--- title: "Vendedor faleceu antes da escritura: o que fazer para regularizar" description: "Veja os caminhos para obter a escritura de um imóvel comprado há anos quando o vendedor faleceu antes de outorgá-la, contra espólio ou herdeiros." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2990338d762da79c6ca96ed43ddc834e7cd99a981dde2e3848f3816b58216425" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 618" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art618" verified_at: "2026-07-10" claim: "atribui ao inventariante o dever de representar o espólio nas obrigações pendentes do falecido" - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.418" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm" verified_at: "2026-07-10" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "fundamenta a adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros do vendedor falecido" - name: "Lei 6.015/1973, art. 216-B" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm" verified_at: "2026-07-10" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "admite que sucessores do promitente comprador ou vendedor figurem no pedido extrajudicial de adjudicação" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Vendedor faleceu antes da escritura: o que fazer para regularizar Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Comprar um imóvel por contrato particular e nunca ter formalizado a escritura já é motivo de preocupação; descobrir que o vendedor faleceu nesse meio-tempo complica ainda mais a regularização. A boa notícia é que a lei prevê caminhos específicos para essa situação, tanto contra o espólio quanto contra os herdeiros. ## O espólio assume a posição do vendedor falecido Enquanto o inventário não é concluído, quem representa o falecido nos negócios pendentes é o espólio, por meio do inventariante. O [art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art618) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) atribui ao inventariante a atuação em nome do espólio, tanto judicial quanto extrajudicialmente. Essa função abrange as obrigações contratuais deixadas pelo falecido, como a promessa de alienar um imóvel cuja escritura não chegou a ser lavrada. Isso significa que o comprador não precisa aguardar a nomeação de todos os herdeiros para agir: basta identificar quem foi designado inventariante no processo em curso. ## A adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros O comprador que já quitou o preço pode buscar a adjudicação compulsória com base no [art. 1.418](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1418) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), direcionando a ação contra o espólio (representado pelo inventariante) enquanto o inventário estiver em curso, ou contra os herdeiros diretamente, uma vez concluída a partilha e identificado quem ficou com aquele imóvel específico no quinhão hereditário. ## A via extrajudicial também está disponível para sucessores O rito extrajudicial de adjudicação compulsória do [art. 216-B](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) da [Lei 6.015/1973](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015) expressamente admite que o pedido seja apresentado tendo como parte o promitente comprador e seus sucessores, o que abrange também o cenário inverso: quando o falecido é o vendedor, o pedido pode ser dirigido aos herdeiros ou ao espólio diretamente no cartório, desde que reunidos os documentos exigidos, incluindo a certidão de óbito e os dados do inventário em curso ou já concluído. ## Documentos que a situação exige Além do contrato original de compra e venda e da comprovação de quitação integral do preço, é preciso certidão de óbito do vendedor, informações sobre o inventário (número do processo judicial ou da escritura pública de inventário extrajudicial, quando cabível) e certidão atualizada da matrícula do imóvel para verificar se ainda consta em nome do falecido ou já foi transmitido aos herdeiros. Comprovantes de pagamento de IPTU e contas de consumo em nome do comprador, quando existirem, também ajudam a demonstrar a posse do imóvel desde a compra. ## Quando falta o próprio contrato de compra e venda Se o comprador só tem recibos avulsos ou nunca formalizou nada por escrito, a discussão pode precisar recorrer à prova testemunhal da posse mansa e pacífica ao longo dos anos, abrindo espaço, conforme o tempo de posse e os requisitos preenchidos, para discutir usucapião como caminho alternativo à adjudicação, especialmente quando os herdeiros são numerosos, desconhecidos ou de difícil localização. ## Por que vale buscar orientação assim que o óbito é descoberto Quanto mais tempo passa sem regularizar a situação, mais complexa fica a identificação de herdeiros, a eventual venda do imóvel a terceiros pelo espólio sem conhecimento da promessa anterior, ou a perda de documentos e testemunhas do negócio original. Reunir a documentação disponível e buscar orientação jurídica particular logo que se sabe do falecimento do vendedor reduz bastante o risco de o imóvel escapar das mãos de quem já pagou por ele. ## Perguntas frequentes ### É preciso aguardar o fim do inventário para agir? Não necessariamente. A ação ou o pedido extrajudicial pode ser dirigido ao espólio, representado pelo inventariante, enquanto o inventário ainda está em curso, sem precisar esperar a partilha final. ### O que acontece se os herdeiros já venderam o imóvel a terceiros? Nessa hipótese, a discussão pode envolver a boa-fé do terceiro adquirente e, dependendo do caso, converter-se em pedido de perdas e danos contra o espólio ou os herdeiros, e não mais de adjudicação do próprio imóvel. ## Proveniência - [Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 618](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art618) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: atribui ao inventariante o dever de representar o espólio nas obrigações pendentes do falecido - [Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.418](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm) — verificado em 2026-07-10 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fundamenta a adjudicação compulsória contra o espólio ou os herdeiros do vendedor falecido - [Lei 6.015/1973, art. 216-B](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm) — verificado em 2026-07-10 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: admite que sucessores do promitente comprador ou vendedor figurem no pedido extrajudicial de adjudicação --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Adjudicação compulsória: obter a escritura na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Adjudicação compulsória extrajudicial: passo a passo no cartório](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-extrajudicial-procedimento/index.md) - [Comprei imóvel e o vendedor morreu antes da escritura](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/vendedor-falecido-escritura/index.md) - [Mesmo imóvel vendido duas vezes: quem tem prioridade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-venda-duplicada/index.md) - [Único herdeiro: adjudicação em vez de partilha](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/unico-herdeiro-adjudicacao/index.md) - [Divórcio por videoconferência no cartório: requisitos](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/enotariado-divorcio-video/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 6.015/1973, art. 216-B** — `urn:lex:br:federal:lei:1973-12-31;6015!art216b` - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Adjudicação compulsória extrajudicial: passo a passo no cartório](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-extrajudicial-procedimento/index.md) **Código de Processo Civil, art. 618** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art618` - [REsp 1.941.686 do STJ: ação de inventário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1941686/index.md) - [REsp 2.172.029 do STJ: ação de prestação de contas](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2172029/index.md) - [REsp 2.239.090 do STJ: direito privado e arrendamento rural](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2239090/index.md) - [Como descobrir se o falecido tinha seguro prestamista](https://wikijuridica.com.br/seguros/prestamista-descobrir-heranca/index.md) **Código Civil, art. 1.418** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1418` - [REsp 1.995.732 do STJ: processual civil e civil e ação ordinária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1995732/index.md) - [REsp 1.999.698 do STJ: adjudicação compulsória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999698/index.md) - [REsp 2.095.461 do STJ: ação de adjudicação compulsória](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2095461/index.md) - [REsp 2.128.625 do STJ: recurso especial não conhecido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2128625/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Vendedor faleceu antes da escritura: o que fazer para regularizar. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/ Versão do conteúdo: sha256:2990338d762da79c6ca96ed43ddc834e7cd99a981dde2e3848f3816b58216425 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-vendedor-falecido-escritura", "type": "webpage", "title": "Vendedor faleceu antes da escritura: o que fazer para regularizar", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2990338d762da79c6ca96ed43ddc834e7cd99a981dde2e3848f3816b58216425", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: