--- title: "Recurso Especial 2.261.822, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça" description: "O acórdão do REsp 2.261.822 do STJ sobre compra e venda de imóvel: o texto oficial da ementa, o dispositivo do julgamento e os artigos de lei invocados." url: "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2261822/" lang: "pt-BR" page_type: "jurisprudencia" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-09-16" date_modified: "2026-09-16" reviewed_at: "2026-09-16" version: "sha256:5b21b56d95c927a5447e38f019689c1b452d5092a18a66ecbfcf3db32e5370c0" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 958008" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/bab65848-f287-4146-8273-e58faee39ad2/resource/7e06b3f3-b147-4cf0-83f0-2def49fdba80/download/20260531.json" verified_at: "2026-09-10" claim: "Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.261.822, como publicados pelo STJ." - name: "Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-quarta-turma" url: "https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-quarta-turma" verified_at: "2026-09-10" claim: "Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído." - name: "Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/1964)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm" verified_at: "2026-09-10" claim: "Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Recurso Especial 2.261.822, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-09-16 O REsp 2.261.822 foi julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em 4 de maio de 2026, sob relatoria de Raul Araújo, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 3 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de compra e venda de imóvel e prevalência da lei especial. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.261.822 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia. ## A fundamentação do REsp 2.261.822, no texto oficial da ementa A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. "Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados sob o regime do patrimônio de afetação, na forma da [Lei nº 13.786/2018](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2018-12-27;13786), é válida a cláusula de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando houver a desistência do negócio pelo adquirente, desde que haja previsão expressa no contrato" (AREsp 2.598.615/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025). 2. "Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário ([art. 413](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art413) do [CC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm)), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral" (REsp 2.187.600/SP, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026). 3. Recurso especial provido, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.” A transcrição é literal e vem do espelho 958008, publicado pelo tribunal em 12 de maio de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado. ## O resultado do REsp 2.261.822, no dispositivo do acórdão O resultado do REsp 2.261.822 não é descrito com palavras próprias: fica como a Quarta Turma o registrou. O dispositivo diz assim: “acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/04/2026 a 04/05/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.” É esse trecho, e não a ementa, que fecha o julgamento. ## Os dispositivos legais em que o REsp 2.261.822 se apoia A fundamentação identifica 2 dispositivos legais, e os de maior circulação são [art. 31](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591). No outro extremo, o [art. 31](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) da [Lei 4.591/1964](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591) aparece em 11 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento. ## O lastro de precedentes que o REsp 2.261.822 reúne O REsp 2.261.822 se apoia em 4 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são incorporação imobiliária e falta de prequestionamento. Precedente citado mede o lastro que Raul Araújo reuniu, não tese vinculante. ## Onde o REsp 2.261.822 se situa no acervo medido O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 27.845 deles da Quarta Turma. A relatoria de Raul Araújo responde por 8.309 deles. A decisão foi publicada em 12 de maio de 2026. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa. ## Perguntas frequentes ### O REsp 2.261.822 vale como precedente de observância obrigatória? Não. O espelho 958008 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Quarta Turma, de 4 de maio de 2026, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre compra e venda de imóvel, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante. ### Esta página substitui a leitura do REsp 2.261.822 ou a consulta a advogado? Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Quarta Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 958008 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de compra e venda de imóvel em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais. ## Proveniência - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — espelho do acórdão 958008](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/bab65848-f287-4146-8273-e58faee39ad2/resource/7e06b3f3-b147-4cf0-83f0-2def49fdba80/download/20260531.json) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ementa, dispositivo, órgão julgador, relatoria, data de julgamento e referências legislativas do REsp 2.261.822, como publicados pelo STJ. - [Superior Tribunal de Justiça, dados abertos — conjunto espelhos-de-acordaos-quarta-turma](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/espelhos-de-acordaos-quarta-turma) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Licença Creative Commons Atribuição e competências publicadas do conjunto de espelhos de acórdãos de onde este julgado foi extraído. - [Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/1964)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm) — verificado em 2026-09-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Redação vigente do diploma que o acórdão invoca na fundamentação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [REsp 2.248.899 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2248899/index.md) - [REsp 2.085.214 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2085214/index.md) - [REsp 1.997.300 do STJ: compra e venda de imóvel e cláusula penal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1997300/index.md) - [REsp 2.075.951 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2075951/index.md) - [REsp 1.926.079 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1926079/index.md) - [REsp 2.069.457 do STJ: recursos especiais isolados](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2069457/index.md) - [Venda ad corpus e ad mensuram de imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/venda-ad-corpus-ad-mensuram/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/jurisprudencia/stj-resp-2261822/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 4.591/1964, art. 31** — `urn:lex:br:federal:lei:1964-12-16;4591!art31` - [REsp 1.862.274 do STJ: incorporação imobiliária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1862274/index.md) - [REsp 1.958.062 do STJ: sociedades de propósito específico](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958062/index.md) - [REsp 2.198.901 do STJ: direito empresarial e recuperação judicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2198901/index.md) - [REsp 2.221.233 do STJ: patrimônio de afetação](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2221233/index.md) **Código Civil, art. 413** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art413` - [Contrato de publi com influenciador: o que não pode faltar](https://wikijuridica.com.br/empresarial/contrato-publi-influenciador-clausulas-essenciais/index.md) - [Encerrar a franquia antes do prazo: como funciona a multa](https://wikijuridica.com.br/empresarial/encerrar-franquia-antes-do-prazo-multa/index.md) - [Multa por quebra de NDA: como fixar um valor exigível](https://wikijuridica.com.br/empresarial/multa-quebra-nda-como-definir/index.md) - [Multa rescisória de franquia desproporcional pode ser reduzida?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/multa-rescisoria-franquia-desproporcional-reducao-judicial/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Recurso Especial 2.261.822, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça. Wiki Jurídica. 2026-09-16. https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2261822/ Versão do conteúdo: sha256:5b21b56d95c927a5447e38f019689c1b452d5092a18a66ecbfcf3db32e5370c0 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-jurisprudencia-stj-resp-2261822", "type": "webpage", "title": "Recurso Especial 2.261.822, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 16]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2261822/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:5b21b56d95c927a5447e38f019689c1b452d5092a18a66ecbfcf3db32e5370c0", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: