--- title: "Revisional de aluguel: ajustando o valor sem esperar o fim do contrato" description: "Saiba como funciona a ação revisional de aluguel comercial para atualizar o valor do contrato ao preço de mercado após três anos." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/revisional-aluguel-comercial/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:bc8cd5e821fdc23155e8a20eac60df99135bda1782335738e966dabcda7dd6be" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 19" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art19" verified_at: "2026-07-08" claim: "autoriza revisão após três anos do contrato ou do último acordo de valor" - name: "Lei 8.245/1991, arts. 68 e 69" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art68" verified_at: "2026-07-08" claim: "disciplina aluguel provisório, perícia, impedimentos e retroação do valor" - name: "STJ, Informativo 678, EREsp 1.411.420" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D017766" verified_at: "2026-07-11" claim: "inclui no cálculo benfeitorias e acessões autorizadas feitas pelo locatário" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Revisional de aluguel: ajustando o valor sem esperar o fim do contrato Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Um contrato de locação comercial de dez anos pode ficar defasado bem antes de terminar. Índices de reajuste nem sempre acompanham a valorização real da região, e tanto o locador quanto o lojista podem se sentir prejudicados pelo valor pactuado anos atrás. Para esses casos, a lei do inquilinato criou a ação revisional, distinta da renovatória, que permite atualizar o aluguel ao valor de mercado sem discutir a permanência no imóvel. ## O prazo de três anos do art. 19 O [art. 19](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art19) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) permite que locador ou locatário peçam revisão judicial do aluguel depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, ajustando-o ao preço de mercado. Diferente da renovatória, a revisional não discute o direito de continuar no imóvel: parte-se do pressuposto de que a locação continua, e o litígio se concentra exclusivamente no valor a ser pago dali em diante. ## O que entra na avaliação do imóvel A Corte Especial decidiu no EREsp 1.411.420 que benfeitorias e acessões feitas pelo locatário com autorização do locador podem integrar o cálculo do aluguel na revisional. Portanto, não é correto limitar a perícia ao imóvel como existia no primeiro dia do contrato. A autorização, a incorporação ao bem e o efeito patrimonial precisam ser provados; investimentos ligados apenas à atividade empresarial não se confundem automaticamente com valorização do imóvel. ## Como o processo apura o valor O art. 68 prevê aluguel provisório, se pedido, devido desde a citação. Na ação do locador, ele não pode exceder oitenta por cento do valor pretendido; na ação do locatário, não pode ficar abaixo de oitenta por cento do aluguel vigente. Se não houver conciliação, a contestação apresenta contraproposta e o juiz determina perícia quando necessária. O aluguel definitivo retroage à citação, e as diferenças seguem o art. 69. Comparáveis úteis precisam indicar endereço, área, destinação, estado de conservação, data e condições efetivas do negócio; anúncios isolados sem confirmação não equivalem automaticamente a contratos praticados no mercado. ## Quando a revisional não é o caminho certo O art. 68, § 1º, impede a revisional enquanto pende prazo de desocupação legal, amigável ou judicial. A proximidade do término também pode tornar a renovatória mais adequada para discutir o novo período. Revisional e renovatória têm objetos distintos e podem gerar questões de conexão conforme os períodos discutidos; não se deve afirmar, sem examinar datas e pedidos, que jamais podem coexistir. ## O galpão valorizado pelo polo logístico vizinho Um galpão industrial foi alugado há quatro anos por valor então compatível com o mercado, mas a região passou por forte valorização com a chegada de um polo logístico próximo. O locador, percebendo a defasagem, reúne comparativos de aluguéis semelhantes na área e ajuíza ação revisional para atualizar o valor, sem interromper o contrato em vigor nem discutir a permanência da empresa locatária no imóvel. ## Negociação prévia como alternativa ao litígio Antes de judicializar, propostas acompanhadas de comparativos verificáveis podem produzir um novo acordo. Esse ajuste merece cuidado porque o art. 19 conta novo triênio a partir do acordo anteriormente realizado sobre o aluguel; uma alteração aceita hoje muda a referência temporal de futura revisional. O documento deve separar novo valor, índice de reajuste, data de eficácia e quitação de diferenças passadas. Sem consenso, contrato, laudo preliminar e amostras comparáveis podem ser enviados digitalmente a advogado particular para definição do pedido e da estratégia processual, sem prometer que toda defasagem percebida será acolhida em juízo. ## Perguntas frequentes ### É preciso esperar o fim do contrato para pedir a revisional? Não; a revisional pode ser ajuizada a qualquer momento depois de transcorridos três anos do início do contrato ou do último acordo sobre o valor, independentemente de quanto tempo falta para o término. ### O aluguel provisório fixado na revisional já vale desde a citação? Sim, o rito da ação revisional prevê a fixação de aluguel provisório logo no início do processo, com base nos elementos apresentados pelas partes, até que o valor definitivo seja decidido na sentença. ### A revisional e a renovatória podem ser discutidas ao mesmo tempo? Não há resposta abstrata única. Elas tratam, em regra, de períodos e pedidos diferentes; datas, conexão, eventual prazo de desocupação e risco de decisões incompatíveis precisam ser examinados no caso concreto. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 19](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art19) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: autoriza revisão após três anos do contrato ou do último acordo de valor - [Lei 8.245/1991, arts. 68 e 69](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art68) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: disciplina aluguel provisório, perícia, impedimentos e retroação do valor - [STJ, Informativo 678, EREsp 1.411.420](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D017766) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: inclui no cálculo benfeitorias e acessões autorizadas feitas pelo locatário --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Ação renovatória: os requisitos do art. 51 para renovar o aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/index.md) - [Quem define o valor do aluguel na renovatória judicial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/renovatoria-novo-aluguel-pericia/index.md) - [Despejo de imóvel comercial: diferenças do residencial](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/despejo-comercial-diferencas/index.md) - [Ação revisional de aluguel: como ajustar o valor ao mercado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-revisional-aluguel/index.md) - [Sublocação pode custar mais do que o aluguel principal?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sublocacao-valor-maior/index.md) - [Perda total de carro importado sem referência de tabela](https://wikijuridica.com.br/seguros/auto-perda-total-importado-sem-fipe/index.md) - [REsp 2.115.533 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2115533/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/revisional-aluguel-comercial/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, artigo 19** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art19` - [REsp 1.950.821 do STJ, Quarta Turma](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1950821/index.md) - [REsp 2.042.594 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2042594/index.md) - [REsp 2.194.398 do STJ: rescisão de contrato de arrendamento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2194398/index.md) - [Ação revisional de aluguel: como ajustar o valor ao mercado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-revisional-aluguel/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Revisional de aluguel: ajustando o valor sem esperar o fim do contrato. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/revisional-aluguel-comercial/ Versão do conteúdo: sha256:bc8cd5e821fdc23155e8a20eac60df99135bda1782335738e966dabcda7dd6be Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-revisional-aluguel-comercial", "type": "webpage", "title": "Revisional de aluguel: ajustando o valor sem esperar o fim do contrato", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/revisional-aluguel-comercial/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:bc8cd5e821fdc23155e8a20eac60df99135bda1782335738e966dabcda7dd6be", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: