--- title: "Sem laudo de vistoria inicial, a cobrança de reparos na saída se sustenta?" description: "Não houve vistoria de entrada no imóvel alugado e agora cobram reparos na saída? Veja de quem é o ônus da prova sobre o estado inicial do imóvel." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sem-laudo-entrada/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:8bc4031aca5d551a974aba71c9434fcb596ed6e9c51820c96062619f00aa4c55" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 22, V" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22" verified_at: "2026-07-11" claim: "descrição minuciosa do imóvel quando solicitada pelo locatário" - name: "Lei 8.245/1991, art. 23, III e V" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23" verified_at: "2026-07-11" claim: "devolução com ressalva do uso normal e reparação de danos causados" - name: "Código de Processo Civil, art. 373" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art373" verified_at: "2026-07-11" claim: "distribuição do ônus da prova e possibilidade de decisão fundamentada diversa" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Sem laudo de vistoria inicial, a cobrança de reparos na saída se sustenta? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Muitos contratos de locação são assinados sem que ninguém tire fotos ou faça um laudo detalhado do estado do imóvel na entrada. Enquanto tudo corre bem, essa ausência passa despercebida; o problema aparece na saída, quando a imobiliária apresenta um orçamento de reparos e o inquilino não tem como provar em que condições recebeu o imóvel anos antes de se mudar. ## A falta do laudo não inverte o ônus automaticamente Sem laudo de entrada, cada parte continua sujeita à distribuição do [artigo 373](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art373) do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm). Quem cobra indenização por dano deve provar o fato constitutivo de seu direito; quem alega pagamento, desgaste normal ou outro fato impeditivo, modificativo ou extintivo assume o ônus correspondente. A posição processual também importa: uma ação do locador por reparos não tem a mesma estrutura de uma ação do locatário para recuperar caução. O artigo 22, V, obriga o locador a fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel caso o locatário a solicite. Não é um dever incondicional de produzir laudo em toda locação. A ausência do documento reduz a qualidade da comparação para ambos, mas não cria sozinha presunção absoluta contra o proprietário. ## Fato constitutivo, defesa e distribuição dinâmica Se o locador afirma que o locatário causou uma avaria e pede o custo do reparo, em regra precisa demonstrar o estado anterior, o dano posterior, a autoria ou nexo e o valor. O locatário pode provar que o defeito já existia, decorreu de uso normal ou foi causado por terceiro. Em situações justificadas, o juiz pode distribuir o ônus de modo diverso por decisão fundamentada, dando oportunidade de a parte cumprir o encargo. Logo, a resposta correta não é dizer que a imobiliária sempre perde por não ter laudo. Fotos do anúncio, mensagens da entrada, ordens de serviço e testemunhas podem suprir parte da lacuna, e a decisão dependerá do conjunto probatório. ## Fotos, mensagens e testemunhas como prova alternativa Na falta de um laudo formal, fotos tiradas no dia da mudança, mensagens trocadas com o locador ou a imobiliária mencionando o estado do imóvel, e até testemunhas presentes na entrega das chaves podem suprir parcialmente a ausência de vistoria. Quanto mais próxima da data de entrada essa prova alternativa for produzida, mais peso ela tende a ter na discussão. Até fotos de anúncios do imóvel publicados antes da locação, mostrando o estado do espaço quando ainda estava disponível no mercado, podem servir como referência comparativa útil quando nenhuma outra prova foi produzida no momento da entrega. ## Não existe presunção geral de imóvel sem danos A falta de registro inicial pode tornar insuficiente uma cobrança baseada apenas em vistoria final, mas não prova que todo defeito surgiu antes da locação. Da mesma forma, a assinatura de um laudo final não substitui a comparação com o estado de entrada nem elimina a ressalva legal do desgaste normal. A contestação deve identificar item por item: qual era o estado conhecido, qual mudança ocorreu, se ela é compatível com o tempo de uso e qual documento sustenta a conclusão. Essa análise é mais defensável do que invocar uma suposta presunção automática que a lei não estabelece. ## Como reagir a uma cobrança de saída sem lastro documental Diante de um orçamento de reparos sem qualquer laudo de entrada que sirva de comparação, vale exigir por escrito que a imobiliária demonstre, com provas concretas e específicas, que o dano cobrado não existia antes da locação começar. A ausência dessa demonstração enfraquece consideravelmente a cobrança apresentada, e deve ser apontada de forma objetiva e detalhada na resposta enviada à administradora responsável pelo imóvel. ## Quando formalizar a contestação com apoio jurídico Se a imobiliária insiste na cobrança mesmo sem qualquer prova do estado inicial do imóvel, reunir toda a documentação disponível, como fotos da mudança e mensagens antigas, e submeter o caso a um advogado particular, por WhatsApp, ajuda a estruturar a defesa e a negociar a devolução integral da caução retida sem fundamento consistente. Em casos em que o valor retido é alto e a negociação direta não avança, essa mesma documentação também sustenta uma ação judicial de cobrança contra a imobiliária ou o locador, com pedido de devolução integral do depósito de garantia. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 22, V](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: descrição minuciosa do imóvel quando solicitada pelo locatário - [Lei 8.245/1991, art. 23, III e V](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: devolução com ressalva do uso normal e reparação de danos causados - [Código de Processo Civil, art. 373](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art373) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: distribuição do ônus da prova e possibilidade de decisão fundamentada diversa --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Desgaste natural ou dano: o que o inquilino paga na saída](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desgaste-natural-vs-dano/index.md) - [Defeito anterior no imóvel alugado: quais são os direitos](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-oculto-imovel-alugado/index.md) - [Cobrança de pintura na saída do imóvel alugado: o que é devido](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vistoria-saida-cobranca-pintura/index.md) - [Reforma sem autorização no imóvel alugado: consequências](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-sem-autorizacao/index.md) - [Vício oculto em imóvel usado comprado de particular](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vicio-oculto-imovel-usado/index.md) - [Estipulante: o papel de quem contrata o seguro coletivo](https://wikijuridica.com.br/seguros/estipulante-o-que-e/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/sem-laudo-entrada/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código de Processo Civil, art. 373** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art373` - [Empresa mudou o escopo do serviço: dá para cobrar o extra](https://wikijuridica.com.br/autonomos/b2b-escopo-alterado/index.md) - [Quero sair do contrato antes do prazo: o que posso perder](https://wikijuridica.com.br/autonomos/distrato-abandono-prestador/index.md) - [Multa contratual e prejuízo real: dá para cobrar as duas coisas](https://wikijuridica.com.br/autonomos/distrato-multa-perdas/index.md) - [Como impugnar a planilha de débito do banco](https://wikijuridica.com.br/bancario/fver-planilha-debito-impugnacao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Sem laudo de vistoria inicial, a cobrança de reparos na saída se sustenta?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sem-laudo-entrada/ Versão do conteúdo: sha256:8bc4031aca5d551a974aba71c9434fcb596ed6e9c51820c96062619f00aa4c55 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-sem-laudo-entrada", "type": "webpage", "title": "Sem laudo de vistoria inicial, a cobrança de reparos na saída se sustenta?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sem-laudo-entrada/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:8bc4031aca5d551a974aba71c9434fcb596ed6e9c51820c96062619f00aa4c55", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: