--- title: "Recurso Especial 2.091.170, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 2.091.170 do STJ: o trecho oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os 2 artigos de lei em que a Terceira Turma se apoiou." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2091170/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:e424119e8b3c27d0a8cb17b2f65121f3596d64169835ad0b7ce08b7fea3688ad" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 931221" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json" verified_at: "2026-09-09" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.091.170, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma" verified_at: "2026-09-09" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 2.091.170, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 2.091.170 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 27 de outubro de 2025, sob relatoria de Moura Ribeiro, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 6 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de rescisão por iniciativa da compradora, não obtenção de financiamento bancário e taxa de corretagem. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.091.170 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 2.091.170, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem. 2. Inexistência de violação dos arts. [141](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art141) e [492](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art492) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm). O órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em julgamento citra petita. 3. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da [Lei nº 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável ([art. 67-A, § 5º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), da [Lei nº 4.591/64](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591)), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm). 4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ), é indevida a retenção dos valores pagos a esse título além do percentual fixado para a cláusula penal, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, conforme orientação do STJ (REsp n. 1.820.330/SP). 6. Recurso especial parcialmente provido para anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de corretagem, e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da causa, com a análise da possibilidade de redução do percentual de retenção e a reavaliação da retenção da comissão de corretagem à luz da fundamentação exposta.” A transcrição é literal e vem do espelho 931221, publicado pelo tribunal em 30 de outubro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 2.091.170, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 2.091.170 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 2.091.170 se apoia A fundamentação identifica 2 dispositivos legais, e os de maior circulação são [art. 492](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art492) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015 e [art. 141](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art141) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015. O [art. 492](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art492) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015 é o mais invocado deste julgado: 349 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o [art. 141](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art141) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015 aparece em 267 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## Onde o REsp 2.091.170 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Moura Ribeiro responde por 8.141 deles, e em 40 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o [art. 492](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art492) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015. A decisão foi publicada em 30 de outubro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 2.091.170 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 931221 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 27 de outubro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre rescisão por iniciativa da compradora, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Que artigo de lei sustenta o REsp 2.091.170? O [art. 492](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art492) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015, presente em 349 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 931221, e não de leitura interpretativa do texto. ### Esta página substitui a leitura do REsp 2.091.170 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 931221 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de rescisão por iniciativa da compradora em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 931221](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.091.170, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.129.573 do STJ: ação de rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2129573/index.md) - [REsp 1.819.466 do STJ: financiamento bancário de veículo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1819466/index.md) - [REsp 2.253.911 do STJ: contrato bancário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2253911/index.md) - [REsp 2.095.809 do STJ: civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2095809/index.md) - [REsp 2.060.346 do STJ: rescisão unilateral](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2060346/index.md) - [Financiamento do carro impagável: incluir no plano ou devolver?](https://wikijuridica.com.br/consumidor/superend-financiamento-veiculo-parcela-impagavel/index.md) - [Empréstimo com garantia do imóvel impagável: o que a lei protege](https://wikijuridica.com.br/consumidor/superend-home-equity-risco-perder-imovel/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-2091170/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67a\_par5` - [REsp 2.187.600 do STJ: direito civil e do consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2187600/index.md) - [REsp 2.223.687 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2223687/index.md) - [REsp 2.228.335 do STJ: processual civil e consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2228335/index.md) - [REsp 2.242.005 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2242005/index.md) **Código de Processo Civil, art. 141** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art141` - [AR 5.979 do STJ: ação rescisória e ação rescisória improcedente](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-ar-5979/index.md) - [REsp 1.875.820 do STJ: direito empresarial e recuperação judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1875820/index.md) - [REsp 1.883.864 do STJ: direito processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1883864/index.md) - [REsp 1.892.636 do STJ: direito empresarial e recuperação judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1892636/index.md) **Código de Processo Civil, art. 492** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art492` - [REsp 1.646.236 do STJ: direito empresarial e recuperação judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1646236/index.md) - [REsp 1.883.486 do STJ: ação renovatória e cumprimento de sentença](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1883486/index.md) - [REsp 1.903.596 do STJ: processual civil e hermenêutica jurídica](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1903596/index.md) - [REsp 1.919.640 do STJ: direito processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1919640/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 2.091.170, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2091170/ Versão do conteúdo: sha256:e424119e8b3c27d0a8cb17b2f65121f3596d64169835ad0b7ce08b7fea3688ad Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-2091170", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 2.091.170, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2091170/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:e424119e8b3c27d0a8cb17b2f65121f3596d64169835ad0b7ce08b7fea3688ad", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: