--- title: "Trespasse e locação: o que acontece com o contrato de aluguel" description: "Entenda se a venda de um estabelecimento comercial (trespasse) transfere automaticamente o contrato de locação do ponto ao comprador." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b303296cdfa7635dc57263a484bcd96a4da51c45816e36494831e19689bfe658" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 13" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art13" verified_at: "2026-07-08" claim: "exige consentimento escrito e disciplina notificação específica e oposição em trinta dias" - name: "Código Civil, art. 1.144" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1144" verified_at: "2026-07-11" claim: "disciplina averbação e publicação do contrato de alienação do estabelecimento" - name: "Código Civil, art. 1.146" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1146" verified_at: "2026-07-11" claim: "regula débitos contabilizados do adquirente e responsabilidade residual do alienante" - name: "STJ, Informativo 465, REsp 1.202.077" url: "https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D012287" verified_at: "2026-07-11" claim: "confirma que a anuência do art. 13 é essencial no trespasse de locação comercial" - name: "STJ, REsp 1.443.135" url: "https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?CodOrgaoJgdr=&SeqCgrmaSessao=&dt=20180430&formato=PDF&nreg=201400616510&salvar=false&seq=1703168&tipo=0" verified_at: "2026-07-11" claim: "qualifica o efeito do silêncio após notificação escrita específica da cessão" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Trespasse e locação: o que acontece com o contrato de aluguel Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quando um comerciante vende seu negócio para outra pessoa, no que a lei chama de trespasse, a expectativa natural de quem compra é continuar no mesmo ponto onde o estabelecimento já funciona. Mas o contrato de locação do imóvel não é automaticamente transferido junto com o negócio, e essa é uma das armadilhas mais comuns em operações de compra e venda de estabelecimentos comerciais, especialmente quando a negociação avança sem revisar o contrato de aluguel vigente. ## O que caracteriza o trespasse Trespasse é a transferência do estabelecimento organizado. O [art. 1.144](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1144) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) exige averbação no Registro Público de Empresas Mercantis e publicação para eficácia perante terceiros; isso não substitui a anuência locatícia. Pelo art. 1.146, o adquirente responde pelos débitos anteriores regularmente contabilizados. O alienante permanece solidariamente obrigado por um ano, contado da publicação quanto aos débitos já vencidos e do vencimento quanto aos demais. Essa disciplina empresarial não elimina regimes próprios de dívidas tributárias, trabalhistas ou locatícias, que devem ser examinados separadamente na operação. Inventário de ativos, relação de contratos e demonstrações contábeis permitem delimitar o que foi transferido e quais obrigações foram consideradas no preço. ## Por que a locação não segue automaticamente o negócio O art. 13 exige consentimento prévio e escrito para cessão da locação. No REsp 1.202.077, Informativo 465, o STJ confirmou que essa regra se aplica ao trespasse de locação comercial porque o locador escolheu a contraparte considerando capacidade e idoneidade. Publicar e averbar a venda do estabelecimento não impõe ao proprietário do imóvel um novo locatário. ## O risco de vender ou comprar sem essa anuência Se o trespasse ocorre sem o consentimento do locador, este pode se recusar a reconhecer o comprador como novo locatário e, em tese, buscar o despejo por cessão irregular da locação. O § 1º do art. 13 deixa claro que a simples demora do locador em se manifestar não equivale a consentimento tácito, o que reforça a necessidade de obter a anuência por escrito antes de concluir a venda do negócio, e não depois. O risco não se limita à posse. Se o comprador começa a pagar aluguel sem formalizar sua posição, podem surgir disputas sobre quem responde pelos encargos, quem exerce direitos processuais e se as garantias do contrato anterior continuam. O contrato de trespasse deve atribuir consequências para a recusa do locador, prever restituição de valores e impedir que a transferência econômica seja tratada como concluída enquanto a permanência no imóvel ainda estiver juridicamente incerta. ## Como reduzir o risco na negociação A anuência pode ser condição suspensiva do trespasse. O REsp 1.443.135 também exige leitura cuidadosa do § 2º do art. 13: após notificação escrita específica, a falta de oposição em trinta dias pode produzir consentimento no contexto examinado pelo STJ; simples demora ou ciência informal não bastam. Notificação, prova de recebimento, contrato principal e resposta devem integrar o dossiê da operação. Em atendimento remoto, a revisão por advogado particular permite redigir a condição suspensiva sem tratar o silêncio informal como anuência. ## A confeitaria vendida com anuência prévia do locador Um empresário negocia a venda de sua confeitaria, incluindo equipamentos, receituário e clientela, para outro empreendedor do mesmo ramo. Antes de assinar o contrato de trespasse, ele notifica o locador do imóvel sobre a intenção de venda e sobre a transferência da locação ao comprador. O locador concorda por escrito dentro do prazo legal, e a cláusula de anuência é incorporada ao contrato de trespasse, evitando que o novo proprietário do negócio seja surpreendido com uma disputa sobre o direito de permanecer no ponto. ## Perguntas frequentes ### O locador pode cobrar algo para autorizar a transferência do contrato? Não presuma que qualquer condição monetária seja automaticamente válida. É preciso examinar contrato, natureza da exigência e limites legais; a anuência não deve ser comprada sem identificar por escrito fundamento e contrapartida. ### O comprador do estabelecimento assume as dívidas do negócio automaticamente? O art. 1.146 atribui ao adquirente os débitos anteriores regularmente contabilizados e mantém o alienante solidariamente responsável por um ano nos marcos do dispositivo. Dívidas fiscais, trabalhistas e locatícias podem seguir regimes próprios. ### E se o contrato de locação já autoriza cessão sem necessidade de anuência específica? Nesse caso, a previsão contratual prevalece, e a exigência de consentimento prévio e escrito do art. 13 pode já estar satisfeita pela cláusula existente, desde que redigida de forma clara. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 13](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art13) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: exige consentimento escrito e disciplina notificação específica e oposição em trinta dias - [Código Civil, art. 1.144](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1144) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: disciplina averbação e publicação do contrato de alienação do estabelecimento - [Código Civil, art. 1.146](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1146) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: regula débitos contabilizados do adquirente e responsabilidade residual do alienante - [STJ, Informativo 465, REsp 1.202.077](https://processo.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D012287) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: confirma que a anuência do art. 13 é essencial no trespasse de locação comercial - [STJ, REsp 1.443.135](https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/ITA?CodOrgaoJgdr=&SeqCgrmaSessao=&dt=20180430&formato=PDF&nreg=201400616510&salvar=false&seq=1703168&tipo=0) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: qualifica o efeito do silêncio após notificação escrita específica da cessão --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Indenização pelo fundo de comércio: quando o lojista recebe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fundo-comercio-indenizacao/index.md) - [Ponto comercial: o que é e qual sua proteção legal](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/ponto-comercial-verbete/index.md) - [Ação renovatória: os requisitos do art. 51 para renovar o aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/acao-renovatoria-requisitos/index.md) - [Mudei o ramo da loja: perco o direito à renovatória?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/mudanca-ramo-renovatoria/index.md) - [Rescisão antecipada de built to suit: até onde vai a multa](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/built-to-suit-rescisao-multa/index.md) - [Artigo 51: renovação do aluguel do ponto comercial](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-51/index.md) - [Ponto comercial e fundo de comércio: o que valem no negócio](https://wikijuridica.com.br/empresarial/ponto-comercial-fundo-de-comercio-o-que-e/index.md) - [Trespasse: o que é e como funciona a venda do estabelecimento](https://wikijuridica.com.br/empresarial/trespasse-venda-estabelecimento-o-que-e/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/trespasse-e-locacao/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Trespasse e locação: o que acontece com o contrato de aluguel. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/ Versão do conteúdo: sha256:b303296cdfa7635dc57263a484bcd96a4da51c45816e36494831e19689bfe658 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-trespasse-e-locacao", "type": "webpage", "title": "Trespasse e locação: o que acontece com o contrato de aluguel", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/trespasse-e-locacao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b303296cdfa7635dc57263a484bcd96a4da51c45816e36494831e19689bfe658", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: