--- title: "Recurso Especial 2.188.445, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 2.188.445 do STJ sobre ação de resolução contratual: o texto oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os artigos de lei invocados." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2188445/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:3e393afbe389fd78695c2d4563c2b076c2c03aa386dd0e4bc481224719b7befb" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 930861" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json" verified_at: "2026-09-09" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.188.445, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma" verified_at: "2026-09-09" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 2.188.445, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 2.188.445 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 14 de outubro de 2025, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 12 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de ação de resolução contratual, compra e venda de imóvel e inadimplência do comprador. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.188.445 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 2.188.445, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação de resolução contratual ajuizada em 14/12/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/9/2024 e concluso ao gabinete em 23/12/2024. II. Questão em discussão 2. O propósito recursal é decidir (i) se há nulidade no julgamento da apelação, quando fundamentada em argumento não suscitado pelo apelante, em qualquer grau de jurisdição; (ii) se a taxa de fruição pode ser cumulada com a retenção de arras; e (iii) se os honorários advocatícios sucumbenciais da reconvenção devem ser fixados sobre o valor da causa. III. Razões de decidir 3. Não há ofensa aos arts. [489](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art489) e [1.022](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art1022) do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. Consolidando a adoção da Teoria da Substanciação, o [art. 336](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art336), [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm), prevê que "incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir". 5. A Teoria da Substanciação traz maleabilidade em relação aos fundamentos jurídicos aplicáveis aos fatos, ou seja, apenas os fatos vinculam o julgador, que poderá atribuir-lhes a qualificação jurídica que entender adequada ao acolhimento ou à rejeição do pedido. Precedentes. 6. A lógica de que os fundamentos jurídicos expendidos na causa de pedir não vinculam o juiz, com as devidas adaptações, deve ser observada na instância recursal. 7. A taxa de ocupação não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas decorre dos benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem. 8. O proveito corresponde à efetiva utilização do imóvel com proveitos econômicos sem pagar aluguéis, os quais seriam, com segurança, recebidos pelo promitente vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador. 9. A retenção das arras, determinada como forma de indenização de quem as recebeu, pela resolução contratual causada por inadimplemento de quem as deu, não impede o pagamento de taxa de fruição. 10. Essa Terceira Turma já se posicionou no sentido de que o Tema 1.076/STJ se aplica à reconvenção, independentemente da fixação honorária da ação principal, tendo em vista serem ações autônomas. Precedente. 11. No recurso sob julgamento, (i) não há nulidade no acórdão ao fundamentar a decisão pelo afastamento da taxa de fruição com base em argumento não suscitado pelo recorrido; (ii) é devida a taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel; e (iii) havendo proveito econômico inestimável, deve ser mantida a decisão do TJDFT por arbitrar honorários por equidade, ainda que por fundamento diverso. IV. Dispositivo 12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido, para (i) determinar o pagamento de taxa de fruição, pelo período em que o recorrido esteve em posse do imóvel, correspondente ao valor de mercado de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença, limitado a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês; e (ii) com a ressalva do voto desta Relatora, determinar que os honorários sucumbenciais da reconvenção incidam em 10% sobre o valor da taxa de fruição, a ser apurado em liquidação de sentença.” A transcrição é literal e vem do espelho 930861, publicado pelo tribunal em 23 de outubro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 2.188.445, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 2.188.445 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da Terceira Turma, por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora, que realinhou seu entendimento em conformidade com os acréscimos trazidos pela divergência.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 2.188.445 se apoia A fundamentação identifica 4 dispositivos legais, e os de maior circulação são [art. 319](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art319) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015, [art. 85, § 1º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art85%C2%A71) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015, [art. 336](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art336) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015 e [art. 417](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art417) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. O [art. 319](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art319) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015 é o mais invocado deste julgado: 182 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o [art. 417](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art417) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 aparece em 3 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## O lastro de precedentes que o REsp 2.188.445 reúne O REsp 2.188.445 se apoia em 15 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são teoria da substanciação, compromisso de compra e venda e compra e venda de imóvel. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante. ## Onde o REsp 2.188.445 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Nancy Andrighi responde por 4.848 deles, e em 12 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o [art. 319](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art319) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015. A decisão foi publicada em 23 de outubro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 2.188.445 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 930861 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 14 de outubro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre ação de resolução contratual, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Que artigo de lei sustenta o REsp 2.188.445? O [art. 319](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art319) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) de 2015, presente em 182 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 930861, e não de leitura interpretativa do texto. ### Esta página substitui a leitura do REsp 2.188.445 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 930861 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de ação de resolução contratual em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 930861](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/68435b3b-ab21-4501-aaa0-a543996299ad/download/20251130.json) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.188.445, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.250.818 do STJ: resolução contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2250818/index.md) - [REsp 2.104.633 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2104633/index.md) - [REsp 2.203.583 do STJ: ação de rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2203583/index.md) - [REsp 2.107.745 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2107745/index.md) - [REsp 2.206.511 do STJ: ação de resolução contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2206511/index.md) - [REsp 2.261.822 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2261822/index.md) - [REsp 1.941.053 do STJ: promessa de compra e venda](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1941053/index.md) - [Vendedor atrasa documentos do imóvel: como cobrar e rescindir](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-atrasa-documentacao/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-2188445/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 417** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art417` - [Arras confirmatórias e penitenciais: o que muda no sinal](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-confirmatorias-penitenciais/index.md) - [Sinal pago só por recibo, sem contrato: qual proteção existe](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-recibo-sem-contrato/index.md) - [Arras confirmatórias x penitenciais: qual regra vale](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/arras-tipos-confirmatorias-penitenciais/index.md) - [Desistência da compra de imóvel usado: o destino do sinal](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desistencia-imovel-usado-sinal/index.md) **Código de Processo Civil, art. 336** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art336` - [REsp 1.885.307 do STJ: ação revisional de contrato bancário](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1885307/index.md) - [REsp 1.896.813 do STJ: ação de imissão de posse](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1896813/index.md) - [REsp 1.899.367 do STJ: direito privado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1899367/index.md) - [REsp 1.921.548 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1921548/index.md) **Código de Processo Civil, art. 319** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art319` - [Petição inicial: o documento que dá início ao processo](https://wikijuridica.com.br/glossario/peticao-inicial/index.md) - [Art. 71 da Lei do Inquilinato: ação renovatória](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-71/index.md) - [Artigo 319 do CPC: requisitos da petição inicial](https://wikijuridica.com.br/leis/cpc-art-319/index.md) - [Art. 320 do Código de Processo Civil](https://wikijuridica.com.br/leis/cpc-art-320/index.md) **Código de Processo Civil, art. 85, § 1º** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art85\_par1` - [REsp 1.909.270 do STJ: suporte pedagógico e primeiro apelo nobre](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1909270/index.md) - [REsp 1.931.806 do STJ: desnecessidade da primeira fase](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1931806/index.md) - [REsp 1.976.505 do STJ: caso em exame](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1976505/index.md) - [REsp 1.990.562 do STJ: nulidade da fiança](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1990562/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 2.188.445, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2188445/ Versão do conteúdo: sha256:3e393afbe389fd78695c2d4563c2b076c2c03aa386dd0e4bc481224719b7befb Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-2188445", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 2.188.445, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2188445/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:3e393afbe389fd78695c2d4563c2b076c2c03aa386dd0e4bc481224719b7befb", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: