--- title: "O que muda quando o imóvel está sobre terreno de marinha" description: "Entenda o que caracteriza um terreno de marinha, a diferença entre domínio útil e domínio pleno, e como funcionam o foro anual e o laudêmio cobrados pela União." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/terreno-marinha-laudemio/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:e0de4a1686ecc4013145dda33c219563e97d30015229607fd119ce65e2552319" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Decreto-Lei 9.760/1946" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del9760.htm#art2" verified_at: "2026-07-10" claim: "art. 2º define o critério de 33 metros da linha do preamar-médio de 1831 para os terrenos de marinha" - name: "Decreto-Lei 2.398/1987" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1965-1988/Del2398.htm#art3" verified_at: "2026-07-10" claim: "art. 3º fixa o laudêmio em 5% do valor atualizado do domínio pleno na transferência onerosa" - name: "Lei 9.636/1998" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9636.htm" verified_at: "2026-07-10" claim: "regula a regularização das ocupações de imóveis da União e a cobrança de receitas patrimoniais" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # O que muda quando o imóvel está sobre terreno de marinha Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem compra um apartamento ou uma casa perto do mar, de um rio navegável ou de uma lagoa influenciada pela maré costuma descobrir, só na hora da escritura, que o imóvel está sobre terreno de marinha. Isso não significa necessariamente irregularidade: significa que o solo pertence à União, e o que se compra de fato é o domínio útil sobre esse solo, não a propriedade plena dele. Esse regime vem do [Decreto-Lei 9.760/1946](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:decreto.lei:1946-09-05;9760) e gera dois encargos que pegam muita gente de surpresa: o foro, cobrado todo ano, e o laudêmio, cobrado quando o imóvel muda de mãos. ## O critério dos 33 metros da linha do preamar-médio de 1831 O [art. 2º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:decreto.lei:1946-09-05;9760) do [Decreto-Lei 9.760/1946](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:decreto.lei:1946-09-05;9760) define terrenos de marinha como a faixa de 33 metros, medida horizontalmente para o lado da terra, a partir da posição da linha de preamar-médio de 1831 — ou seja, do nível que o mar atingia naquele ano, e não do nível atual da água. A faixa alcança terrenos na costa marítima e nas margens de rios e lagoas onde a maré se faça sentir, incluindo o entorno de ilhas nessas condições. Na prática, esse critério histórico obriga a verificação caso a caso pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), porque a linha de 1831 não corresponde à faixa de praia visível hoje: em muitos municípios litorâneos, a área de marinha avança quarteirões adentro. ## Domínio útil, domínio pleno e o papel do foro anual Sobre um terreno de marinha coexistem dois domínios: o domínio direto, que fica com a União, e o domínio útil, que pertence ao particular e é o que efetivamente se negocia em compra e venda. Quem detém apenas o domínio útil paga anualmente o foro à União, um valor calculado sobre o valor do domínio pleno do terreno, como contrapartida por ocupar solo público. É possível converter essa situação em domínio pleno por meio da remição do foro, quando a União aceita vender sua parte ao foreiro, extinguindo o regime enfitêutico daquele imóvel específico. ## O laudêmio: 5% cobrados na transferência onerosa O [art. 3º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:decreto.lei:1987-12-21;2398) do [Decreto-Lei 2.398/1987](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:decreto.lei:1987-12-21;2398), na redação vigente, condiciona a transferência onerosa entre vivos do domínio útil ao prévio recolhimento do laudêmio, em quantia correspondente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Isso significa que vender um imóvel de marinha sem quitar o laudêmio trava o registro da transferência: o cartório não averba a venda enquanto a guia não é paga à SPU. O laudêmio incide apenas sobre transferências onerosas — venda, dação em pagamento, permuta com torna — e não sobre heranças ou doações puras, que seguem outra lógica de transmissão. ## Proveniência - [Decreto-Lei 9.760/1946](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del9760.htm#art2) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 2º define o critério de 33 metros da linha do preamar-médio de 1831 para os terrenos de marinha - [Decreto-Lei 2.398/1987](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1965-1988/Del2398.htm#art3) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 3º fixa o laudêmio em 5% do valor atualizado do domínio pleno na transferência onerosa - [Lei 9.636/1998](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9636.htm) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: regula a regularização das ocupações de imóveis da União e a cobrança de receitas patrimoniais --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Remição do foro: como comprar o domínio pleno da União](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/remicao-foro-spu/index.md) - [Usucapião extrajudicial ou legitimação fundiária: qual escolher](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-administrativa-vs-legitimacao/index.md) - [Quem paga o laudêmio na venda de imóvel de marinha](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/laudemio-quem-paga-venda/index.md) - [Pagar IPTU vira dono do imóvel? 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O que muda quando o imóvel está sobre terreno de marinha. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/terreno-marinha-laudemio/ Versão do conteúdo: sha256:e0de4a1686ecc4013145dda33c219563e97d30015229607fd119ce65e2552319 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-terreno-marinha-laudemio", "type": "webpage", "title": "O que muda quando o imóvel está sobre terreno de marinha", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/terreno-marinha-laudemio/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:e0de4a1686ecc4013145dda33c219563e97d30015229607fd119ce65e2552319", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: