--- title: "Extinção de condomínio: como sair do imóvel herdado quando um herdeiro não quer vender" description: "Herdou um imóvel em conjunto e um dos coproprietários se recusa a vender? Entenda a ação de extinção de condomínio e a alienação judicial do bem comum." url: "https://wikijuridica.com.br/sucessoes/extincao-condominio-herdeiros/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2bfa467ca89825884ceaf0b967895d69481c44a37b3292a547b50753f6d5fec4" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, art. 1.320 (direito de exigir a divisão da coisa comum)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1320" verified_at: "2026-07-11" claim: "Confirma que a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, base do direito de não permanecer em condomínio." - name: "Código Civil, art. 1.322 (venda da coisa indivisível e preferência do condômino)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1322" verified_at: "2026-07-11" claim: "Confirma que a coisa indivisível será vendida e o apurado repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em igualdade de oferta." - name: "Código de Processo Civil, art. 730 (alienação judicial em leilão)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art730" verified_at: "2026-07-11" claim: "Confirma que, não havendo acordo sobre o modo de alienar, o juiz manda vender o bem em leilão, procedimento da extinção de condomínio." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Extinção de condomínio: como sair do imóvel herdado quando um herdeiro não quer vender Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Terminado o inventário, é comum que um imóvel fique registrado em nome de vários herdeiros, cada um dono de uma fração ideal. O problema aparece quando um deles quer transformar sua parte em dinheiro e o outro simplesmente se recusa a vender, a comprar a fração alheia ou a negociar. Ninguém é obrigado a permanecer preso a uma copropriedade contra a própria vontade, e a lei oferece uma saída clara para esse impasse. Esta página explica o que fazer quando o acordo entre os coproprietários se torna impossível: como funciona a divisão do bem comum, o que a lei chama de extinção de condomínio e por que, em regra, o imóvel acaba levado a leilão judicial com o valor repartido entre todos. ## O direito de não permanecer em condomínio (art. 1.320 do Código Civil) O ponto de partida é o [art. 1.320](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1320) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm): a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Ou seja, o coproprietário não precisa provar motivo nobre nem justificar a vontade de sair — basta querer. Ninguém pode ser forçado a manter indefinidamente uma sociedade de fato sobre um imóvel que herdou. Na prática, isso significa que a resistência de um irmão não é um veto. Se ele não quer comprar a sua parte, não quer vender a dele e não aceita colocar o imóvel à venda no mercado, você pode pleitear judicialmente o fim dessa copropriedade. A recusa dele apenas transfere a decisão para o juiz. ## Quando o imóvel é indivisível: a alienação judicial do art. 1.322 Um apartamento, uma casa ou um terreno pequeno normalmente não comportam divisão física em partes correspondentes a cada fração sem perder valor ou utilidade — são bens indivisíveis. Para esses casos, o [art. 1.322](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1322) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) determina que, se os consortes não quiserem adjudicar o bem a um só, indenizando os demais, ele será vendido e o dinheiro apurado será repartido entre os condôminos. O mesmo artigo garante uma preferência importante: em igualdade de oferta, prefere-se o condômino ao estranho e, entre condôminos, aquele que tiver benfeitorias mais valiosas ou o de quinhão maior. Isso protege quem já mora no imóvel ou investiu nele, sem tirar de ninguém o direito de receber sua fração em dinheiro. ## Como o imóvel vai a leilão: a venda judicial do art. 730 do CPC Não havendo acordo sobre o modo de vender, entra a regra do [art. 730](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art730) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm): nos casos previstos em lei, o juiz manda alienar o bem em leilão, de ofício ou a pedido dos interessados, seguindo o procedimento de expropriação. É a chamada alienação judicial. Na ação de extinção de condomínio, o juiz reconhece o direito à divisão, determina a avaliação do imóvel e ordena o leilão. Apurado o preço, cada coproprietário recebe o valor proporcional à sua fração ideal. Assim, mesmo o herdeiro que se recusava a vender acaba recebendo em dinheiro a parte que lhe cabia — só que sem controle sobre o momento ou o comprador. ## Documentos que você vai precisar reunir A ação exige demonstrar a titularidade e a extensão de cada fração. Reúna a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que prova quem são os coproprietários e em que proporção; o formal de partilha ou a escritura de inventário, que originou a copropriedade; e comprovantes de despesas do bem (IPTU, condomínio, reformas), úteis para eventual acerto de contas entre os herdeiros. Se algum coproprietário morreu depois da primeira partilha, será preciso também a certidão de óbito e a comprovação de quem o sucedeu, porque a fração dele terá se transmitido a novos herdeiros que precisam integrar a ação. ## Quando a saída não é tão simples: uso exclusivo e benfeitorias Nem todo caso termina em leilão. Se um dos herdeiros mora sozinho no imóvel e o usa com exclusividade, os demais podem, antes ou além da extinção, cobrar uma espécie de aluguel proporcional pelo uso exclusivo da coisa comum. Já quem fez benfeitorias relevantes pode ter direito a indenização ou preferência na adjudicação. Há também situações em que a divisão não é imediata: bem gravado com cláusula de inalienabilidade deixada em testamento, imóvel rural abaixo do módulo mínimo (que não pode ser fracionado) ou usufruto vitalício em favor do cônjuge sobrevivente podem adiar ou modelar a solução. Por isso, avaliar a matrícula e o título antes de ajuizar evita frustração. ## Antes do processo: por que tentar o acordo costuma valer a pena Ainda que a lei assegure o direito de exigir a divisão, a via judicial tem custos de avaliação, leilão e tempo. Muitas vezes o melhor resultado é a venda direta consensual, com um dos herdeiros comprando a fração do outro por valor de mercado, ou a venda conjunta a terceiro com repartição do preço. Uma notificação extrajudicial formal, propondo esses caminhos, costuma destravar negociações e serve de prova de que houve tentativa de solução amigável. Quando o diálogo se esgota, a ação de extinção de condomínio é o instrumento adequado. Um advogado pode analisar a matrícula, os títulos e a situação de uso do imóvel à distância, orientar a melhor estratégia e conduzir a demanda na comarca do imóvel, com envio digital dos documentos. ## Perguntas frequentes ### Um herdeiro pode impedir a venda do imóvel herdado indefinidamente? Não. O [art. 1.320](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1320) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) garante a qualquer coproprietário o direito de exigir, a todo tempo, a divisão da coisa comum. A recusa de um herdeiro apenas leva a decisão ao juiz, que pode determinar a venda judicial do bem. ### Se o imóvel for vendido em leilão, quem se recusava a vender perde o dinheiro? Não. Cada coproprietário recebe o valor proporcional à sua fração ideal sobre o preço apurado no leilão. O herdeiro que resistia recebe sua parte em dinheiro; ele perde apenas o controle sobre quando e para quem o bem é vendido. ## Proveniência - [Código Civil, art. 1.320 (direito de exigir a divisão da coisa comum)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1320) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Confirma que a todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, base do direito de não permanecer em condomínio. - [Código Civil, art. 1.322 (venda da coisa indivisível e preferência do condômino)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1322) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Confirma que a coisa indivisível será vendida e o apurado repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em igualdade de oferta. - [Código de Processo Civil, art. 730 (alienação judicial em leilão)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art730) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Confirma que, não havendo acordo sobre o modo de alienar, o juiz manda vender o bem em leilão, procedimento da extinção de condomínio. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Torna e reposição: um herdeiro fica com o imóvel e paga o resto](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/partilha-torna-reposicao-desigual/index.md) - [Extinção de condomínio: como vender sua parte do imóvel em comum](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/extincao-condominio-imovel-comum/index.md) - [Irmão mora sozinho no imóvel herdado: os demais têm direito](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/aluguel-imovel-herdado-conflito/index.md) - [Herança de fazenda: dá para dividir a terra entre herdeiros?](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/partilha-imovel-rural-modulo/index.md) - [Penhora do quinhão hereditário por dívida do herdeiro](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/penhora-quinhao-herdeiro-devedor/index.md) - [Cessão de direitos hereditários sobre um imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/cessao-direitos-hereditarios-imovel/index.md) - [Imóvel esquecido no inventário: como fazer sobrepartilha](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/sobrepartilha-imovel-esquecido/index.md) - [Cessionário de direitos hereditários no inventário](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/cessionario-habilitacao-inventario/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/sucessoes/extincao-condominio-herdeiros/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.322** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1322` - [Ex não quer vender o imóvel comum: quais são as saídas](https://wikijuridica.com.br/familia/extincao-condominio-imovel-comum/index.md) - [REsp 1.852.807 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1852807/index.md) - [REsp 1.989.409 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1989409/index.md) - [REsp 1.990.495 do STJ: bem de família legal](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1990495/index.md) **Código de Processo Civil, art. 730** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art730` - [Extinção de condomínio: como vender sua parte do imóvel em comum](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/extincao-condominio-imovel-comum/index.md) - [REsp 1.958.270 do STJ: processual civil e civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1958270/index.md) - [REsp 2.175.109 do STJ: recurso especial conhecido e provido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2175109/index.md) - [Tema 721 do STJ: Renúncia ao valor excedente](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-tema-721/index.md) **Código Civil, art. 1.320** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1320` - [Fração ideal em condomínio fechado irregular: os riscos reais](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/condominio-fatiado-fracao-riscos/index.md) - [REsp 1.817.812 do STJ: insurgência da ré/ex-cônjuge](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1817812/index.md) - [REsp 1.919.388 do STJ: cumprimento de sentença e prazo aplicável](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1919388/index.md) - [REsp 2.189.529 do STJ: dissídio jurisprudencial prejudicado](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2189529/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Extinção de condomínio: como sair do imóvel herdado quando um herdeiro não quer vender. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/sucessoes/extincao-condominio-herdeiros/ Versão do conteúdo: sha256:2bfa467ca89825884ceaf0b967895d69481c44a37b3292a547b50753f6d5fec4 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-sucessoes-extincao-condominio-herdeiros", "type": "webpage", "title": "Extinção de condomínio: como sair do imóvel herdado quando um herdeiro não quer vender", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/sucessoes/extincao-condominio-herdeiros/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2bfa467ca89825884ceaf0b967895d69481c44a37b3292a547b50753f6d5fec4", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: