--- title: "Comprei o imóvel e a construtora tinha hipoteca: isso me atinge?" description: "A Súmula 308 protege o comprador contra hipoteca da construtora no SFH, mas o STJ rejeita sua extensão automática a alienação fiduciária e imóvel comercial." url: "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:5dcd295a165dc400299c26b7c5981a369f05c71bb877743dfdd44c9c2ec49d16" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "STJ — Súmula 308 na base oficial" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=308" verified_at: "2026-07-11" claim: "A Súmula 308 do STJ retira a eficácia, perante o comprador, da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro." - name: "Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm" verified_at: "2026-07-11" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "O art. 51 do CDC reprime situações que imponham ao consumidor desvantagem exagerada, base da proteção do adquirente contra a hipoteca da construtora." - name: "STJ — REsp 1.483.058, alienação fiduciária" url: "https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/25062026-Quarta-Turma-reforma-decisao-que-aplicou-a-Sumula-308-a-alienacao-fiduciaria-de-imovel.aspx" verified_at: "2026-07-11" claim: "Em junho de 2026, a Quarta Turma reafirmou que a Súmula 308 não se estende automaticamente à alienação fiduciária." - name: "STJ — Informativo 850, imóvel comercial" url: "https://processo.stj.jus.br/docs_internet/informativos/download/Compilado2025.pdf" verified_at: "2026-07-11" claim: "O REsp 2.141.417/SC afastou a súmula em promessa não registrada de imóvel comercial perante hipoteca de terceiro de boa-fé." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Comprei o imóvel e a construtora tinha hipoteca: isso me atinge? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça torna ineficaz perante o adquirente a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, antes ou depois da promessa de compra e venda. O verbete protege quem compra unidade financiada no contexto que lhe deu origem, especialmente o Sistema Financeiro da Habitação. Essa proteção não deve ser ampliada automaticamente a qualquer gravame. Decisões recentes da Quarta Turma afastaram a súmula para alienação fiduciária e para imóvel comercial fora desse contexto. ## Por que a hipoteca não alcança o comprador Na hipoteca de financiamento da obra, o banco conhece a destinação das unidades e não pode transferir ao comprador o risco do inadimplemento da construtora. A garantia continua válida entre credor e construtora, mas é ineficaz contra o adquirente protegido. Não se trata de declarar a hipoteca inexistente para todos. O comprador também não fica dispensado de pagar sua própria dívida à incorporadora. Contrato, comprovantes e matrícula mostram se houve quitação, boa-fé e se o gravame decorre realmente do financiamento da construção. ## Hipoteca não é o mesmo que alienação fiduciária Em 2019, a Terceira Turma admitiu aplicação circunstanciada da proteção a uma alienação fiduciária entre construtora e banco. A Quarta Turma, porém, decidiu em 2025 e reafirmou em junho de 2026 que a Súmula 308 não pode ser estendida por analogia de forma ampla à propriedade fiduciária, regida pela [Lei 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514). Diante dessa orientação recente e da diferença entre os institutos, não é seguro prometer baixa do gravame fiduciário apenas citando a súmula. O tipo de garantia registrado na matrícula é decisivo. ## Os limites da proteção e o que fazer A Quarta Turma também afastou a Súmula 308 em promessa não registrada de imóvel comercial dada em hipoteca a terceiro de boa-fé. O enunciado não é uma regra geral de prevalência de qualquer compra anterior sobre todo direito real registrado. Reúna contrato, cessões, pagamentos e matrícula atualizada; identifique se o imóvel é residencial, se integra financiamento do SFH, se há hipoteca ou alienação fiduciária e quando cada ato foi registrado. Esses dados definem se a súmula incide ou se a controvérsia segue as regras registrais e da garantia específica. ## Proveniência - [STJ — Súmula 308 na base oficial](https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=308) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A Súmula 308 do STJ retira a eficácia, perante o comprador, da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro. - [Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm) — verificado em 2026-07-11 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O art. 51 do CDC reprime situações que imponham ao consumidor desvantagem exagerada, base da proteção do adquirente contra a hipoteca da construtora. - [STJ — REsp 1.483.058, alienação fiduciária](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/25062026-Quarta-Turma-reforma-decisao-que-aplicou-a-Sumula-308-a-alienacao-fiduciaria-de-imovel.aspx) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Em junho de 2026, a Quarta Turma reafirmou que a Súmula 308 não se estende automaticamente à alienação fiduciária. - [STJ — Informativo 850, imóvel comercial](https://processo.stj.jus.br/docs_internet/informativos/download/Compilado2025.pdf) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O REsp 2.141.417/SC afastou a súmula em promessa não registrada de imóvel comercial perante hipoteca de terceiro de boa-fé. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Súmula 543 do STJ: devolução ao desistir do imóvel](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-543/index.md) - [Comprei na planta sem memorial registrado: e agora?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/incorporacao-memorial-registro/index.md) - [Súmula 239 do STJ: adjudicação compulsória sem registro](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-239/index.md) - [Súmula 84 do STJ: embargos de terceiro sem registro](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-84/index.md) - [Súmula 399 do STJ: 1-Tanto o promitente comprador](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-399/index.md) - [Evicção: perdeu o imóvel na Justiça, o que cobrar do vendedor](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/evicao-perdi-imovel/index.md) - [Súmula 354 do TST: gorjetas e onde elas refletem](https://wikijuridica.com.br/sumulas/tst-354/index.md) - [REsp 2.104.633 do STJ: rescisão contratual](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2104633/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/sumulas/stj-308/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Comprei o imóvel e a construtora tinha hipoteca: isso me atinge?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/ Versão do conteúdo: sha256:5dcd295a165dc400299c26b7c5981a369f05c71bb877743dfdd44c9c2ec49d16 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-sumulas-stj-308", "type": "webpage", "title": "Comprei o imóvel e a construtora tinha hipoteca: isso me atinge?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:5dcd295a165dc400299c26b7c5981a369f05c71bb877743dfdd44c9c2ec49d16", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: