--- title: "Lei do Inquilinato: prazo, garantia e as hipóteses de despejo" description: "A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) rege prazo, garantia e despejo em locação urbana. Veja a diferença entre prazo determinado e indeterminado." url: "https://wikijuridica.com.br/leis/inquilinato/" lang: "pt-BR" page_type: "wiki" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:62138ed616811a84281dd8ae4d7380b9284bf8f3c928516a4fe2b47c1d9a56e2" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 46, 47 e 62 — Portal da Legislação" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm" verified_at: "2026-07-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "Regula prazo determinado e indeterminado, as modalidades de garantia locatícia e as hipóteses de ação de despejo por falta de pagamento." - name: "Código de Processo Civil — Portal da Legislação" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm" verified_at: "2026-07-16" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "Fornece as regras processuais gerais aplicáveis às ações judiciais, complementadas pelo procedimento especial da Lei do Inquilinato." - name: "Lei nº 12.112/2009 — Portal da Legislação" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm" verified_at: "2026-07-16" claim: "Reforma de 2009 que ampliou as hipóteses de despejo liminar e as situações em que o locador pode exigir nova garantia locatícia no curso do contrato." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Lei do Inquilinato: prazo, garantia e as hipóteses de despejo Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Locador que quer retomar o imóvel, ou inquilino que não sabe se pode ser despejado sem aviso prévio, encontram as respostas na [Lei nº 8.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm), de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato. A lei regula a locação de imóveis urbanos no Brasil e serve de base para qualquer discussão específica sobre reajuste, garantia locatícia ou ação de despejo, com a última grande reforma de seu texto trazida pela [Lei nº 12.112/2009](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2009-12-09;12112). A distinção mais importante para entender a lei é o tipo de prazo do contrato, porque dela decorrem regras completamente diferentes sobre quando e como o locador pode retomar o imóvel. ## Prazo determinado ou indeterminado: por que a diferença importa Contrato com prazo igual ou superior a trinta meses permite ao locador retomar o imóvel ao final do prazo, mediante simples notificação, sem precisar justificar o motivo, conforme o art. 46. Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o fim desse prazo sem oposição do locador, o contrato se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. Já a partir daí, a retomada só é possível em hipóteses específicas do art. 47, como uso próprio do locador, ou, em regra geral, mediante denúncia vazia após cinco anos de locação ininterrupta na mesma unidade, com prazo de trinta dias para desocupação. ## As garantias que a lei autoriza o locador a exigir O art. 37 lista as modalidades de garantia locatícia que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, sendo vedada a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato. A lei também prevê situações em que o locador pode exigir nova garantia no curso do contrato, como quando o fiador perde a capacidade de garantir a obrigação ou quando o contrato é prorrogado por prazo indeterminado sem garantia equivalente. ## As hipóteses que abrem caminho para o despejo A ação de despejo por falta de pagamento, prevista no art. 62, permite ao inquilino purgar a mora — quitar o débito atualizado antes de ser despejado — mas essa faculdade é restrita a uma vez a cada vinte e quatro meses, para evitar uso repetido da mesma manobra. Outras hipóteses de despejo incluem infração de obrigação legal ou contratual, necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público e término do prazo contratual nas condições já explicadas. Em alguns casos, como falta de pagamento com garantia idônea, a lei autoriza liminar de desocupação em quinze dias, antes mesmo do julgamento final da ação. ## Perguntas frequentes ### O locador pode exigir fiador e caução no mesmo contrato? Não. A lei veda a exigência de mais de uma modalidade de garantia locatícia no mesmo contrato de locação. ### Quantas vezes o inquilino pode quitar a dívida para evitar o despejo? A purgação da mora — quitar o débito para evitar o despejo por falta de pagamento — é permitida apenas uma vez a cada vinte e quatro meses, contados do mesmo contrato. ### Depois de quanto tempo o locador pode pedir o imóvel de volta sem motivo? Em contrato por prazo indeterminado, a denúncia vazia, sem necessidade de motivo, é permitida em regra após cinco anos de locação ininterrupta na mesma unidade, com prazo de trinta dias para desocupação. ## Proveniência - [Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 46, 47 e 62 — Portal da Legislação](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm) — verificado em 2026-07-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Regula prazo determinado e indeterminado, as modalidades de garantia locatícia e as hipóteses de ação de despejo por falta de pagamento. - [Código de Processo Civil — Portal da Legislação](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) — verificado em 2026-07-16 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Fornece as regras processuais gerais aplicáveis às ações judiciais, complementadas pelo procedimento especial da Lei do Inquilinato. - [Lei nº 12.112/2009 — Portal da Legislação](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l12112.htm) — verificado em 2026-07-16 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Reforma de 2009 que ampliou as hipóteses de despejo liminar e as situações em que o locador pode exigir nova garantia locatícia no curso do contrato. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Ação de despejo: como e quando o inquilino é retirado](https://wikijuridica.com.br/glossario/acao-de-despejo/index.md) - [Artigo 9º da Lei do Inquilinato: quando o aluguel acaba](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-9/index.md) - [Art. 39 da Lei do Inquilinato: fiança até a entrega](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-39/index.md) - [Art. 40 da Lei do Inquilinato: troca de garantia](https://wikijuridica.com.br/leis/8245-art-40/index.md) - [Súmula 268 do STJ: fiador não citado no despejo](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-268/index.md) - [Capitalização como garantia de aluguel: como reaver ao sair](https://wikijuridica.com.br/investimentos/capitalizacao-garantia-de-aluguel-devolucao/index.md) - [REsp 2.233.511 do STJ: penhor legal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2233511/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/leis/inquilinato/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Lei do Inquilinato: prazo, garantia e as hipóteses de despejo. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/leis/inquilinato/ Versão do conteúdo: sha256:62138ed616811a84281dd8ae4d7380b9284bf8f3c928516a4fe2b47c1d9a56e2 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-leis-inquilinato", "type": "webpage", "title": "Lei do Inquilinato: prazo, garantia e as hipóteses de despejo", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/leis/inquilinato/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:62138ed616811a84281dd8ae4d7380b9284bf8f3c928516a4fe2b47c1d9a56e2", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: