--- title: "Fiz melhorias no imóvel alugado: tenho direito a reembolso?" description: "Reformou o imóvel alugado e quer ser reembolsado ou ficar até receber? A Súmula 335 do STJ valida a cláusula que renuncia a esse direito. Entenda." url: "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-335/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:427b83d8081a78b0a4068ea8b645ff5c716434a7e1071010cf8e683225c48e0b" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "STJ — Súmula 335 na base oficial" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=335" verified_at: "2026-07-12" - name: "Lei 8.245/1991, art. 35" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35" verified_at: "2026-07-12" claim: "Os arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991 distinguem indenização, retenção e levantamento de benfeitorias na locação." - name: "STJ — renúncia a benfeitorias não abrange acessão" url: "https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/27022024-Clausula-de-renuncia-as-benfeitorias-em-contrato-de-aluguel-nao-se-estende-as-acessoes.aspx" verified_at: "2026-07-12" claim: "O STJ diferencia acessão e benfeitoria e impede ampliar automaticamente a cláusula de renúncia para a construção incorporada ao imóvel." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Fiz melhorias no imóvel alugado: tenho direito a reembolso? Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Você investiu no imóvel alugado: trocou o piso, reformou o banheiro, instalou armários. Ao sair, espera ser reembolsado por essas melhorias, ou pelo menos permanecer no imóvel até receber. Então relê o contrato e encontra uma cláusula dizendo que você renunciou a tudo isso. A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça confirma que essa cláusula vale. Nos contratos de locação, é válida a renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, o que muda bastante as contas de quem reforma imóvel que não é seu. ## O que a Lei 8.245 diz sobre benfeitorias antes da cláusula A regra padrão está no [art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35) da [Lei 8.245/1991](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm): as benfeitorias necessárias, e as úteis feitas com autorização do locador, são indenizáveis e permitem a retenção do imóvel. Isto é, sem contrato dispondo em contrário, o inquilino que faz melhorias poderia cobrá-las e até segurar a saída até ser pago. Ocorre que a própria lei ressalva a possibilidade de disposição diferente. A Súmula 335 apenas reconheceu que as partes podem, licitamente, afastar por contrato tanto a indenização quanto a retenção. Assinado esse contrato, prevalece o que foi combinado. ## Necessárias, úteis e voluptuárias não recebem o mesmo efeito Sem cláusula contrária, o art. 35 da Lei do Inquilinato torna indenizáveis as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas, assegurando retenção. As voluptuárias não são indenizadas; o art. 36 permite levantá-las no fim da locação quando a retirada não afeta a estrutura e a substância do imóvel. A cláusula validada pela Súmula 335 afasta indenização e retenção nos termos pactuados. Ela não deve ser descrita como apagando automaticamente todo direito relativo a qualquer intervenção. O texto do contrato, a classificação da obra e a possibilidade de retirada continuam relevantes. ## Benfeitoria, reparo devido pelo locador e acessão A renúncia deve ser lida restritivamente. O STJ decidiu em 2024 que cláusula de renúncia a indenização por benfeitorias e adaptações não se estende automaticamente a acessão, como construção nova incorporada ao terreno. Benfeitoria e acessão são categorias distintas, com efeitos próprios. Também é preciso separar melhoria escolhida pelo inquilino de dano ou reparo que integra dever contratual do locador. Autorização, urgência, comunicação e causa da obra influenciam a solução. A validade geral da cláusula não dispensa examinar abuso concreto, inadimplemento de outra obrigação ou enriquecimento ligado a instituto diferente. ## Documente antes de executar a obra Peça autorização escrita com descrição, orçamento, destino da melhoria e regra de reembolso ou retirada. Guarde notas, fotos e comunicações sobre defeitos preexistentes. Se o contrato contém renúncia, negociar exceção específica antes da obra é mais seguro do que confiar em promessa verbal posterior. No encerramento, registre o estado do imóvel e proponha a retirada de item voluptuário apenas se ela puder ocorrer sem dano. O direito de retenção não autoriza permanecer indefinidamente quando foi validamente renunciado. Conflitos de locação urbana seguem a lei especial e a Súmula 335 não deve ser convertida em licença genérica para descumprir deveres do locador. ## Perguntas frequentes ### A cláusula de renúncia alcança uma construção nova no terreno? Não automaticamente. O STJ distinguiu acessão de benfeitoria e decidiu que a renúncia às benfeitorias não pode ser ampliada por interpretação para cobrir acessão. ### Posso retirar uma benfeitoria voluptuária ao sair? O art. 36 permite o levantamento quando a retirada não afeta a estrutura e a substância do imóvel. É preciso conferir também o contrato e documentar a retirada. ## Proveniência - [STJ — Súmula 335 na base oficial](https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=335) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Lei 8.245/1991, art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm#art35) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Os arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991 distinguem indenização, retenção e levantamento de benfeitorias na locação. - [STJ — renúncia a benfeitorias não abrange acessão](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/27022024-Clausula-de-renuncia-as-benfeitorias-em-contrato-de-aluguel-nao-se-estende-as-acessoes.aspx) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O STJ diferencia acessão e benfeitoria e impede ampliar automaticamente a cláusula de renúncia para a construção incorporada ao imóvel. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Benfeitorias no aluguel: contrato pode afastar indenização](https://wikijuridica.com.br/glossario/benfeitorias/index.md) - [Benfeitorias necessárias no imóvel alugado: reembolso é possível?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-necessarias-clausula/index.md) - [Súmula 614 do STJ: inquilino não discute IPTU em nome próprio](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-614/index.md) - [Súmula 336 do STJ: pensão por morte após renúncia](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-336/index.md) - [Art. 1.219 do CC: benfeitorias e retenção](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1219/index.md) - [Súmula 549 do STJ: penhora do bem de família do fiador](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-549/index.md) - [Súmula 543 do STJ: devolução ao desistir do imóvel](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-543/index.md) - [Súmula 448 do TST: insalubridade na limpeza de sanitários](https://wikijuridica.com.br/sumulas/tst-448/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/sumulas/stj-335/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei do Inquilinato, art. 35** — `urn:lex:br:federal:lei:1991-10-18;8245!art35` - [Benfeitorias no aluguel: contrato pode afastar indenização](https://wikijuridica.com.br/glossario/benfeitorias/index.md) - [Retenção por benfeitorias pode travar a execução do despejo?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-obstaculo-execucao-despejo/index.md) - [Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias: o que são](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/benfeitorias-retencao-verbete/index.md) - [Art. 1.219 do CC: benfeitorias e retenção](https://wikijuridica.com.br/leis/cc-art-1219/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Fiz melhorias no imóvel alugado: tenho direito a reembolso?. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-335/ Versão do conteúdo: sha256:427b83d8081a78b0a4068ea8b645ff5c716434a7e1071010cf8e683225c48e0b Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-sumulas-stj-335", "type": "webpage", "title": "Fiz melhorias no imóvel alugado: tenho direito a reembolso?", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-335/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:427b83d8081a78b0a4068ea8b645ff5c716434a7e1071010cf8e683225c48e0b", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: