--- title: "Benfeitorias no imóvel alugado: quando o inquilino é reembolsado" description: "Fez reformas no imóvel alugado? O artigo 35 da Lei do Inquilinato diz quando as benfeitorias geram indenização e o direito de reter o imóvel até ser pago." url: "https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-35/" lang: "pt-BR" page_type: "wiki" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:79446120cb8c1bf0d67843bc2ca91839e0b8b20e5a95a64a2d0f5c52a8a9d697" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 8.245/1991, art. 35 - Portal da Legislação (Planalto)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35" verified_at: "2026-07-10" claim: "Benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem o direito de retenção do imóvel" - name: "Lei nº 8.245/1991, art. 36 - Portal da Legislação (Planalto)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art36" verified_at: "2026-07-10" claim: "As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo apenas ser levantadas se a retirada não afetar a estrutura do imóvel" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Benfeitorias no imóvel alugado: quando o inquilino é reembolsado Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem passa anos em um imóvel alugado quase sempre investe nele: conserta o telhado que começou a vazar, troca a fiação antiga, instala armários. Na hora de sair, surge a pergunta natural sobre quem paga por essas melhorias e se é possível segurar as chaves até receber. O artigo 35 da Lei do Inquilinato responde separando os tipos de benfeitoria. A regra não é a mesma para toda reforma, e entender a diferença evita tanto a frustração de não receber quanto a ilusão de que tudo é reembolsável. ## Benfeitorias necessárias: indenização mesmo sem autorização Benfeitorias necessárias são as que conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore, como consertar uma estrutura comprometida ou refazer uma instalação elétrica que oferecia risco. Para essas, o artigo 35 garante indenização ao locatário ainda que o locador não as tenha autorizado. A lógica é justa: sem essa reforma, o imóvel perderia valor ou deixaria de servir ao uso. Quem gastou para preservar o bem do outro não pode arcar sozinho com a conta. O que se exige é prova do gasto e da necessidade, o que reforça a importância de guardar orçamentos e notas fiscais. ## Benfeitorias úteis dependem de autorização por escrito Benfeitorias úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel sem serem indispensáveis, como abrir uma vaga de garagem ou instalar uma grade de segurança. Para essas, a indenização só é devida quando o locador as autorizou, de preferência por escrito. Aqui mora a maior fonte de conflito. O inquilino que faz uma melhoria útil confiando em um sim verbal costuma ter dificuldade de provar a autorização depois. A recomendação prática é simples: nada de reforma útil sem a concordância registrada em mensagem, e-mail ou termo assinado. ## O direito de retenção e o cuidado com a cláusula de renúncia Quando a benfeitoria é indenizável, a lei permite o direito de retenção: o locatário pode permanecer no imóvel até ser pago pelo que investiu. É um instrumento forte de pressão legítima sobre o locador que se recusa a reembolsar. Há um alerta importante, porém. Muitos contratos trazem cláusula em que o inquilino renuncia de antemão à indenização e à retenção por benfeitorias. Onde essa cláusula existe e é válida, o direito de reembolso pode simplesmente não se aplicar. Por isso, ler essa parte do contrato antes de assinar vale mais do que discutir depois da obra feita. ## Perguntas frequentes ### E as benfeitorias apenas de decoração, como pintura de gosto pessoal? São chamadas voluptuárias, feitas por prazer ou embelezamento. A lei não obriga o locador a indenizá-las. O inquilino pode, no máximo, levantá-las na saída se conseguir retirá-las sem danificar o imóvel, o que raramente é possível com pintura ou revestimento aderido. ## Proveniência - [Lei nº 8.245/1991, art. 35 - Portal da Legislação (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem o direito de retenção do imóvel - [Lei nº 8.245/1991, art. 36 - Portal da Legislação (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art36) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo apenas ser levantadas se a retirada não afetar a estrutura do imóvel --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Artigo 23 da Lei do Inquilinato: deveres do locatário](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-23/index.md) - [Artigo 22 da Lei do Inquilinato: deveres do locador](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-22/index.md) - [Reforma sem autorização no imóvel alugado: consequências](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/reforma-sem-autorizacao/index.md) - [Desgaste natural ou dano: o que o inquilino paga na saída](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/desgaste-natural-vs-dano/index.md) - [Sem vistoria de entrada: cobrança de reparos na saída vale?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sem-laudo-entrada/index.md) - [Como cancelar a garantia estendida e ser reembolsado](https://wikijuridica.com.br/seguros/garantia-estendida-cancelar/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/leis/8245-art-35/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Benfeitorias no imóvel alugado: quando o inquilino é reembolsado. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-35/ Versão do conteúdo: sha256:79446120cb8c1bf0d67843bc2ca91839e0b8b20e5a95a64a2d0f5c52a8a9d697 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-leis-8245-art-35", "type": "webpage", "title": "Benfeitorias no imóvel alugado: quando o inquilino é reembolsado", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-35/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:79446120cb8c1bf0d67843bc2ca91839e0b8b20e5a95a64a2d0f5c52a8a9d697", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: