--- title: "As exceções que derrubam o direito à renovatória" description: "Conheça as defesas legais que permitem ao locador recusar a renovação da locação comercial mesmo com os requisitos da renovatória preenchidos." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-excecao-retomada/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:78805972d5d3ff408b3c0350b938e320ea52cd7d8c9939aadb27b6acf07496a5" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 72" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art72" verified_at: "2026-07-08" claim: "exige proposta escrita, duas testemunhas, ramo diverso e permite aceitação em réplica" - name: "Lei 8.245/1991, art. 52" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art52" verified_at: "2026-07-08" claim: "define obras, uso próprio, restrição no shopping e prazo de três meses para a destinação" - name: "Lei 8.245/1991, art. 75" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art75" verified_at: "2026-07-11" claim: "manda fixar na sentença a indenização solidária na proposta de terceiro" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # As exceções que derrubam o direito à renovatória Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Preencher os três requisitos legais não garante ao lojista a renovação automática do contrato. O art. 72 delimita as matérias de fato que o locador pode opor, sem eliminar a defesa de direito que também seja cabível. Entre essas matérias estão proposta abaixo do valor real, proposta melhor de terceiro e as hipóteses de obras ou uso previstas no art. 52. Conhecer os limites de cada uma evita confundir o direito de ajuizar com certeza de vitória. ## A proposta de terceiro em condições melhores A proposta de terceiro está no art. 72, III. O locador deve juntar documento subscrito pelo proponente e por duas testemunhas, indicar claramente as condições e informar ramo diferente do explorado pelo locatário. Na réplica, o locatário pode aceitar essas condições para obter a renovação. Se a proposta prevalecer e a locação não for prorrogada, a sentença fixa a indenização do art. 75, devida solidariamente pelo locador e pelo proponente. ## Reforma determinada pelo poder público e uso próprio O art. 52 dispensa a renovação quando uma determinação pública exigir transformação radical ou quando o proprietário comprovar modificação valorizadora nos termos legais. Também contempla uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, controlado majoritariamente pelo locador, cônjuge, ascendente ou descendente. Em regra, esse novo uso não pode repetir o ramo do antigo locatário. A exceção de uso próprio não pode ser invocada pelo empreendedor para negar renovação de espaço em shopping center. ## O que muda se a retomada for insincera Se, em três meses da entrega, o locador não der ao imóvel o destino afirmado ou não iniciar as obras declaradas, o art. 52, § 3º, prevê indenização pelos prejuízos e lucros cessantes ligados à mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio. A lei oferece um marco objetivo; não basta falar em demora razoável sem confrontar a data da entrega e a providência efetivamente adotada. ## Como o lojista reage a uma exceção de retomada Diante de contestação fundada em proposta de terceiro, o locatário pode impugnar sua regularidade ou aceitar em réplica as mesmas condições para obter a renovação, como autoriza o art. 72, § 2º. Essa faculdade não é o direito de preferência dos arts. 27 e seguintes, voltado à alienação do imóvel. Em alegação de uso próprio ou obras, a resposta deve confrontar titularidade, projeto, destinação e prova documental. Um advogado particular pode examinar contrato e peças a distância para definir a manifestação adequada antes do prazo processual. ## Perguntas frequentes ### O locador precisa provar a proposta de terceiro por escrito? Sim. O art. 72, § 2º, exige proposta escrita, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com condições claras e ramo diverso. Com essa prova, o locatário pode aceitar as condições em réplica para obter a renovação; tecnicamente, não se trata da preferência na compra do imóvel. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 72](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art72) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: exige proposta escrita, duas testemunhas, ramo diverso e permite aceitação em réplica - [Lei 8.245/1991, art. 52](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art52) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: define obras, uso próprio, restrição no shopping e prazo de três meses para a destinação - [Lei 8.245/1991, art. 75](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art75) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: manda fixar na sentença a indenização solidária na proposta de terceiro --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Ação renovatória: os requisitos do art. 51 para renovar o aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/index.md) - [Retomada insincera na renovatória: indenização devida](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-retomada-insincera/index.md) - [Indenização pelo fundo de comércio: quando o lojista recebe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fundo-comercio-indenizacao/index.md) - [Trespasse e locação: a venda do negócio leva o aluguel junto?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/index.md) - [Retomada para uso próprio: requisitos para reaver o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-uso-proprio/index.md) - [Coworking: contrato atípico, misto ou locação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/coworking-natureza-juridica/index.md) - [REsp 2.210.935 do STJ: ação de apuração de haveres](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2210935/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/renovatoria-excecao-retomada/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. As exceções que derrubam o direito à renovatória. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-excecao-retomada/ Versão do conteúdo: sha256:78805972d5d3ff408b3c0350b938e320ea52cd7d8c9939aadb27b6acf07496a5 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-renovatoria-excecao-retomada", "type": "webpage", "title": "As exceções que derrubam o direito à renovatória", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-excecao-retomada/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:78805972d5d3ff408b3c0350b938e320ea52cd7d8c9939aadb27b6acf07496a5", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: