--- title: "Segundo leilão negativo não produz a mesma quitação em todo contrato" description: "A dívida não é sempre extinta após dois leilões vazios. Veja a regra do imóvel residencial do devedor e a cobrança residual nas demais operações." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/segundo-leilao-negativo-quitacao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:0b338f1af570fc6148357bb8cbeb9c3a645d7d3571b7547d83152932eedb312f" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 9.514/1997, arts. 26-A e 27" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art26a" verified_at: "2026-07-11" claim: "quitação residencial especial e obrigação pelo saldo nas demais operações" - name: "Lei 14.711/2023" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm" verified_at: "2026-07-11" claim: "substituição da extinção genérica pela distinção conforme a finalidade do financiamento" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Segundo leilão negativo não produz a mesma quitação em todo contrato Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A reforma de 2023 eliminou a regra genérica de que dois leilões sem comprador encerram qualquer dívida garantida por alienação fiduciária. A quitação foi preservada para crédito usado para comprar ou construir a residência pertencente ao próprio devedor, fora de consórcio. Nas demais operações, pode existir saldo remanescente mesmo que o credor fique com a livre disponibilidade do bem. ## A finalidade do financiamento vem antes do resultado do leilão O art. 26-A cria normas especiais para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor. Não basta a matrícula descrever uma casa nem a família morar no local: o crédito deve ter a destinação prevista na norma. Operações de consórcio estão expressamente excluídas. Contrato, proposta e comprovantes de liberação identificam a finalidade. Um imóvel residencial dado depois em garantia de capital de giro, dívida empresarial ou crédito de livre uso tende a seguir a regra geral, salvo outra disciplina específica. ## Na operação residencial especial há quitação recíproca No segundo leilão dessa modalidade, o referencial mínimo reúne a dívida garantida mais antiga, despesas, emolumentos, seguro, tributos e condomínio. Se não houver lance que o alcance, a dívida é considerada extinta e as partes dão quitação recíproca; o credor passa a dispor livremente do imóvel. A extinção não devolve a propriedade ao devedor e não gera sobra fictícia. Ela impede a cobrança do excedente daquela obrigação após o desfecho legal, sem afastar a necessidade de conferir outras dívidas autônomas que não estejam abrangidas. ## Na regra geral o saldo pode ser cobrado Fora do art. 26-A, se o segundo leilão não alcançar o referencial, o fiduciário fica com livre disponibilidade do imóvel e deixa de dever eventual entrega de sobra. O § 5º-A do art. 27 mantém o devedor obrigado pelo saldo que não for coberto e permite execução e uso de outras garantias. Quando os leilões não produzem venda, a lei manda deduzir, no cálculo residual, o referencial mínimo da dívida atualizado, incluídos encargos e despesas. O credor não pode simplesmente ignorar o valor atribuído ao imóvel e cobrar o débito original inteiro. ## Arrematação abaixo da dívida também exige classificação Na regra geral, o credor pode aceitar no segundo leilão, se não houver lance pelo montante da dívida, proposta de pelo menos metade da avaliação. Se o produto não quitar tudo, o restante pode subsistir. Já a operação residencial especial exige o referencial integral e resolve o déficit pela quitação quando nenhum lance o alcança. Por isso, leilão deserto e venda insuficiente são fatos diferentes. O auto, a modalidade do crédito e a memória do saldo mostram qual regra incide. ## Como responder a uma cobrança posterior Solicite certidões dos dois leilões, editais, planilha da dívida na data dos pregões, contrato, prova da finalidade do crédito e cálculo da dedução do imóvel. A cobrança deve explicar capital, juros, despesas e valor utilizado para reduzir o débito. Se o financiamento era para aquisição ou construção da moradia do devedor e o segundo leilão não atingiu o mínimo, a documentação permite opor a quitação legal. Em outra modalidade, um advogado pode revisar a dedução e as garantias sem afirmar que a ausência de arrematante, sozinha, apagou a dívida. ## A redação antiga não deve ser aplicada sem análise temporal Contratos e procedimentos atravessam reformas legislativas, e o efeito temporal pode gerar discussão. A resposta deve indicar datas de mora, consolidação e leilões e considerar atos já concluídos. Repetir a antiga redação do § 5º como regra universal atual é incorreto. A [Lei 14.711/2023](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2023-10-30;14711) é a fonte da distinção vigente. Casos consolidados sob disciplina anterior podem exigir exame de direito intertemporal, sem transformar isso em promessa automática de quitação ou de cobrança. ## Perguntas frequentes ### Se ninguém comprar no segundo leilão, o banco pode cobrar o restante? Pode nas operações sujeitas à regra geral, após a dedução legal. No financiamento para aquisição ou construção da residência do devedor, fora de consórcio, aplica-se a quitação especial do art. 26-A. ## Proveniência - [Lei 9.514/1997, arts. 26-A e 27](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art26a) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: quitação residencial especial e obrigação pelo saldo nas demais operações - [Lei 14.711/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: substituição da extinção genérica pela distinção conforme a finalidade do financiamento --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Financiamento atrasado: da mora ao leilão do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/parei-pagar-financiamento/index.md) - [Preço vil no leilão extrajudicial: piso e avaliação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-preco-vil/index.md) - [Sobra do leilão: cálculo e devolução ao devedor](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/saldo-leilao-devolucao/index.md) - [FGTS no financiamento: amortizar, quitar ou pagar parcelas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fgts-amortizar-financiamento/index.md) - [Morte do mutuário: seguro que quita o financiamento](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/financiamento-seguro-mip-morte/index.md) - [Revisão de financiamento imobiliário: teses e provas](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/revisao-financiamento-imobiliario/index.md) - [Apreensão extrajudicial de carro: o que mudou na Lei 14.711](https://wikijuridica.com.br/bancario/busca-apreensao-extrajudicial-marco-garantias/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/segundo-leilao-negativo-quitacao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Segundo leilão negativo não produz a mesma quitação em todo contrato. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/segundo-leilao-negativo-quitacao/ Versão do conteúdo: sha256:0b338f1af570fc6148357bb8cbeb9c3a645d7d3571b7547d83152932eedb312f Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-segundo-leilao-negativo-quitacao", "type": "webpage", "title": "Segundo leilão negativo não produz a mesma quitação em todo contrato", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/segundo-leilao-negativo-quitacao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:0b338f1af570fc6148357bb8cbeb9c3a645d7d3571b7547d83152932eedb312f", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: