--- title: "Encargos que o shopping não pode cobrar do lojista: obras estruturais e despesas extraordinárias" description: "Obras estruturais, paisagismo e despesas extraordinárias não podem ser repassadas ao lojista. Veja o que o art. 54 da Lei 8.245 proíbe e como contestar." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/shopping-encargos-indevidos-lojista/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-13" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:56d638e94a5dbf74ca7ea9b602a058d00e465109e83c14dd95ee92c95aa48873" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 8.245/1991 — Locações de imóveis urbanos" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-09-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "impõe nos arts. 421 e 422 os limites da função social do contrato e o dever de probidade e boa-fé na conclusão e na execução" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Encargos que o shopping não pode cobrar do lojista: obras estruturais e despesas extraordinárias Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A planilha do condomínio do shopping chega com rateio de reforma do piso do mall, troca de escadas rolantes, paisagismo da praça central e fundo de promoção. O lojista paga porque o contrato diz que paga — e porque atrasar significa risco de bloqueio da loja. Mas parte dessas cobranças esbarra em uma regra que a própria Lei do Inquilinato criou para essa relação específica. ## A regra do art. 54: liberdade contratual com limites Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e as disposições procedimentais da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm). Essa é a primeira parte do art. 54, e ela explica por que cláusulas atípicas — aluguel percentual, décimo terceiro aluguel, res sperata — são admitidas nesse ambiente. O §1º, porém, corta o repasse de duas categorias. O empreendedor não pode cobrar do locatário as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22, nem as despesas com obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se, além das obras de paisagismo nas partes de uso comum. ## Traduzindo o que está vedado As alíneas do art. 22 mencionadas pelo art. 54 são específicas: - Alínea a: obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel. - Alínea b: pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas. - Alínea d: indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação. Somem-se a isso as obras e substituições de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo original e o paisagismo das áreas comuns. O critério que une essas hipóteses é claro: o que valoriza o empreendimento e integra o investimento do empreendedor não se transfere a quem apenas ocupa uma loja por tempo determinado. ## Orçamento prévio e direito de exigir comprovação O §2º do art. 54 impõe que as despesas cobradas do locatário estejam previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior devidamente demonstrados. E assegura ao lojista, a cada sessenta dias, por si ou por entidade de classe, o direito de exigir a comprovação das despesas. Esse dispositivo é a ferramenta mais subutilizada pelos lojistas. Pedido formal de comprovação, feito por escrito e com registro de recebimento, força a abertura de notas fiscais, contratos e memórias de cálculo — e é nesse detalhamento que aparecem os itens indevidos. ## Fundo de promoção e outras rubricas cinzentas O fundo de promoção e propaganda costuma ser previsto em contrato e não figura entre as vedações legais expressas. A discussão, nesses casos, migra para a prestação de contas: o que foi arrecadado, em que foi aplicado e se a destinação corresponde ao propósito da rubrica. O mesmo vale para rateios genéricos, taxas administrativas sem lastro e reembolsos de despesas que não constavam de orçamento. Aqui entram os deveres gerais dos contratos previstos no [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), entre eles a probidade e a boa-fé na conclusão e na execução, do art. 422, e o exercício da liberdade contratual nos limites da função social, do art. 421. ## Como contestar sem romper a relação 1\. Separe as últimas doze planilhas de rateio e classifique cada rubrica: ordinária, extraordinária, obra estrutural, equipamento, paisagismo, promoção. 2. Requeira formalmente a comprovação das despesas, invocando o §2º do art. 54, com prazo de resposta. 3. Compare o que foi cobrado com o orçamento aprovado e com o memorial descritivo do habite-se, quando o item envolver modificação de projeto. 4. Apresente impugnação escrita das rubricas vedadas, indicando valores e períodos, e proponha compensação nos meses seguintes. 5. Não havendo solução, a via judicial permite a repetição dos valores pagos indevidamente e a suspensão das cobranças futuras. Exemplo: uma loja âncora de porte médio é cobrada por três anos de rateio de substituição integral do sistema de climatização, obra que alterou o projeto original. Identificada a rubrica, o pedido de comprovação documenta a natureza da obra e abre caminho à devolução. Vale um alerta sobre prazo: valores pagos há muitos anos podem esbarrar na prescrição, e a revisão das planilhas com apoio de advogado particular — feita a distância, a partir dos boletos e das planilhas em PDF — costuma começar pelo período ainda recuperável. ## Perguntas frequentes ### O contrato pode prever expressamente o repasse dessas obras? A cláusula que transfere ao lojista as despesas vedadas pelo §1º do art. 54 contraria a lei nessa parte, e é justamente por isso que o dispositivo existe: ele limita a liberdade contratual reconhecida no caput. O restante do contrato, com suas cláusulas atípicas, permanece válido. ### Posso simplesmente parar de pagar a parte que considero indevida? Reter valores unilateralmente expõe o lojista a cobrança, multa e até ação de despejo por falta de pagamento. O caminho mais seguro é impugnar por escrito, seguir pagando o incontroverso e discutir o restante — inclusive, quando necessário, por consignação em pagamento. ## Proveniência - [Lei nº 8.245/1991 — Locações de imóveis urbanos](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-09-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: impõe nos arts. 421 e 422 os limites da função social do contrato e o dever de probidade e boa-fé na conclusão e na execução --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Aluguel percentual sobre faturamento: como funciona no shopping](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aluguel-percentual-faturamento/index.md) - [13º aluguel em shopping: a validade do aluguel de dezembro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/decimo-terceiro-aluguel-shopping/index.md) - [Fundo de reserva do condomínio: quem paga na locação?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fundo-reserva-inquilino/index.md) - [Locação em shopping center: contrato ou lei, o que prevalece](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-shopping-regras/index.md) - [Taxa de contrato e cadastro: o que a imobiliária não pode cobrar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/taxa-contrato-cadastro/index.md) - [Aluguel sem contrato escrito: como provar e retomar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/locacao-residencial-verbal/index.md) - [Ar-condicionado na fachada: o que o condomínio veta](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/antena-ar-condicionado-fachada/index.md) - [Aluguéis do imóvel do espólio: quem recebe e como cobrar](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/alugueis-imovel-espolio/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/shopping-encargos-indevidos-lojista/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Encargos que o shopping não pode cobrar do lojista: obras estruturais e despesas extraordinárias. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/shopping-encargos-indevidos-lojista/ Versão do conteúdo: sha256:56d638e94a5dbf74ca7ea9b602a058d00e465109e83c14dd95ee92c95aa48873 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-shopping-encargos-indevidos-lojista", "type": "webpage", "title": "Encargos que o shopping não pode cobrar do lojista: obras estruturais e despesas extraordinárias", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/shopping-encargos-indevidos-lojista/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:56d638e94a5dbf74ca7ea9b602a058d00e465109e83c14dd95ee92c95aa48873", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: