--- title: "Recurso Especial 1.945.121, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 1.945.121 do STJ sobre direito civil e do consumidor: o texto oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os artigos de lei invocados." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1945121/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:362eacda1df265addfe73f229a4e25cedf01d0b483fd78e0a08cfd0aa746173f" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 950160" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/10aa3294-283f-49ae-90f4-b0579f34d24f/download/20260331.json" verified_at: "2026-09-09" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 1.945.121, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma" verified_at: "2026-09-09" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 1.945.121, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 1.945.121 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 2 de março de 2026, sob relatoria de Humberto Martins, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 7 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de direito civil e do consumidor, inadimplemento do comprador e leilão extrajudicial. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 1.945.121 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 1.945.121, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1.Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados entre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário final, e incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida às normas do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), ainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária prevista na [Lei n. 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591). Precedentes (AgRg no AREsp 120.905/SP; AgInt no REsp 1.948.020/SP). 2.A incidência do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) independe de alegação de vício de consentimento, bastando a presença de fornecedor e consumidor (arts. [2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art2) e [3º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art3) do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm)). O fato de o contrato estar sujeito, também, à [Lei n. 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) não afasta, por si só, a aplicação do microssistema consumerista, devendo-se compatibilizar os diplomas legais, com prevalência das normas de proteção ao consumidor quando em conflito. 3.É nula, à luz do [art. 53](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art53) do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), a cláusula que estabeleça a perda total, ou substancial, das prestações pagas pelo promitente comprador em benefício do promitente vendedor, quando este retoma o imóvel em razão do inadimplemento, sob pena de enriquecimento sem causa ([art. 884](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art884) do [CC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm)) e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. [421](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art421) e [422](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art422) do [CC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm)). Súmula 543/STJ. 4.A jurisprudência desta Corte admite, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da [Lei n. 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), a retenção, em regra, de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos encargos suportados pelo vendedor, reputando abusivas retenções superiores que culminem na perda total ou quase integral dos valores adimplidos. Precedentes (REsp 1.820.330/SP; Súmula 543/STJ). 5.No caso concreto, a sentença, em consonância com a orientação desta Corte, condenou a vendedora a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento), solução que se mostra razoável, compatível com o [art. 53](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art53) do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) e suficiente para afastar o enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomou o imóvel e poderá revendê-lo. 6.O acórdão recorrido, ao afastar por completo a incidência do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), reputar hígido o leilão extrajudicial previsto no [art. 63](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei n. 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) e validar, na prática, a perda substancial das parcelas pagas em benefício exclusivo da incorporadora, dissente da firme jurisprudência do STJ sobre a matéria, caracterizando ofensa aos arts. 53 do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) e 884 do [CC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), bem como dissídio jurisprudencial. 7.Recurso especial conhecido e provido para reconhecer a incidência do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), declarar a nulidade da cláusula de perda substancial das prestações pagas e restabelecer a sentença que determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, com os consectários legais, mantendo-se, por consequência, a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada em primeiro grau.” A transcrição é literal e vem do espelho 950160, publicado pelo tribunal em 5 de março de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 1.945.121, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 1.945.121 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 1.945.121 se apoia A fundamentação identifica 7 dispositivos legais, e os de maior circulação são [art. 884](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art884) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, [art. 422](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art422) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, [art. 421](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art421) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 e [art. 2º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm#art2) do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm). O [art. 884](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art884) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 é o mais invocado deste julgado: 396 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o [art. 63](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) aparece em 14 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## Os enunciados sumulares presentes no REsp 1.945.121 O julgamento invoca Súmula 543 do STJ. Enunciado sumular não substitui o dispositivo: registra leitura já reiterada. ## O lastro de precedentes que o REsp 1.945.121 reúne O REsp 1.945.121 se apoia em 5 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda. Precedente citado mede o lastro que Humberto Martins reuniu, não tese vinculante. ## Onde o REsp 1.945.121 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Humberto Martins responde por 4.983 deles, e em 24 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o [art. 884](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art884) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. A decisão foi publicada em 5 de março de 2026. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 1.945.121 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 950160 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 2 de março de 2026, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre direito civil e do consumidor, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Qual enunciado sumular aparece no REsp 1.945.121? A Súmula 543 do STJ, que a Terceira Turma invocou em 2 de março de 2026. O enunciado registra orientação já consolidada, e citá-lo indica direito civil e do consumidor resolvida por leitura reiterada, não por tese nova. ### Esta página substitui a leitura do REsp 1.945.121 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 950160 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de direito civil e do consumidor em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 950160](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/10aa3294-283f-49ae-90f4-b0579f34d24f/download/20260331.json) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 1.945.121, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.068.374 do STJ: processual civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2068374/index.md) - [REsp 2.073.412 do STJ: civil, consumidor e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2073412/index.md) - [REsp 2.194.069 do STJ: direito civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2194069/index.md) - [REsp 2.228.335 do STJ: processual civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2228335/index.md) - [REsp 1.731.753 do STJ: reintegração de posse](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1731753/index.md) - [REsp 2.057.454 do STJ: consumidor e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2057454/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-1945121/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código de Defesa do Consumidor, art. 53** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art53` - [Cláusula de perda total no distrato é válida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-clausula-perda-total-nula/index.md) - [Art. 53 do CDC: perder tudo o que já pagou?](https://wikijuridica.com.br/leis/cdc-art-53/index.md) - [REsp 1.976.082 do STJ: ausência de registro](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1976082/index.md) - [REsp 2.023.670 do STJ: submissão ao cdc](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2023670/index.md) **Código de Defesa do Consumidor, art. 3º** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art3` - [Compra de usado entre particulares: o CDC se aplica?](https://wikijuridica.com.br/consumidor/comprei-de-particular-usados-cdc-nao-aplica/index.md) - [Vendedor informal sem CNPJ: quando o CDC protege a compra](https://wikijuridica.com.br/consumidor/comprei-de-vendedor-informal-tenho-direitos/index.md) - [Fornecedor aparente: quando a marca responde pelo produto](https://wikijuridica.com.br/consumidor/fornecedor-aparente-marca-responde/index.md) - [Produto usado comprado em loja tem garantia legal?](https://wikijuridica.com.br/consumidor/garantia-de-produto-usado/index.md) **Código de Defesa do Consumidor, art. 2º** — `urn:lex:br:federal:lei:1990-09-11;8078!art2` - [Conta PJ encerrada pelo banco: o prejuízo de quem depende dela](https://wikijuridica.com.br/bancario/conta-pj-encerrada-empresa-prejudicada/index.md) - [Empresa como consumidora: entenda a teoria finalista](https://wikijuridica.com.br/consumidor/pessoa-juridica-pode-ser-consumidora/index.md) - [Vício redibitório: defeito oculto em contrato civil](https://wikijuridica.com.br/glossario/vicio-redibitorio/index.md) - [Comprei na planta com minha empresa: o CDC me protege?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-investidor-pessoa-juridica-planta/index.md) **Código Civil, art. 421** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art421` - [Cláusula de exclusividade no contrato com empresa: até onde vale](https://wikijuridica.com.br/autonomos/b2b-exclusividade/index.md) - [App exige abertura de MEI: isso é obrigatório?](https://wikijuridica.com.br/autonomos/app-exige-que-eu-abra-mei-para-continuar/index.md) - [Penalizado por recusar corrida: o app pode fazer isso?](https://wikijuridica.com.br/autonomos/app-suspendeu-por-recusar-corridas/index.md) - [Cláusula de não aliciamento: escopo, prova e limites](https://wikijuridica.com.br/empresarial/clausula-nao-aliciamento-non-solicitation/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 1.945.121, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1945121/ Versão do conteúdo: sha256:362eacda1df265addfe73f229a4e25cedf01d0b483fd78e0a08cfd0aa746173f Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-1945121", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 1.945.121, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1945121/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:362eacda1df265addfe73f229a4e25cedf01d0b483fd78e0a08cfd0aa746173f", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: