--- title: "Recurso Especial 2.138.207, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 2.138.207 do STJ sobre atraso na entrega de imóvel: o texto oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os artigos de lei invocados." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2138207/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:176090d7176aa8b7b7b5daada297260b58895cbbe890ffff6a7913726b29ea6d" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 931377" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json" verified_at: "2026-09-09" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.138.207, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma" verified_at: "2026-09-09" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 2.138.207, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 2.138.207 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 20 de outubro de 2025, sob relatoria de Humberto Martins, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 7 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de atraso na entrega de imóvel, cláusula de tolerância e dano moral. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.138.207 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 2.138.207, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto por empresa incorporadora contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que manteve condenação por atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida "na planta". A sentença de primeiro grau condenou a construtora ao pagamento de multa contratual reversa, acrescida de juros e correção monetária, além de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. 2. O Tribunal local negou provimento à apelação da ré, fundamentando que o prazo de tolerância não afastaria a mora e que o descumprimento contratual ensejaria a inversão da cláusula penal e a reparação por danos morais. Embargos de declaração foram rejeitados. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em definir: (i) a correta interpretação e aplicação do [artigo 43-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei nº 4.591/64](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), quanto ao prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão do empreendimento imobiliário; (ii) a incidência do artigo 52 da mesma lei e do [artigo 476](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art476) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), quanto ao direito de retenção até a quitação integral do preço; e (iii) os critérios para inversão da cláusula penal e configuração de danos morais, conforme os Temas 970 e 971 do STJ. III. Razões de decidir 4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil. 5. A análise pretendida pela recorrente sobre a cláusula de tolerância demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A inversão da cláusula penal deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme os Temas 970 e 971 do STJ, para evitar enriquecimento sem causa do adquirente. 7. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral, conforme jurisprudência do STJ, mas a revisão do valor fixado demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. IV. Dispositivo Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 931377, publicado pelo tribunal em 23 de outubro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 2.138.207, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 2.138.207 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 14/10/2025 a 20/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 2.138.207 se apoia A fundamentação identifica um dispositivo legal, e os de maior circulação são [art. 476](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art476) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. O [art. 476](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art476) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 é o mais invocado deste julgado: 91 acórdãos do acervo o citam. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## Os enunciados sumulares presentes no REsp 2.138.207 O julgamento invoca Súmula 5 do STJ. Outros 1 enunciados citados no mesmo acórdão são de admissibilidade e ficam fora: medem o cabimento do REsp, não a matéria. Enunciado sumular não substitui o dispositivo: registra leitura já reiterada. ## Onde o REsp 2.138.207 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Humberto Martins responde por 4.983 deles, e em 12 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o [art. 476](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art476) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. A decisão foi publicada em 23 de outubro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 2.138.207 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 931377 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 20 de outubro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre atraso na entrega de imóvel, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Qual enunciado sumular aparece no REsp 2.138.207? A Súmula 5 do STJ, que a Terceira Turma invocou em 20 de outubro de 2025. O enunciado registra orientação já consolidada, e citá-lo indica atraso na entrega de imóvel resolvida por leitura reiterada, não por tese nova. ### Esta página substitui a leitura do REsp 2.138.207 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 931377 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de atraso na entrega de imóvel em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 931377](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.138.207, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.106.833 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2106833/index.md) - [REsp 2.159.936 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2159936/index.md) - [REsp 1.880.847 do STJ: contrato imobiliário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1880847/index.md) - [REsp 1.814.428 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1814428/index.md) - [REsp 2.168.469 do STJ: atraso na entrega de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2168469/index.md) - [REsp 2.163.035 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2163035/index.md) - [Entrega das chaves: até quando o aluguel é devido depois de sair](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/entrega-chaves-fim-aluguel/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-2138207/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 43-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art43a` - [Atraso na entrega do imóvel: multa e o que mais cobrar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/atraso-obra-indenizacao/index.md) - [Rescisão por atraso da obra: devolução sem retenção](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/atraso-obra-rescisao/index.md) - [Correção pelo INCC após o atraso: o que não pagar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/correcao-incc-atraso/index.md) - [Multa e lucros cessantes no atraso da obra: cabe cumular?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/lucros-cessantes-cumulacao-multa/index.md) **Código Civil, art. 476** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art476` - [Cliente em recuperação judicial: posso parar de fornecer?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/fornecedor-essencial-nao-pode-cortar-fornecimento/index.md) - [SaaS cortou acesso e reteve dados por dívida: e agora?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/saas-suspendeu-acesso-reteve-dados-inadimplencia/index.md) - [Classificação dos contratos e o que muda em cada tipo](https://wikijuridica.com.br/glossario/classificacao-dos-contratos/index.md) - [Exceção do contrato não cumprido: quando suspender o pagamento](https://wikijuridica.com.br/glossario/excecao-contrato-nao-cumprido/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 2.138.207, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2138207/ Versão do conteúdo: sha256:176090d7176aa8b7b7b5daada297260b58895cbbe890ffff6a7913726b29ea6d Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-2138207", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 2.138.207, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2138207/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:176090d7176aa8b7b7b5daada297260b58895cbbe890ffff6a7913726b29ea6d", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: