--- title: "Cobrança de pintura e reparos na saída do imóvel: o que é devido de verdade" description: "Imobiliária cobrando pintura e reparos na devolução do imóvel alugado? Veja o que a lei considera desgaste natural e o que é cobrança indevida." url: "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vistoria-saida-cobranca-pintura/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:a9409a8a8ba24813b8601dfd85e147506846c1f88a522f343e570ae1394e8eda" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 23, III e VI" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23" verified_at: "2026-07-11" claim: "uso normal e consentimento para modificar a forma do imóvel" - name: "Lei 8.245/1991, art. 22, V e IX" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22" verified_at: "2026-07-11" claim: "descrição quando solicitada e comprovantes das parcelas exigidas" - name: "Lei 8.245/1991, art. 45" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art45" verified_at: "2026-07-11" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Cobrança de pintura e reparos na saída do imóvel: o que é devido de verdade Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Chegar ao fim do contrato de locação e receber um orçamento de saída cheio de itens, incluindo pintura completa do imóvel, é uma das situações mais recorrentes de atrito entre inquilino e imobiliária. Nem tudo o que aparece nesse orçamento é, de fato, devido, e a lei traz um critério claro para separar o que é desgaste natural do que é dano que justifica cobrança do inquilino que está de saída depois de anos morando no mesmo imóvel. ## Devolver no estado recebido: o critério do artigo 23, inciso III O [artigo 23, inciso III](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23), da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) exige que o inquilino restitua o imóvel, findo o contrato, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Essa ressalva final é o ponto central da discussão: a lei não exige que o imóvel volte como novo, mas apenas que não tenha sido danificado além do desgaste esperado pelo tempo de uso combinado no contrato. Quando o contrato tem vários anos de duração, o desgaste natural esperado é proporcionalmente maior do que em uma locação de poucos meses, o que também deveria influenciar o que é cobrado na saída, e não apenas o estado final observado na vistoria de devolução. ## A pintura deve ser comparada com o estado de entrada Desbotamento pelo tempo, marcas leves e envelhecimento compatível com duração e uso podem entrar na ressalva do artigo 23, III. Furo, mancha ou mofo não recebem classificação automática: tamanho, causa, quantidade, material e estado inicial mudam a conclusão. Uma infiltração causada por defeito estrutural, por exemplo, não se torna responsabilidade do locatário apenas porque manchou a tinta. Pintura em cor diferente sem consentimento pode caracterizar modificação vedada pelo artigo 23, VI e exigir recomposição. Mesmo assim, a cobrança deve refletir o reparo necessário, o estado anterior e a depreciação, sem financiar renovação integral que deixe o imóvel melhor do que foi entregue. ## Como contestar um orçamento de saída inflado Comparar item a item do orçamento apresentado com o estado real do imóvel, questionando por escrito qualquer cobrança de pintura completa ou reforma geral quando o desgaste é compatível com o tempo de locação, costuma ser o primeiro passo eficaz. Pedir a discriminação detalhada de cada item cobrado, com justificativa técnica, também ajuda a identificar cobranças genéricas que não resistem a uma análise mais cuidadosa da imobiliária responsável. ## O papel do laudo de vistoria inicial na disputa Ter em mãos o laudo de vistoria feito na entrada do imóvel, com fotos e descrição detalhada do estado na época, é a prova mais forte para contestar cobranças excessivas na saída. Sem esse documento, a discussão fica mais dependente de outras evidências, como fotos avulsas tiradas na mudança ou testemunhas, o que enfraquece a posição de quem contesta o orçamento apresentado pela administradora do imóvel. ## Clausula de pintura não apaga o desgaste normal A obrigação de devolver no estado recebido convive com a exceção legal das deteriorações do uso normal. Uma clausula que exige simplesmente 'pintura nova' em toda saída não prova, por si, que o locatário causou dano nem elimina o artigo 23, III. Ela pode disciplinar cor e padrão de recomposição quando existe alteração ou avaria imputável, mas a vistoria comparativa continua necessária. A cobrança e mais defensável quando identifica diferença concreta entre entrada e saída, causa atribuível ao ocupante, área a reparar e orçamento proporcional. Desconto genérico da caução deve vir acompanhado de contas e documentos, permitindo contestação item a item. ## Formalizando a discordância com a imobiliária Quando a negociação direta não resolve, colocar por escrito a discordância detalhada, item por item, e buscar um advogado particular, com análise da vistoria de entrada e do orçamento de saída por WhatsApp, ajuda a formalizar a contestação e, se necessário, discutir judicialmente a devolução de valores retidos indevidamente da caução. Guardar o comprovante de entrega das chaves e as mensagens trocadas durante essa negociação também ajuda a demonstrar, mais adiante, que a contestação foi feita em tempo hábil, e não depois de aceito tacitamente o desconto aplicado sobre o depósito de garantia. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 23, III e VI](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art23) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: uso normal e consentimento para modificar a forma do imóvel - [Lei 8.245/1991, art. 22, V e IX](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art22) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: descrição quando solicitada e comprovantes das parcelas exigidas - [Lei 8.245/1991, art. 45](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art45) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Desgaste natural ou dano: o que o inquilino paga na saída](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desgaste-natural-vs-dano/index.md) - [Entrega das chaves: até quando o aluguel é devido depois de sair](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/entrega-chaves-fim-aluguel/index.md) - [Sem vistoria de entrada: cobrança de reparos na saída vale?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sem-laudo-entrada/index.md) - [Imóvel alugado interditado: rescisão sem multa da locação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/imovel-interditado-defesa-civil/index.md) - [Único imóvel alugado pode continuar impenhorável?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/bem-familia-imovel-alugado-renda/index.md) - [REsp 1.814.428 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1814428/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/imobiliario/vistoria-saida-cobranca-pintura/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, artigo 23, inciso VI** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art23` - [REsp 2.126.817 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2126817/index.md) - [REsp 2.242.305 do STJ: termo final das obrigações locatícias](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2242305/index.md) - [Reforma sem autorização no imóvel alugado: consequências](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-sem-autorizacao/index.md) - [Imóvel alugado à venda: sou obrigado a receber visitas?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/visitas-imovel-a-venda/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Cobrança de pintura e reparos na saída do imóvel: o que é devido de verdade. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vistoria-saida-cobranca-pintura/ Versão do conteúdo: sha256:a9409a8a8ba24813b8601dfd85e147506846c1f88a522f343e570ae1394e8eda Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-imobiliario-vistoria-saida-cobranca-pintura", "type": "webpage", "title": "Cobrança de pintura e reparos na saída do imóvel: o que é devido de verdade", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vistoria-saida-cobranca-pintura/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:a9409a8a8ba24813b8601dfd85e147506846c1f88a522f343e570ae1394e8eda", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: