--- title: "Posso vender só a vaga de garagem, sem vender o apartamento junto?" description: "Entenda quando a vaga de garagem pode ser vendida separada do apartamento, o papel da matrícula própria e o que a convenção do condomínio pode limitar." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-matricula-propria-venda/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-09-11" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:8baab10ebe76d0a472e6f7a20406c069265c16dbceb1af465f02d22fd478eef2" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1331" verified_at: "2026-07-08" claim: "art. 1331, §1º, define a garagem como parte suscetível de utilização independente e traz a restrição de venda a pessoa estranha ao condomínio" - name: "Lei 12.607/2012" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12607.htm" verified_at: "2026-07-10" claim: "lei que alterou o art. 1331 do Código Civil para vedar a venda ou locação de vaga de garagem a pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização da convenção" - name: "Lei 4.591/1964 (condomínio e incorporações)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "base legal da instituição do condomínio e da individualização das unidades autônomas, incluindo vagas, no registro de imóveis" - name: "Lei 6.015/1973 (registros públicos)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-08" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "regula a matrícula do imóvel e a certidão que comprova se a vaga tem registro individualizado" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Posso vender só a vaga de garagem, sem vender o apartamento junto? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A dúvida aparece com frequência em condomínios com mais vagas do que moradores usando: dá para vender ou alugar apenas o box de garagem, sem mexer no apartamento? A resposta depende de um detalhe que muita gente ignora até procurar o cartório: a vaga só circula como bem independente se tiver matrícula própria no registro de imóveis. Sem isso, ela é parte acessória da unidade e segue o destino do apartamento, goste o proprietário ou não. O [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) trata o tema no [art. 1.331](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2012-04-04;12607), e a [Lei 12.607/2012](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2012-04-04;12607) acrescentou uma restrição importante quando o comprador não mora no condomínio. Este texto explica os dois requisitos que precisam estar presentes ao mesmo tempo — matrícula individualizada e compatibilidade com a convenção — antes de anunciar a vaga à venda. ## O que o art. 1.331 do Código Civil diz sobre a vaga como unidade autônoma O [art. 1.331, §1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1331%C2%A71), do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) ([Lei 10.406/2002](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm)) lista os abrigos para veículos entre as partes suscetíveis de utilização independente, ao lado de apartamentos e salas comerciais. Isso significa que a garagem pode, em tese, ser tratada como propriedade exclusiva, com fração ideal própria no terreno e nas áreas comuns. Mas o mesmo dispositivo, na redação dada pela [Lei 12.607/2012](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2012-04-04;12607), acrescentou uma ressalva: os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção condominial. Na prática, isso quebra a venda em duas perguntas separadas. Primeiro: a vaga tem existência jurídica própria (matrícula individualizada)? Segundo, mesmo que tenha: o comprador é condômino, ou a convenção libera venda para quem é de fora do prédio? As duas respostas precisam ser positivas. ## Matrícula própria: o que verificar antes de anunciar a venda A instituição do condomínio, registrada no cartório de imóveis nos termos da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), é o documento que define se cada vaga recebeu matrícula individualizada ou se ela aparece apenas como área de uso vinculada à unidade autônoma do apartamento. Isso se confirma pela certidão de matrícula atualizada, emitida com base na [Lei 6.015/1973](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) (Lei de Registros Públicos), pedida diretamente no cartório onde o imóvel está registrado. Se a vaga tiver matrícula própria, com número de registro distinto do apartamento, ela pode em princípio ser vendida, hipotecada ou doada separadamente. Se não tiver — e essa é a situação mais comum em prédios antigos —, a garagem só muda de dono junto com o apartamento, mesmo que o condomínio tolere informalmente arranjos de uso entre vizinhos. ## O que a convenção do condomínio pode restringir Mesmo com matrícula própria, a venda para alguém de fora do condomínio depende do que a convenção autoriza. Muitas convenções, principalmente as mais antigas, são omissas sobre o tema — e omissão, depois da [Lei 12.607/2012](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2012-04-04;12607), tende a ser lida como restrição, não como liberdade. Convenções mais recentes costumam trazer cláusula expressa liberando a alienação a terceiros, justamente para afastar essa dúvida. O caminho extrajudicial começa pela leitura da convenção registrada e, se ela for omissa ou restritiva, pela proposta de alteração em assembleia, com o quórum qualificado que a própria convenção exigir para esse tipo de mudança. É mais rápido resolver isso antes de fechar negócio do que depois, quando o comprador já pagou sinal. ## Quando a venda não prospera A tentativa de venda costuma travar em três situações: vaga sem matrícula própria (o cartório simplesmente não registra a transferência isolada), convenção que veda expressamente a alienação a estranhos, ou assembleia que rejeita a alteração da convenção. Nesses casos, a saída mais viável costuma ser vender a vaga apenas a outro condômino do mesmo prédio, hipótese em que a restrição da [Lei 12.607/2012](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2012-04-04;12607) não se aplica, ou incluir a vaga na venda do próprio apartamento. Um proprietário, por exemplo, quis vender duas vagas excedentes a um vizinho de outro condomínio que precisava de espaço extra para a família. Ao pedir a certidão de matrícula, descobriu que as vagas nunca tiveram registro individualizado — eram apenas área comum de uso exclusivo vinculada ao apartamento. A venda isolada não pôde ser registrada, e a alternativa encontrada foi vender a um condômino do próprio prédio, sem precisar de autorização especial da convenção. ## Quando vale procurar um advogado Situações que envolvem leitura de convenção condominial, pedido de retificação de registro ou disputa com a administração sobre o direito de vender a vaga a terceiros costumam exigir análise jurídica caso a caso, porque cada convenção tem redação própria e cada matrícula guarda um histórico diferente. Um advogado especializado em direito imobiliário consegue revisar a certidão, a convenção e, se necessário, conduzir a alteração em assembleia ou a ação cabível, com atendimento particular e 100% digital, sem exigir deslocamento até o escritório. ## Perguntas frequentes ### A vaga de garagem sempre tem matrícula separada do apartamento? Não. Isso só ocorre quando a incorporadora ou o condomínio providenciou o desmembramento no registro de imóveis; em muitos prédios a vaga é apenas parte vinculada da unidade autônoma, sem registro próprio. ### Vender a vaga para outro morador do mesmo condomínio tem a mesma restrição? Não. A limitação da [Lei 12.607/2012](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2012-04-04;12607) recai sobre a venda ou locação a pessoas estranhas ao condomínio; entre condôminos do mesmo prédio a operação não esbarra nessa vedação específica. ## Proveniência - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1331) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: art. 1331, §1º, define a garagem como parte suscetível de utilização independente e traz a restrição de venda a pessoa estranha ao condomínio - [Lei 12.607/2012](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12607.htm) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: lei que alterou o art. 1331 do Código Civil para vedar a venda ou locação de vaga de garagem a pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização da convenção - [Lei 4.591/1964 (condomínio e incorporações)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: base legal da instituição do condomínio e da individualização das unidades autônomas, incluindo vagas, no registro de imóveis - [Lei 6.015/1973 (registros públicos)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-08 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: regula a matrícula do imóvel e a certidão que comprova se a vaga tem registro individualizado --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Vaga de garagem: usucapião só com matrícula própria](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-vaga-garagem/index.md) - [Posso envidraçar a varanda sem autorização do condomínio?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fechamento-varanda-autorizacao/index.md) - [Fração ideal: o que significa esse número na matrícula](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fracao-ideal-verbete/index.md) - [Área do apartamento diferente da escritura: como retificar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/retificacao-area-unidade-autonoma-condominio/index.md) - [Consultório em apartamento residencial: até onde vai](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/home-office-consultorio-apartamento/index.md) - [REsp 1.956.370 do STJ: processo civil e convenção condominial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1956370/index.md) - [REsp 1.993.893 do STJ: pool hoteleiro e convenção condominial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1993893/index.md) - [Morador estaciona na minha vaga: o que fazer](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-uso-indevido/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/vaga-garagem-matricula-propria-venda/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, artigo 1.331, parágrafo 1º** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1331\_par1` - [REsp 2.042.697 do STJ: cumprimento de sentença](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2042697/index.md) - [Súmula 449 do STJ: penhora de vaga de garagem autônoma](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-449/index.md) - [Aluguel de vaga de garagem segue a Lei do Inquilinato?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-fora-lei-inquilinato/index.md) **Código Civil, art. 1.331** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1331` - [REsp 1.936.386 do STJ: recurso especial não conhecido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1936386/index.md) - [REsp 2.187.886 do STJ: ação anulatória e deliberação assemblear](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2187886/index.md) - [Art. 1.331 do Código Civil: condomínio edilício](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1331/index.md) - [Condomínio edilício e condomínio geral: qual regime vale](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-edilicio-vs-geral/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Posso vender só a vaga de garagem, sem vender o apartamento junto?. Wiki Jurídica. 2026-09-11. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-matricula-propria-venda/ Versão do conteúdo: sha256:8baab10ebe76d0a472e6f7a20406c069265c16dbceb1af465f02d22fd478eef2 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-vaga-garagem-matricula-propria-venda", "type": "webpage", "title": "Posso vender só a vaga de garagem, sem vender o apartamento junto?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 11]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vaga-garagem-matricula-propria-venda/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:8baab10ebe76d0a472e6f7a20406c069265c16dbceb1af465f02d22fd478eef2", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: