--- title: "Ganho de capital na venda de imóvel: cálculo, isenções e DARF" description: "Veja como apurar a venda de imóvel no GCAP, o limite de R$ 440 mil para imóvel único, a regra dos 180 dias e o prazo para pagar o imposto." url: "https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ir-ganho-capital-imovel/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:6415ddf7ecf10028d9b994527c923ca1f8c092261356db8440de147f29c39611" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Perguntas e Respostas IRPF 2026 (Receita Federal)" url: "https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/dirpf/p-r-irpf-2026-v1-00-2026-04-23.pdf" verified_at: "2026-07-11" claim: "detalha as isenções imobiliárias, a venda parcelada, o vencimento por recebimento e os limites de terreno, obra e reforma" - name: "Operações sujeitas ao ganho de capital (Receita Federal)" url: "https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-sujeitas-ao-imposto" verified_at: "2026-07-11" claim: "fixa a apuração no ano da venda e, para a alienação à vista, o pagamento até o último dia útil do mês seguinte" - name: "Operações não sujeitas ao ganho de capital (Receita Federal)" url: "https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-nao-sujeitas" verified_at: "2026-07-11" claim: "detalha a aplicação residencial em 180 dias, a proporcionalidade e as exclusões" - name: "Lei 9.250/1995, art. 23" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9250.htm#art23" verified_at: "2026-07-11" claim: "estabelece a isenção do único imóvel vendido por até R$ 440 mil sem outra alienação em cinco anos" - name: "Lei 11.196/2005, art. 39" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196compilado.htm" verified_at: "2026-07-11" claim: "estabelece a isenção por aplicação do produto da venda em imóvel residencial no prazo de 180 dias" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Ganho de capital na venda de imóvel: cálculo, isenções e DARF Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A venda de imóvel por valor superior ao custo de aquisição pode gerar ganho de capital tributável no próprio ano da operação. A apuração é feita no GCAP correspondente ao ano-calendário, e não apenas na declaração anual do exercício seguinte. Antes de emitir o DARF, verifique as isenções legais: as regras do único imóvel de até R$ 440.000,00 e do reinvestimento do produto da venda em imóvel residencial têm requisitos diferentes e devem ser informadas no programa. ## Como formar o custo sem atualização automática No GCAP, informe valor e data da venda, custo de aquisição e despesas admitidas e comprovadas. Não se atualiza o imóvel simplesmente pelo preço de mercado ou pela inflação. Em regra, parte-se do valor declarado e dos acréscimos legalmente incorporáveis, como determinadas benfeitorias documentadas e despesas de aquisição; eventos especiais de atualização previstos em lei exigem a opção, o pagamento e os registros próprios. Corretagem suportada pelo vendedor pode repercutir no valor de alienação conforme as instruções do programa. ## Isenção do único imóvel de até R$ 440 mil O [art. 23](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1995-12-26;9250) da [Lei 9.250/1995](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1995-12-26;9250) isenta o ganho na alienação do único imóvel que o titular possua quando o valor de venda não ultrapassa R$ 440.000,00 e não houve qualquer outra alienação de imóvel nos cinco anos anteriores. O teto recai sobre o valor de alienação, não sobre o ganho. A análise de copropriedade, venda de fração, bens comuns e operações anteriores deve seguir os fatos e as orientações do GCAP; chamar o imóvel de residência principal não substitui o requisito de ser o único. ## Reinvestimento residencial em 180 dias O [art. 39](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2005-11-21;11196) da [Lei 11.196/2005](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2005-11-21;11196) isenta o ganho quando pessoa física residente no Brasil vende imóvel residencial e, em até 180 dias contados do contrato, aplica o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóvel residencial localizado no País. A orientação de 2026 inclui a aquisição de unidade residencial em construção ou na planta e o uso do produto para quitar, total ou parcialmente, saldo diretamente ligado à aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial que o vendedor já possuía. A aplicação parcial gera tributação proporcional da parcela não aplicada, e a opção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. Não se enquadram a venda ou compra de terreno, a aquisição de imóvel comercial ou apenas de vaga de garagem, nem gastos para construir, continuar obra, reformar ou fazer benfeitorias em imóvel próprio. ## Ano do GCAP, vencimento e importação para a DIRPF Use o GCAP do ano em que a alienação ocorreu. O programa calcula o imposto e gera o DARF; as informações são importadas para a DIRPF do ano seguinte. Na venda à vista não isenta, o vendedor residente paga até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação. Se o preço for recebido em parcelas, o ganho total é apurado como venda à vista, mas o imposto incide proporcionalmente sobre cada parcela e vence no último dia útil do mês seguinte ao respectivo recebimento; eventual reajuste contratual recebe tratamento separado de juros. Não espere a declaração anual para apurar a operação, porque o atraso gera multa e juros. ## Documentos que sustentam a apuração Guarde escritura ou contrato de aquisição e venda, comprovantes de pagamento, corretagem, tributos e emolumentos, notas de benfeitorias e documentos do novo imóvel usado no reinvestimento. Para a regra dos 180 dias, preserve datas e fluxo financeiro que demonstrem quanto do produto foi aplicado. Se houver mais de um vendedor, cada contribuinte deve apurar sua participação e verificar os próprios requisitos; um único GCAP genérico para o casal pode ocultar diferenças de titularidade e de uso anterior da isenção. ## Perguntas frequentes ### A isenção de 180 dias vale para comprar terreno ou reformar imóvel próprio? Não para terreno, gasto de construção, reforma ou benfeitoria em imóvel próprio. A orientação distingue essas despesas da aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, que pode ser abrangida se os demais requisitos forem cumpridos. ### O limite de R$ 440 mil corresponde ao lucro da venda? Não. Na isenção do único imóvel, o limite legal se refere ao valor de alienação, além da exigência de não ter ocorrido outra alienação nos cinco anos anteriores. ## Proveniência - [Perguntas e Respostas IRPF 2026 (Receita Federal)](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/dirpf/p-r-irpf-2026-v1-00-2026-04-23.pdf) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: detalha as isenções imobiliárias, a venda parcelada, o vencimento por recebimento e os limites de terreno, obra e reforma - [Operações sujeitas ao ganho de capital (Receita Federal)](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-sujeitas-ao-imposto) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: fixa a apuração no ano da venda e, para a alienação à vista, o pagamento até o último dia útil do mês seguinte - [Operações não sujeitas ao ganho de capital (Receita Federal)](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-nao-sujeitas) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: detalha a aplicação residencial em 180 dias, a proporcionalidade e as exclusões - [Lei 9.250/1995, art. 23](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9250.htm#art23) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: estabelece a isenção do único imóvel vendido por até R$ 440 mil sem outra alienação em cinco anos - [Lei 11.196/2005, art. 39](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196compilado.htm) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: estabelece a isenção por aplicação do produto da venda em imóvel residencial no prazo de 180 dias --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [DARF no SicalcWeb: emitir guia e calcular acréscimos](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ecac-darf-avulso/index.md) - [Restituição do IR 2026: consulta, lotes e pagamento](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ecac-restituicao-consultar/index.md) - [Isenção de IR por doença grave: laudo e alcance](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ir-isencao-doenca-grave/index.md) - [Malha fina: por que a declaração de IR fica retida](https://wikijuridica.com.br/glossario/malha-fina/index.md) - [Stock options pagam imposto na compra ou só na venda?](https://wikijuridica.com.br/empresarial/tributacao-stock-options-natureza-mercantil/index.md) - [Saque do FGTS por doença grave: lista e relatório médico](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/fgts-saque-doenca/index.md) - [Venda parcelada de imóvel: imposto a cada recebimento](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-venda-parcelada/index.md) - [Venda de carro usado: quando existe Imposto de Renda](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-venda-carro-usado/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/procedimentos/ir-ganho-capital-imovel/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 9.250/1995, art. 23** — `urn:lex:br:federal:lei:1995-12-26;9250!art23` - [Imposto na venda de imóvel pelo espólio durante o inventário](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/espolio-ganho-capital-venda-imovel/index.md) - [Único imóvel de até R$ 440 mil: quando a venda é isenta](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-isencao-unico-imovel-440/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Ganho de capital na venda de imóvel: cálculo, isenções e DARF. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ir-ganho-capital-imovel/ Versão do conteúdo: sha256:6415ddf7ecf10028d9b994527c923ca1f8c092261356db8440de147f29c39611 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-procedimentos-ir-ganho-capital-imovel", "type": "webpage", "title": "Ganho de capital na venda de imóvel: cálculo, isenções e DARF", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ir-ganho-capital-imovel/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:6415ddf7ecf10028d9b994527c923ca1f8c092261356db8440de147f29c39611", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: