--- title: "Vendedor não passa a escritura: como a Súmula 239 do STJ ajuda" description: "Pagou o imóvel mas o vendedor não passa a escritura? A Súmula 239 do STJ garante a adjudicação compulsória mesmo sem o registro do contrato. Entenda." url: "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-239/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-09-10" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:f0f855187b2e5751e2c3d3ad7b7a2ecf36c53c90b419667b0d45a5e7a546e17a" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "STJ — Súmula 239 na base oficial" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=239" verified_at: "2026-07-12" claim: "A Súmula 239 do STJ garante a adjudicação compulsória independentemente do registro do compromisso de compra e venda." - name: "Código Civil, art. 1.418 (Lei 10.406/2002)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1418" verified_at: "2026-07-12" claim: "O art. 1.418 do Código Civil autoriza o promitente comprador a exigir a outorga da escritura definitiva ou a adjudicação do imóvel." - name: "Lei 14.382/2022 — adjudicação compulsória extrajudicial" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm" verified_at: "2026-07-12" claim: "A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e abriu a adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis." - name: "CNJ — Provimento 150/2023" url: "https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5258" verified_at: "2026-07-12" claim: "O provimento vigente regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial, a ata notarial, a prova de quitação e a qualificação do pedido." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Vendedor não passa a escritura: como a Súmula 239 do STJ ajuda Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Existe um impasse comum na compra de imóveis: o comprador paga todas as parcelas, cumpre sua parte, mas o vendedor some, morre, entra em desacordo ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório para assinar a escritura definitiva. Sem essa assinatura, o imóvel continua registrado em nome de outra pessoa. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça enfrenta esse problema ao afirmar que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda. Ou seja, quem quitou pode ir à Justiça obrigar a transferência mesmo que o contrato nunca tenha sido levado à matrícula. ## Direito pessoal à escritura e efeito do registro Os arts. [1.417](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1417) e [1.418](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1418) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) associam o registro do compromisso ao direito real do promitente comprador. A Súmula 239 resolve outro ponto: entre os contratantes, a pretensão de exigir a escritura ou a adjudicação não desaparece porque o compromisso ficou fora da matrícula. O dever de outorgar o título pode ser exigido como obrigação pessoal. Isso não torna o registro irrelevante para terceiros. Penhora, hipoteca, alienação posterior e a própria qualificação registral precisam ser analisadas na matrícula. A sentença ou o deferimento extrajudicial substituem a vontade faltante, mas o ingresso do título ainda depende da identificação do imóvel, da continuidade e dos demais requisitos registrais. ## Via judicial e adjudicação compulsória extrajudicial O pedido deve demonstrar o negócio, a quitação integral ou o cumprimento da contraprestação devida, a obrigação de transmitir e a recusa ou inadimplemento da outra parte. Na via judicial, esses fatos são provados no processo com contraditório. A teoria do adimplemento substancial não autoriza receber a propriedade deixando saldo sem pagar, conforme decisão do STJ divulgada em 2025. O art. 216-B da Lei de Registros Públicos permite o procedimento extrajudicial no registro de imóveis da situação do bem. O Provimento CNJ 150/2023, vigente, exige requerimento por advogado, instrumento, ata notarial e provas do adimplemento e da falta de outorga, entre outros elementos. A ata instrui o pedido; não é, sozinha, título de propriedade. ## O que pode impedir ou adiar a transferência Saldo pendente, direito de arrependimento ainda exercitável, descrição insuficiente do imóvel, quebra da cadeia de cessões ou falta de coincidência entre contratantes e matrícula podem impedir a adjudicação. Gravames e indisponibilidades não somem com a mera quitação do preço; cada um precisa ser qualificado segundo sua origem e prioridade. A via extrajudicial não deve ser apresentada como automática quando há fraude, simulação ou controvérsia que o registrador não possa superar. A qualificação negativa é fundamentada e pode ser submetida aos meios registrais ou judiciais cabíveis. A via jurisdicional permanece disponível, sem que o insucesso documental no cartório prove, por si só, que o comprador não tem direito. ## Falecimento, cessões e sucessores do vendedor A morte do promitente vendedor não elimina a obrigação, mas exige identificar espólio, herdeiros ou sucessores e respeitar representação e contraditório. Cessões sucessivas precisam formar uma cadeia demonstrável desde o titular da matrícula até quem pede a adjudicação. Não basta afirmar que os herdeiros não colaboram nem omitir contratante intermediário. Antes de escolher a rota, obtenha matrícula atualizada, confira o regime do contrato e organize prova da quitação. O procedimento extrajudicial pode resolver uma cadeia documental íntegra; conflito sobre pagamento, autenticidade, capacidade ou alcance do negócio costuma exigir cognição judicial. ## Proveniência - [STJ — Súmula 239 na base oficial](https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=239) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A Súmula 239 do STJ garante a adjudicação compulsória independentemente do registro do compromisso de compra e venda. - [Código Civil, art. 1.418 (Lei 10.406/2002)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1418) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O art. 1.418 do Código Civil autoriza o promitente comprador a exigir a outorga da escritura definitiva ou a adjudicação do imóvel. - [Lei 14.382/2022 — adjudicação compulsória extrajudicial](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e abriu a adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis. - [CNJ — Provimento 150/2023](https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5258) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O provimento vigente regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial, a ata notarial, a prova de quitação e a qualificação do pedido. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Súmula 84 do STJ: embargos de terceiro sem registro](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-84/index.md) - [Mesmo imóvel vendido duas vezes: quem tem prioridade](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-venda-duplicada/index.md) - [Registrar a promessa de compra e venda protege o comprador?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-registro-protecao-terceiro/index.md) - [Súmula 308 do STJ: hipoteca da construtora e comprador](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/index.md) - [Súmula 451 do STJ: Alegada impenhorabilidade absoluta de bem](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-451/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: efeitos e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) - [Súmula 119 do STF: venda de café ao IBC e imposto](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stf-119/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/sumulas/stj-239/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Civil, art. 1.417** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1417` - [Contrato de gaveta: riscos reais para quem compra assim](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/contrato-gaveta-riscos/index.md) - [Promessa de compra e venda de imóvel: efeitos e registro](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-compra-venda-verbete/index.md) - [Registrar a promessa de compra e venda protege o comprador?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/promessa-registro-protecao-terceiro/index.md) - [REsp 1.663.221 do STJ: promessa de compra e venda e área rural](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1663221/index.md) **Código Civil, art. 1.418** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1418` - [Adjudicação compulsória: como obter a escritura do imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Adjudicação compulsória: obter a escritura na Justiça](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-compulsoria/index.md) - [Vendedor faleceu antes da escritura: como regularizar](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/vendedor-falecido-escritura/index.md) - [REsp 1.995.732 do STJ: processual civil e civil e ação ordinária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1995732/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Vendedor não passa a escritura: como a Súmula 239 do STJ ajuda. Wiki Jurídica. 2026-09-10. https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-239/ Versão do conteúdo: sha256:f0f855187b2e5751e2c3d3ad7b7a2ecf36c53c90b419667b0d45a5e7a546e17a Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-sumulas-stj-239", "type": "webpage", "title": "Vendedor não passa a escritura: como a Súmula 239 do STJ ajuda", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 9, 10]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-239/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:f0f855187b2e5751e2c3d3ad7b7a2ecf36c53c90b419667b0d45a5e7a546e17a", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: