://wikijuridica.com.br/empresarial/franquia-prazo-indeterminado-risco-renovacao-tacita/index.md) - [Rede negou a renovação e ficou com o ponto da franquia](https://wikijuridica.com.br/empresarial/renovacao-negada-franqueadora-reaproveita-ponto-clientela/index.md) - [REsp 1.971.600 do STJ: lei de locações](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1971600/index.md) - [REsp 1.990.552 do STJ, Quarta Turma](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1990552/index.md) **Código Civil, art. 108** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art108` - [Doar imóvel ao companheiro na união estável](https://wikijuridica.com.br/familia/doacao-entre-companheiros/index.md) - [Dação em pagamento: quando o credor aceita prestação diferente](https://wikijuridica.com.br/glossario/dacao-em-pagamento/index.md) - [Instrumento particular no lugar da escritura pública](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-instrumento-particular-escritura/index.md) - [REsp 2.002.920 do STJ: nulidade de cláusula acessória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2002920/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Contrato verbal permite renovar compulsoriamente o ponto?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/ Versão do conteúdo: sha256:b05281fc0ea8fb16ba2f97cd714dc6f1734f9425a27faef6edcaee981f08d9e1 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-renovatoria-contrato-verbal", "type": "webpage", "title": "Contrato verbal permite renovar compulsoriamente o ponto?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-contrato-verbal/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b05281fc0ea8fb16ba2f97cd714dc6f1734f9425a27faef6edcaee981f08d9e1", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: