--- title: "Imóvel quitado, mas o vendedor não entrega as chaves: o que fazer" description: "Pagou o imóvel integralmente e o vendedor não entrega as chaves? Veja como pedir a imissão na posse e a indenização pelo atraso." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-nao-entrega-imovel/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:60358ec5f85c96007e05bc562c51a921e27bdcddb8477acfb9df39bdf8ed61dd" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 475" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art475" verified_at: "2026-07-08" claim: "cumprimento ou resolução do contrato diante do inadimplemento" - name: "Código de Processo Civil, arts. 497 e 498" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art497" verified_at: "2026-07-11" claim: "tutela específica das obrigações de fazer e entregar coisa" - name: "Código de Processo Civil, art. 538" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art538" verified_at: "2026-07-10" claim: "cumprimento de decisão que reconhece obrigação de entregar coisa" - name: "Código de Processo Civil, art. 300" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art300" verified_at: "2026-07-11" claim: "requisitos da tutela provisória de urgência" - name: "Código Civil, art. 397" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art397" verified_at: "2026-07-11" claim: "mora pelo vencimento de obrigação positiva, líquida e com termo" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Imóvel quitado, mas o vendedor não entrega as chaves: o que fazer Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Comprador que cumpriu o contrato e não recebe a posse pode exigir cumprimento ou resolução, com perdas e danos quando provadas, nos termos do [artigo 475](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art475) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). O caminho processual depende do direito já adquirido. Proprietário registrado pode buscar imissão fundada no domínio; comprador apenas contratual pede tutela específica das obrigações de entregar, outorgar título ou desocupar, conforme o instrumento. O [artigo 538](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art538) do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) disciplina o cumprimento de decisão de entrega de coisa, não cria sozinho uma ação autônoma baseada em promessa quitada. ## Mora pode decorrer do prazo ou de interpelação Se o contrato fixa data certa para entrega, o [artigo 397](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art397) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) coloca o devedor em mora pelo vencimento, salvo condição ou justificativa juridicamente relevante. Sem termo claro, interpelação judicial ou extrajudicial pode ser necessária para constituir mora. Notificar é útil para definir recusa e prazo, mas não deve ser anunciada como requisito universal quando a obrigação já venceu de pleno direito. Confira se pagamento, financiamento, registro, baixa de gravame ou outra condição estava pendente. O comprador não pode exigir entrega ignorando obrigação simultânea que deixou de cumprir. ## Cumprimento específico segue os artigos 497 e 498 Na ação de conhecimento, o juiz pode conceder tutela específica da obrigação de fazer ou entregar coisa, adotando medidas capazes de produzir o resultado devido. O pedido deve refletir o contrato: entrega de chaves, desocupação, outorga de escritura e registro não são sinônimos. Se a propriedade já está registrada no nome do comprador, a causa possessória também muda. Depois de reconhecida a obrigação de entregar, o artigo 538 rege o cumprimento da sentença e permite prazo para entrega, mandado de busca e apreensão de móvel ou imissão na posse de imóvel. Ele não dispensa a fase que reconhece o direito quando o vendedor ainda o contesta. ## Tutela provisória exige probabilidade e perigo O artigo 300 permite medida de urgência quando há probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil. Contrato, quitação, vencimento, matrícula e prova da recusa sustentam a análise. Ocupação por família, terceiro com título, irreversibilidade e necessidade de contraditório também pesam. Não há prazo garantido de dias ou semanas para receber o bem. Entrada forçada, corte de água ou troca de fechadura sem ordem podem gerar responsabilidade. Mesmo com preço pago, o comprador deve usar a via judicial ou acordo formal para obter a posse. ## Danos materiais precisam de nexo e mitigação Aluguel necessário em outra moradia, armazenagem, mudança perdida e renda locatícia frustrada podem ser examinados com recibos, datas e prova de que decorrem diretamente do atraso. Lucros cessantes não são um aluguel presumido em toda compra, especialmente quando o imóvel não estava apto ou destinado à locação. O prejudicado também deve evitar agravar o dano. Dano moral exige repercussão além do inadimplemento comum e não nasce automaticamente da falta de chaves. Multa contratual pode coexistir ou limitar outras parcelas conforme redação, natureza e vedação ao enriquecimento duplicado. ## Cumprimento ou resolução exigem escolha coerente Se a entrega ainda interessa e é possível, o comprador pode insistir no cumprimento. Se o atraso destruiu a finalidade ou o bem foi validamente destinado a terceiro, a resolução com restituição e indenização comprovada pode ser mais adequada. Não se acumulam soluções incompatíveis como ficar definitivamente com o imóvel e receber todo o preço de volta. Reúna contrato, pagamentos, matrícula, notificações, despesas e prova da ocupação. Uma revisão jurídica pode formular tutela e quantificar danos defensáveis, sem prometer liminar, prazo de desocupação ou indenização moral. ## Perguntas frequentes ### O artigo 538 permite imissão imediata só com o contrato quitado? Não. Ele disciplina o cumprimento de decisão que reconheceu a entrega; o direito contratual pode precisar ser definido antes. ### Notificação é sempre necessária para constituir mora? Não. Obrigação positiva, líquida e com termo certo pode gerar mora no vencimento; sem termo, a interpelação pode ser necessária. ## Proveniência - [Código Civil, art. 475](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art475) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: cumprimento ou resolução do contrato diante do inadimplemento - [Código de Processo Civil, arts. 497 e 498](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art497) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: tutela específica das obrigações de fazer e entregar coisa - [Código de Processo Civil, art. 538](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art538) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: cumprimento de decisão que reconhece obrigação de entregar coisa - [Código de Processo Civil, art. 300](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art300) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: requisitos da tutela provisória de urgência - [Código Civil, art. 397](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art397) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: mora pelo vencimento de obrigação positiva, líquida e com termo --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Imóvel arrematado em leilão está ocupado: como desocupar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/compra-imovel-leilao-ocupado/index.md) - [Comprei imóvel e nunca registrei: os riscos de não formalizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/comprei-nao-registrei/index.md) - [Fraude contra credores e fraude à execução: as diferenças](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-credores-vs-execucao/index.md) - [Fraude à execução: defesa do comprador com imóvel penhorado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-execucao-comprador/index.md) - [Imóvel tombado: o que pode e não pode fazer na obra](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-tombado-restricoes/index.md) - [Incorporação sem registro: comprei na planta, e agora](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-nao-registrada/index.md) - [Produto comprado online não chegou: como agir e cobrar a loja](https://wikijuridica.com.br/consumidor/produto-comprado-online-nao-entregue/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/vendedor-nao-entrega-imovel/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código de Processo Civil, art. 538** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art538` - [REsp 1.361.268 do STJ: existência de inventário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1361268/index.md) - [REsp 1.569.468 do STJ: processual civil e administrativo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1569468/index.md) - [REsp 1.589.562 do STJ: alegações genéricas](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1589562/index.md) - [REsp 1.671.987 do STJ: acórdão judicial homologado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1671987/index.md) **Código Civil, art. 475** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art475` - [Desenvolvedora atrasou as entregas: posso rescindir?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/desenvolvedor-atrasou-entrega-marcos-rescisao/index.md) - [Fornecedor parou de entregar: como reagir e cobrar prejuízo](https://wikijuridica.com.br/empresarial/fornecedor-parou-de-entregar-o-que-fazer/index.md) - [Franqueado que abre negócio concorrente na vigência do contrato](https://wikijuridica.com.br/empresarial/franqueado-abre-negocio-concorrente-durante-vigencia-contrato/index.md) - [Franqueadora não entregou suporte e treinamento](https://wikijuridica.com.br/empresarial/franqueadora-nao-cumpre-suporte-treinamento-prometido-cof/index.md) **Código Civil, art. 397** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art397` - [Cliente pagou parte e parou: como cobrar o saldo restante](https://wikijuridica.com.br/autonomos/cliente-parou-de-pagar-as-parcelas/index.md) - [Juros remuneratórios e moratórios: a diferença na dívida bancária](https://wikijuridica.com.br/bancario/juros-remuneratorios-x-moratorios/index.md) - [Cliente estrangeiro não pagou: como cobrar a exportação](https://wikijuridica.com.br/empresarial/cliente-estrangeiro-exportacao-nao-paga-cobranca/index.md) - [Contrato de serviço B2B: cláusulas que evitam prejuízo](https://wikijuridica.com.br/empresarial/contrato-prestacao-servicos-clausulas-criticas/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Imóvel quitado, mas o vendedor não entrega as chaves: o que fazer. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-nao-entrega-imovel/ Versão do conteúdo: sha256:60358ec5f85c96007e05bc562c51a921e27bdcddb8477acfb9df39bdf8ed61dd Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-vendedor-nao-entrega-imovel", "type": "webpage", "title": "Imóvel quitado, mas o vendedor não entrega as chaves: o que fazer", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-nao-entrega-imovel/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:60358ec5f85c96007e05bc562c51a921e27bdcddb8477acfb9df39bdf8ed61dd", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: