--- title: "Até quando o fiador responde na locação prorrogada (art. 39)" description: "O contrato prorrogou por prazo indeterminado e você é fiador? Entenda o art. 39, a fiança que vai até a entrega das chaves e como se exonerar." url: "https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-39/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:9919afbefbb3bc9e13af63e8008162c2ac39d5167974004281fc7d2a885dc460" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 39 (Planalto)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art39" verified_at: "2026-07-10" claim: "Ancora a extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado." - name: "Lei 8.245/1991, art. 40 (Planalto)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40" verified_at: "2026-07-10" claim: "Ancora a exoneração do fiador pelo inciso X, com responsabilidade residual de 120 dias após a notificação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Até quando o fiador responde na locação prorrogada (art. 39) Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Muitos fiadores assinam um contrato de locação com prazo de trinta meses e imaginam que sua responsabilidade termina junto com esse prazo. Quando o contrato se prorroga automaticamente por tempo indeterminado, surge a dúvida angustiante: até quando eu ainda respondo pela dívida do inquilino? O [artigo 39](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art39) da Lei do Inquilinato ([Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm)) responde de um modo que costuma surpreender: salvo disposição em contrário, a garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado. ## O que o art. 39 diz sobre a garantia até a entrega das chaves O art. 39 estabelece que qualquer das garantias da locação — fiança, caução ou seguro — acompanha o contrato até a efetiva devolução do imóvel. O marco final, portanto, não é a data escrita no contrato, e sim o momento em que as chaves são entregues e a posse retorna ao locador. Esse dispositivo ganhou redação mais clara com a [Lei 12.112/2009](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2009-12-09;12112), que acrescentou a expressão "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado". A finalidade do legislador foi encerrar a antiga discussão sobre se o fiador se liberava quando o prazo original terminava. ## Por que a prorrogação por prazo indeterminado mantém a fiança Antes da reforma de 2009, muitos fiadores sustentavam que, terminado o prazo determinado, a fiança se extinguia e a prorrogação seria um novo contrato ao qual não haviam anuído. A lei fechou essa porta: a prorrogação legal é continuação do mesmo contrato, e a garantia segue com ele. Na prática, isso significa que, se o inquilino deixa de pagar durante a fase por prazo indeterminado, o fiador continua responsável, ainda que já tenham se passado anos desde a assinatura. A única ressalva é a existência de cláusula expressa limitando a garantia — algo raro nos contratos padrão. ## Como o fiador pode se exonerar pelo art. 40, inciso X O fiador que não quer mais responder indefinidamente tem uma saída prevista no art. 40, inciso X. Estando a locação prorrogada por prazo indeterminado, ele pode notificar o locador da sua intenção de desoneração. A notificação não libera o fiador de imediato: pela lei, ele permanece obrigado por todos os efeitos da fiança durante os cento e vinte dias seguintes à notificação. Recebido o aviso, o locador poderá exigir que o inquilino apresente nova garantia no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação. Assim, o fiador consegue interromper a responsabilidade indefinida, desde que aja formalmente. ## Perguntas frequentes ### O fiador continua responsável mesmo sem ter assinado a prorrogação? Sim. Pela redação atual do art. 39, a garantia se estende até a devolução do imóvel, inclusive na prorrogação por prazo indeterminado, salvo cláusula em contrário. Para se desobrigar, o fiador precisa notificar o locador e aguardar os 120 dias do art. 40, inciso X. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 39 (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art39) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora a extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado. - [Lei 8.245/1991, art. 40 (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora a exoneração do fiador pelo inciso X, com responsabilidade residual de 120 dias após a notificação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Art. 835 do CC: exoneração do fiador](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-835/index.md) - [Art. 40 da Lei do Inquilinato: troca de garantia](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-40/index.md) - [Art. 818 do Código Civil: como o fiador se obriga](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-818/index.md) - [Art. 12 da Lei do Inquilinato: separação e locação](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-12/index.md) - [REsp 1.999.772 do STJ: contrato de locação e exoneração de fiança](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1999772/index.md) - [Súmula 214 do STJ: fiador e aditamento não anuído](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-214/index.md) - [Morte do fiador: o que acontece com a fiança do aluguel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fiador-faleceu/index.md) - [REsp 2.092.522 do STJ: fiança em contrato de locação](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2092522/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/leis/8245-art-39/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, art. 39** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art39` - [Contrato prorrogado por prazo indeterminado: a fiança continua?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fianca-prorrogacao-indeterminada/index.md) - [REsp 2.092.522 do STJ: fiança em contrato de locação](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2092522/index.md) - [Súmula 214 do STJ: fiador e aditamento não anuído](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-214/index.md) - [Art. 835 do CC: exoneração do fiador](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-835/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Até quando o fiador responde na locação prorrogada (art. 39). Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-39/ Versão do conteúdo: sha256:9919afbefbb3bc9e13af63e8008162c2ac39d5167974004281fc7d2a885dc460 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-leis-8245-art-39", "type": "webpage", "title": "Até quando o fiador responde na locação prorrogada (art. 39)", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-39/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:9919afbefbb3bc9e13af63e8008162c2ac39d5167974004281fc7d2a885dc460", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: