--- title: "Como fazer usucapião de imóvel que nunca teve matrícula no cartório" description: "Entenda como a usucapião permite abrir a primeira matrícula de um imóvel nunca registrado, com base na Lei 6.015/1973, e quais documentos são necessários." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-imovel-sem-matricula/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:93e280094d1a059a220a2f63ed1f98f9d399bcc07a490e74efd61e54fb726288" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 6.015/1973 (registros públicos)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "art. 216-A regula o procedimento extrajudicial de usucapião no cartório de registro de imóveis" - name: "Lei 6.015/1973 (registros públicos)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Como fazer usucapião de imóvel que nunca teve matrícula no cartório Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Terrenos comprados há décadas por recibo, loteamentos antigos nunca regularizados, glebas rurais divididas informalmente entre parentes: em todos esses casos, o problema não é apenas a falta de escritura em nome de quem ocupa, mas a inexistência de qualquer matrícula individualizada do imóvel no Registro de Imóveis. Sem matrícula, não há o que transferir, e a regularização exige um passo a mais. ## Por que a ausência de matrícula muda o caminho Quando o imóvel já tem matrícula em nome de terceiro, a usucapião serve para transferir a propriedade daquele registro para o possuidor. Quando não existe matrícula alguma — porque a área nunca foi individualizada, ou porque só existe uma matrícula-mãe muito maior, sem desmembramento formal — a usucapião precisa, além de reconhecer a posse, servir de base para a abertura de uma matrícula nova, específica daquela área ocupada. ## O papel do art. 176-A da Lei 6.015/1973 na abertura de matrícula O [art. 176-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) da [Lei 6.015/1973](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) determina que o registro de aquisição originária — categoria em que se enquadra a usucapião — enseja a abertura de matrícula relativa ao imóvel adquirido quando ela ainda não existir, inclusive nos casos em que a área usucapida atinja parte de um imóvel maior já registrado ou mais de um imóvel ao mesmo tempo. A matrícula nova é aberta com base em planta e memorial descritivo utilizados na instrução do procedimento, judicial ou administrativo, que reconheceu a usucapião. ## O caminho extrajudicial pelo art. 216-A O procedimento de usucapião extrajudicial, previsto no art. 216-A da mesma lei, costuma ser o caminho mais direto quando a área nunca teve matrícula: o advogado protocola o requerimento no cartório da situação do imóvel, acompanhado de ata lavrada por tabelião que registre o histórico da posse, dos desenhos técnicos assinados por profissional habilitado e da concordância expressa de quem detém direitos sobre a área maior, quando existir, além dos vizinhos confrontantes. Se algum confinante nega a anuência, ou se a área é rural e envolve questões de georreferenciamento não resolvidas, o procedimento extrajudicial pode travar, exigindo a via judicial com produção de prova pericial. ## Documentos técnicos que costumam ser exigidos Além da prova histórica da posse (recibos, contas, testemunhas), a abertura de matrícula por usucapião normalmente exige planta e memorial descritivo assinados por engenheiro ou agrimensor com Anotação de Responsabilidade Técnica, certidão de que a área não conflita com registros vizinhos, e, em imóveis rurais, o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural. A falta de qualquer desses documentos técnicos costuma ser a razão mais comum para o cartório rejeitar o pedido extrajudicial. ## Quando o pedido não avança Se a área pretendida se sobrepõe a outro imóvel já matriculado em situação regular, ou se há disputa ativa de limites com vizinhos, a abertura de matrícula por usucapião costuma travar até que essa disputa seja resolvida, muitas vezes por ação demarcatória ou pela própria via judicial de usucapião, com citação de todos os interessados. ## A diferença entre abrir matrícula nova e apenas transferir uma existente Abrir a primeira matrícula de um imóvel é operação mais delicada do que transferir uma matrícula já existente, porque o cartório precisa confirmar, antes de tudo, que a área não está duplicando um registro anterior e que suas confrontações descrevem com precisão os limites reais no terreno. Por isso a exigência de planta e memorial descritivo é mais rígida nesses casos: qualquer imprecisão na medição pode gerar sobreposição com a matrícula-mãe ou com propriedades vizinhas, o que o oficial do registro está proibido de admitir. Em áreas urbanas, esse cuidado costuma ser mais simples, porque normalmente existe cadastro municipal (IPTU) que já delimita o lote com razoável precisão. Em áreas rurais, a exigência de georreferenciamento certificado pelo Incra, quando a área ultrapassa determinado tamanho, torna o processo tecnicamente mais longo e custoso, mas não dispensável. ## A área rural nunca desmembrada da fazenda original Uma família ocupa uma área rural de dez hectares há mais de vinte anos, comprada informalmente de um antigo posseiro, sem que a gleba jamais tivesse sido desmembrada e matriculada em separado da fazenda original. Reunindo planta georreferenciada, prova da posse contínua e anuência dos confinantes, a família consegue abrir a primeira matrícula da área diretamente pelo procedimento extrajudicial de usucapião, sem necessidade de ação judicial. Conduzir esse tipo de procedimento técnico — que envolve engenheiro, tabelião e Registro de Imóveis ao mesmo tempo — é trabalho que um advogado organiza do início ao fim, com reuniões e envio de documentos possíveis inteiramente à distância. ## Proveniência - [Lei 6.015/1973 (registros públicos)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 216-A regula o procedimento extrajudicial de usucapião no cartório de registro de imóveis - [Lei 6.015/1973 (registros públicos)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Imóvel sem matrícula: como regularizar o registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-sem-matricula-regularizar/index.md) - [Inventário de imóvel sem escritura: como regularizar](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/imovel-sem-escritura/index.md) - [Usucapião com contrato de gaveta: quando o papel vira propriedade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-contrato-gaveta/index.md) - [Recibo antigo sem escritura: a usucapião resolve a compra?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-regularizar-compra-antiga/index.md) - [Vendedor faleceu antes da escritura: como regularizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/index.md) - [Terreno de marinha: o que é foro e laudêmio na prática](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/terreno-marinha-laudemio/index.md) - [Documentos da usucapião extrajudicial: o dossiê completo](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-extrajudicial-documentos/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/usucapiao-imovel-sem-matricula/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Como fazer usucapião de imóvel que nunca teve matrícula no cartório. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-imovel-sem-matricula/ Versão do conteúdo: sha256:93e280094d1a059a220a2f63ed1f98f9d399bcc07a490e74efd61e54fb726288 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-usucapiao-imovel-sem-matricula", "type": "webpage", "title": "Como fazer usucapião de imóvel que nunca teve matrícula no cartório", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-imovel-sem-matricula/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:93e280094d1a059a220a2f63ed1f98f9d399bcc07a490e74efd61e54fb726288", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: