> Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Tema 938 do STJ: (i) Incidência da prescrição trienal Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-20 O Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça responde a uma questão concreta de direito civil e vale para todos os processos que discutam a mesma controvérsia. Abaixo estão a tese firmada em texto literal, a pergunta exata que o tribunal respondeu, os pontos que o acórdão deixou expressamente de fora e a orientação anterior que ficou superada. ## A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça Ao julgar o Tema 938, o STJ fixou a seguinte tese: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere ([artigo 206, § 3º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm), IV, [CC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm)). (vide REsp n. 1.551.956/SP)(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” A transcrição é literal e serve de referência; o que vem a seguir é a leitura do alcance dela. ## A pergunta que o tribunal respondeu A controvérsia submetida a julgamento foi assim delimitada pelo próprio tribunal: “(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).” Entender a pergunta importa tanto quanto a resposta, porque a tese vale para a situação que ela descreve — e não para toda discussão parecida. ## O que muda por ter sido julgado sob o rito dos repetitivos Por ser tese em recurso repetitivo (art. 1.036 do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm)), ela alcança os processos que discutam a mesma questão. O julgamento coube ao órgão S2 do tribunal. O acórdão transitou em julgado, e o julgamento é de 2016-08-24 — quanto mais antigo, maior a chance de haver decisão posterior que o module ou distinga, e vale conferir antes de citar. ## Como saber se o seu caso se encaixa A tese foi construída para responder a esta situação: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Quem invoca o Tema 938 precisa demonstrar que o caso concreto reproduz essa mesma controvérsia — tratar do mesmo assunto não basta. E o próprio acórdão fixou limite: A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018): "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. \[...\] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." . Fora disso, o precedente não decide. ## O que ficou de fora da decisão O acórdão delimitou expressamente o que não foi decidido: “A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018): "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. \[...\] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." .” Essa fronteira costuma ser a origem de citação equivocada: invocar a tese para questão que o tribunal deixou de fora enfraquece o argumento em vez de sustentá-lo. ## O que se entendia antes Havia orientação anterior nos seguintes termos: “Em sessão realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Seção, determinou a suspensão dos processos que se encontram em tramitação versando sobre o Tema 938/STJ, limitada aos recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau, aplicando-se de forma mitigada o enunciado normativo do art. 1.037, inciso II, do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm)/2015.” Saber o que mudou é o que permite reconhecer, numa decisão antiga, se ela ainda serve de apoio ou se foi superada. ## Perguntas frequentes ### Que pergunta o Tema 938 do STJ respondeu? A questão submetida a julgamento foi esta: (i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). A tese firmada é a resposta do tribunal a ela. ### O que o Tema 938 do STJ deixou de fora? O acórdão registrou os pontos não decididos: A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018): "Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta. \[...\] O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." . Invocar o precedente para essas questões é erro que a parte contrária aponta. ## Fontes oficiais - [STJ — Precedentes Qualificados (dados abertos, CC-BY)](https://dadosabertos.web.stj.jus.br/dataset/4238da2f-c07b-4c1a-b345-4402accacdcf/resource/df29da13-7d6b-41ba-ad96-cd1a5bbd191c/download/temas.csv) — verificado em 2026-08-20 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Tema 1099 do STJ: Prescrição decenal (art. 205](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-1099/index.md) - [Tema 560 do STJ: Prazo de prescrição da pretensão de restituição](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-560/index.md) - [Tema 1005 do STJ: Fixação do termo inicial da prescrição](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-1005/index.md) - [Tema 108 do STJ: Direito processual civil e do trabalho](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-108/index.md) - [Tema 465 do STJ: Espécies de Títulos de Crédito](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-465/index.md) - [Tema 883 do STJ: Pretensão de cobrança e a pretensão a diferenças](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-883/index.md) Conteúdo produzido com apoio de ferramentas de inteligência artificial, a partir de fontes oficiais verificadas, e revisado por advogado inscrito na OAB, responsável técnico pela publicação. 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