--- title: "Recurso Especial 2.218.691, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 2.218.691 do STJ sobre direito civil e processual civil: o texto oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os artigos de lei invocados." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2218691/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:10fea41464aafe60f51d501675ab010931a0afa55aa080889aa9a7325f3ce092" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 1460121" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/fef2eb32-c4b6-4c6c-951d-cdc4ed84e01d/download/20260831.json" verified_at: "2026-09-09" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.218.691, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma" verified_at: "2026-09-09" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Código Civil (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 2.218.691, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 2.218.691 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 12 de agosto de 2026, sob relatoria de Daniela Teixeira, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 8 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de direito civil e processual civil, rescisão contratual e prevalência do cdc. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.218.691 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 2.218.691, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto por promitente vendedora, com fundamento no [art. 105](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm#art105), III, "a" e "c", da [CF](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm)/1988, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação de promessa de compra e venda de bem imóvel com pedidos de rescisão contratual e restituição de valores formulados pela promitente compradora, deu parcial provimento à apelação para fixar o percentual de retenção em 25% do total pago pelo promitente comprador. 2. A recorrente sustenta a violação aos arts. 67-A, § 5º, da [Lei n. 4.591/64](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), 413 do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) e 53 do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), com defesa de cláusula penal de 50% em razão de patrimônio de afetação e impossibilidade de redução fora das hipóteses do [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [CC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) e indica divergência jurisprudencial. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível restabelecer o percentual de 50% de retenção previsto no [art. 67-A](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei nº 4.591/64](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591), em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação com resolução por culpa do comprador, afastando a redução do percentual de retenção dos valores pagos para 25%, fixado com base nas normas protetivas do [Código de Defesa do Consumidor](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) e no [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm). III. Razões de decidir 4. Quanto à alegada violação aos art. 67-A, da Lei nº 4.594-64 e 53 do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), esta Corte já se consolidou no sentido de que se deve buscar a compatibilização dos diplomas normativos, de modo que, havendo conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a [Lei n. 13.786/18](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786) regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm) se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 5. A redução da cláusula penal com fundamento no [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), por excessividade, é aferida à luz das particularidades do caso concreto, de natureza fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. O acórdão recorrido harmoniza-se com a orientação consolidada do STJ quanto à retenção de até 25% dos valores pagos, à prevalência do [CDC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm), o que atrai a incidência da Súmula n. 83/STJ. 7. Fica prejudicada a análise da divergência jurisprudencial quando a tese sustentada já foi afastada no exame do recurso especial pela alínea "a" do permissivo constitucional. IV. Dispositivo 8. Recurso especial não conhecido.” A transcrição é literal e vem do espelho 1460121, publicado pelo tribunal em 17 de agosto de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 2.218.691, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 2.218.691 não é descrito com palavras próprias: fica como a Terceira Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 06/08/2026 a 12/08/2026, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 2.218.691 se apoia A fundamentação identifica 2 dispositivos legais, e os de maior circulação são [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. O [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002 é o mais invocado deste julgado: 155 acórdãos do acervo o citam. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## Onde o REsp 2.218.691 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Daniela Teixeira responde por 3.894 deles, e em 12 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002. A decisão foi publicada em 17 de agosto de 2026. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 2.218.691 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 1460121 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 12 de agosto de 2026, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre direito civil e processual civil, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Que artigo de lei sustenta o REsp 2.218.691? O [art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) de 2002, presente em 155 acórdãos do acervo. A identificação vem das referências que o tribunal grava no espelho 1460121, e não de leitura interpretativa do texto. ### Esta página substitui a leitura do REsp 2.218.691 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 1460121 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de direito civil e processual civil em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 1460121](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/74a99dea-a197-4d73-a169-d8c8f8f0b175/resource/fef2eb32-c4b6-4c6c-951d-cdc4ed84e01d/download/20260831.json) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.218.691, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-terceira-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-terceira-turma) — verificado em 2026-09-09 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Código Civil (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.089.921 do STJ: direito do consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2089921/index.md) - [REsp 1.927.720 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1927720/index.md) - [REsp 2.075.967 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2075967/index.md) - [REsp 2.080.110 do STJ: contrato de consórcio](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2080110/index.md) - [REsp 2.155.898 do STJ: direito do consumidor](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2155898/index.md) - [REsp 2.154.606 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2154606/index.md) - [REsp 2.222.149 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2222149/index.md) - [Cliente rompeu o contrato antes do prazo: o que você tem direito](https://wikijuridica.com.br/autonomos/distrato-rescisao-contratante/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-2218691/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 67-A** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art67a` - [Distrato de imóvel na planta: quanto o comprador perde](https://wikijuridica.com.br/glossario/distrato-imovel-na-planta/index.md) - [Cláusula de retenção acima do limite legal do distrato vale?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-clausula-contratual-acima-do-legal/index.md) - [Cláusula de perda total no distrato é válida?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-clausula-perda-total-nula/index.md) - [Distrato quitado com outro imóvel: sou obrigado a aceitar?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/distrato-construtora-oferece-outro-imovel/index.md) **Código Civil, art. 413** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art413` - [Multa por cancelar a matrícula antes do início das aulas](https://wikijuridica.com.br/educacao/rescisao-multa-cancelamento-antes-das-aulas/index.md) - [Cláusula penal em contrato empresarial: existe teto de 10%?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/clausula-penal-limite-contrato-empresarial/index.md) - [Contrato de publi com influenciador: o que não pode faltar](https://wikijuridica.com.br/empresarial/contrato-publi-influenciador-clausulas-essenciais/index.md) - [Encerrar a franquia antes do prazo: como funciona a multa](https://wikijuridica.com.br/empresarial/encerrar-franquia-antes-do-prazo-multa/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 2.218.691, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2218691/ Versão do conteúdo: sha256:10fea41464aafe60f51d501675ab010931a0afa55aa080889aa9a7325f3ce092 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-2218691", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 2.218.691, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2218691/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:10fea41464aafe60f51d501675ab010931a0afa55aa080889aa9a7325f3ce092", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: