--- title: "Recurso Especial 2.166.273, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 2.166.273 do STJ sobre compra e venda: o texto oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os artigos de lei invocados." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2166273/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:03d55ce71c8b3b97029928a789a2eb28ed2527a806d7dc6540070af3d2245c98" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 000886634" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/5176b88a-1e9c-4576-b990-00008f3d0ce1/download/20241031.json" verified_at: "2026-09-09" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.166.273, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma" verified_at: "2026-09-09" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 2.166.273, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 2.166.273 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 8 de outubro de 2024, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 9 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de compra e venda, terreno não registrado e ciencia do adquirente. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.166.273 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 2.166.273, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a [Lei 6.766/79](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da [Lei 6.766/79](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a [Lei 6.766/79](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O [art. 37](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) da [Lei 6.766/79](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1979-12-19;6766) estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo. 9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.” A transcrição é literal e vem do espelho 000886634, publicado pelo tribunal em 10 de outubro de 2024; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 2.166.273, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 2.166.273 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA, por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe negar provimento, com majoração de honorários, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 2.166.273 se apoia A fundamentação identifica 3 dispositivos legais, e os de maior circulação são [art. 166](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art166) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, [art. 37](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art37) da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e art. 38 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. O [art. 166](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art166) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 é o mais invocado deste julgado: 72 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o art. 38 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano aparece em 1 decisão indexada. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## O lastro de precedentes que o REsp 2.166.273 reúne O REsp 2.166.273 se apoia em 2 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e a deste julgado é compra e venda de imóvel. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante. ## Onde o REsp 2.166.273 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Nancy Andrighi responde por 4.848 deles, e em 8 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o [art. 166](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art166) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. A decisão foi publicada em 10 de outubro de 2024. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 2.166.273 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 000886634 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 8 de outubro de 2024, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre compra e venda, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Que artigo de lei sustenta o REsp 2.166.273? O [art. 166](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art166) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, presente em 72 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 000886634, e não de leitura interpretativa do texto. ### Esta página substitui a leitura do REsp 2.166.273 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 000886634 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de compra e venda em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 000886634](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/5176b88a-1e9c-4576-b990-00008f3d0ce1/download/20241031.json) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.166.273, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.122.428 do STJ: compromisso de compra e venda](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2122428/index.md) - [REsp 1.951.976 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1951976/index.md) - [REsp 2.225.601 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2225601/index.md) - [REsp 2.202.047 do STJ: embargos de terceiro](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2202047/index.md) - [REsp 1.663.221 do STJ: promessa de compra e venda e área rural](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1663221/index.md) - [REsp 2.096.196 do STJ: direito processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2096196/index.md) - [Clínica exige compra de produtos próprios](https://wikijuridica.com.br/consumidor/clinica-obriga-comprar-produtos-proprios/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-2166273/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 166** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art166` - [Menor que apostou em bet: por que dá para pedir a devolução](https://wikijuridica.com.br/digital/menor-apostou-devolucao/index.md) - [Conversão do negócio jurídico: salvar o que seria nulo](https://wikijuridica.com.br/glossario/conversao-do-negocio-juridico/index.md) - [Nulidade e anulabilidade: efeitos e prazos diferentes](https://wikijuridica.com.br/glossario/nulidade-x-anulabilidade/index.md) - [Art. 167 do Código Civil](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-167/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 2.166.273, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2166273/ Versão do conteúdo: sha256:03d55ce71c8b3b97029928a789a2eb28ed2527a806d7dc6540070af3d2245c98 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-2166273", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 2.166.273, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2166273/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:03d55ce71c8b3b97029928a789a2eb28ed2527a806d7dc6540070af3d2245c98", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: