--- title: "Quando o locador pode exigir novo fiador ou garantia (art. 40)" description: "Quando o locador pode pedir novo fiador ou trocar a garantia da locação? Veja as hipóteses do art. 40 e o prazo de 30 dias do inquilino para apresentar." url: "https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-40/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:d35753998c5c42451b1cc15e8b81c9d96dd0fc592766ba31c664a09cf16249ef" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 8.245/1991, art. 40 (Planalto)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40" verified_at: "2026-07-10" claim: "Ancora as hipóteses em que o locador exige novo fiador e o prazo de 30 dias do parágrafo único." - name: "Lei 8.245/1991, art. 37 (Planalto)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art37" verified_at: "2026-07-10" claim: "Ancora as modalidades de garantia admitidas e a vedação de acumular mais de uma no mesmo contrato." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Quando o locador pode exigir novo fiador ou garantia (art. 40) Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Uma garantia locatícia serve para proteger o locador contra a inadimplência, mas ela pode enfraquecer ao longo do contrato — o fiador morre, fica insolvente ou pede para sair. Nesses casos, o proprietário quer saber se pode exigir uma nova garantia e em quanto tempo o inquilino deve providenciá-la. O [artigo 40](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40) da Lei do Inquilinato ([Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm)) responde listando as situações em que o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, enquanto o parágrafo único fixa o prazo para o inquilino atender. ## As hipóteses do art. 40 que autorizam exigir nova garantia O art. 40 enumera as causas que abrem ao locador o direito de exigir novo fiador ou trocar a garantia. Entre elas estão a morte do fiador; a sua ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência declaradas judicialmente; a alienação de todos os seus bens imóveis ou a mudança de residência sem aviso; e a exoneração do fiador. O dispositivo também alcança a prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança havia sido ajustada por prazo certo e o fiador notifica a intenção de se desonerar, além do desaparecimento dos bens dados em caução e da desapropriação ou alienação do imóvel. O traço comum a todas é o enfraquecimento ou o desaparecimento da garantia original. ## As modalidades de garantia do art. 37 que substituem a antiga A garantia nova não é livre: deve ser uma das modalidades admitidas pelo art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O inquilino escolhe entre elas, mas não pode acumular duas ao mesmo tempo, pois o parágrafo único do art. 37 proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. Desse modo, se o fiador saiu de cena, o inquilino pode oferecer, por exemplo, um seguro-fiança no lugar da fiança pessoal, contanto que respeite a exigência de garantia única. ## O prazo de 30 dias do inquilino e o risco de perder o imóvel Reconhecida uma das hipóteses do art. 40, o locador pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia dentro de trinta dias. Se o inquilino não providenciar a substituição nesse período, a locação fica sujeita ao desfazimento, isto é, o locador pode buscar o despejo. Por exemplo: o fiador do contrato faleceu. O locador notifica o inquilino, que tem um mês para indicar outro fiador ou contratar um seguro-fiança. Ignorar a notificação transforma um problema de garantia em risco concreto de perder o imóvel. ## Perguntas frequentes ### O locador pode cancelar o contrato assim que o fiador morre? Não de imediato. A morte do fiador é hipótese do art. 40, mas o locador deve antes notificar o inquilino para apresentar nova garantia em trinta dias. Só depois, se nada for oferecido, cabe pedir o desfazimento da locação. ## Proveniência - [Lei 8.245/1991, art. 40 (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art40) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora as hipóteses em que o locador exige novo fiador e o prazo de 30 dias do parágrafo único. - [Lei 8.245/1991, art. 37 (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art37) — verificado em 2026-07-10 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Ancora as modalidades de garantia admitidas e a vedação de acumular mais de uma no mesmo contrato. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Art. 39 da Lei do Inquilinato: fiança até a entrega](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-39/index.md) - [Locador pode exigir novo fiador ou trocar a garantia do aluguel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/substituicao-garantia-exigida/index.md) - [Art. 12 da Lei do Inquilinato: separação e locação](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-12/index.md) - [Lei do Inquilinato: prazo, garantia e despejo](https://wikijuridica.com.br/leis/inquilinato/index.md) - [Artigo 35: reformas do inquilino e direito a reembolso](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-35/index.md) - [Garantia legal, contratual e estendida: entenda a diferença](https://wikijuridica.com.br/consumidor/garantia-legal-contratual-estendida-diferenca/index.md) - [REsp 2.187.773 do STJ: ação de consignação em pagamento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2187773/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/leis/8245-art-40/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, art. 40** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art40` - [Fiança: o que o fiador realmente arrisca](https://wikijuridica.com.br/glossario/fianca/index.md) - [Locador pode exigir novo fiador ou trocar a garantia do aluguel?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/substituicao-garantia-exigida/index.md) - [REsp 2.121.585 do STJ: ação de despejo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2121585/index.md) - [REsp 2.127.031 do STJ: ementa recurso especial e ação de despejo](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2127031/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Quando o locador pode exigir novo fiador ou garantia (art. 40). Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-40/ Versão do conteúdo: sha256:d35753998c5c42451b1cc15e8b81c9d96dd0fc592766ba31c664a09cf16249ef Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-leis-8245-art-40", "type": "webpage", "title": "Quando o locador pode exigir novo fiador ou garantia (art. 40)", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-40/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:d35753998c5c42451b1cc15e8b81c9d96dd0fc592766ba31c664a09cf16249ef", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: