--- title: "Imóvel comprado sem registro e penhorado: o que diz a Súmula 84 do STJ" description: "Comprou por contrato não registrado e o imóvel foi penhorado por dívida do vendedor? Entenda como a Súmula 84 do STJ protege a posse do compromissário." url: "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-84/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:6929490a877856cbdcd2d6a190ef072a9e3a78d57713af09b448a1d837c0e78f" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "STJ — Súmula 84 na base oficial" url: "https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=84" verified_at: "2026-07-12" claim: "A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados na posse do compromisso de compra e venda sem registro." - name: "Código de Processo Civil, art. 674 (Lei 13.105/2015)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art674" verified_at: "2026-07-12" claim: "O art. 674 do CPC permite ao possuidor não integrante do processo opor embargos de terceiro para livrar o bem da penhora." - name: "Código de Processo Civil, art. 792 (Lei 13.105/2015)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art792" verified_at: "2026-07-12" claim: "O art. 792 do CPC enumera as hipóteses de fraude à execução e disciplina a proteção do terceiro adquirente." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Imóvel comprado sem registro e penhorado: o que diz a Súmula 84 do STJ Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quem compra um imóvel por compromisso de compra e venda, paga o preço e recebe a posse pode ser surpreendido por uma penhora em processo movido contra o vendedor. A falta de registro impede dizer que a propriedade já foi transferida, mas não apaga a posse nem impede, por si só, uma defesa contra a constrição. Pelo enunciado 84 do STJ, a posse nascida do compromisso pode fundamentar embargos de terceiro mesmo sem registro. O enunciado abre a via processual; o resultado ainda depende da prova da posse, da condição de terceiro e da inexistência de fraude à execução ou de outro fundamento que legitime a penhora. ## O alcance exato da proteção ao compromisso sem registro A propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título, mas os embargos de terceiro também protegem posse incompatível com a apreensão judicial. O [art. 674](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art674) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) autoriza quem não é parte no processo e sofre constrição sobre bem que possui, ou sobre o qual tem direito incompatível, a pedir o desfazimento ou a inibição do ato. Não basta apresentar qualquer papel chamado compromisso. O embargante precisa demonstrar aquisição e posse reais, anteriores ou juridicamente oponíveis à constrição, além de explicar a cadeia contratual quando houve cessões. Boa-fé, pagamentos, entrega das chaves e uso do imóvel são avaliados em conjunto. A Súmula 84 dispensa o registro como condição dos embargos; não presume verdadeiros data, pagamento ou posse. ## Como e quando opor os embargos de terceiro Os embargos de terceiro são uma ação própria, ajuizada por quem não integra o processo onde ocorreu a penhora. O prazo é curto: na fase de conhecimento, cabem até o trânsito em julgado da sentença; no cumprimento ou na execução, o limite é o quinto dia posterior à adjudicação, à venda particular ou à arrematação, desde que a carta correspondente ainda não tenha sido assinada. Reúna o compromisso de compra e venda assinado, comprovantes de pagamento do preço, contas de água, luz e IPTU em seu nome e qualquer prova de que você ocupa o imóvel, como declarações de vizinhos, correspondências e fotos. Esses documentos demonstram a posse anterior à penhora, que é o coração do pedido. ## A Súmula 84 não afasta fraude à execução O enunciado não funciona como imunidade contra fraude. Na execução civil comum, o Tema 243 do STJ e o [art. 792](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art792) do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) exigem examinar registro da penhora ou de outra constrição, citação e prova de má-fé do adquirente conforme a hipótese. A compra posterior ao início de um processo, isoladamente, não resolve a questão. Execução fiscal segue disciplina própria, especialmente o [art. 185](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [Código Tributário Nacional](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm), e não deve receber automaticamente a mesma conclusão. Contrato com data sem lastro, preço sem comprovação, negócio entre pessoas relacionadas ou posse simulada também podem levar à manutenção da penhora. A defesa deve enfrentar a cronologia e o regime da dívida, não apenas reproduzir a súmula. ## Provas e providências antes da alienação judicial Reúna o compromisso e eventuais cessões, comprovantes bancários, recibos identificáveis, termo de entrega, contas, tributos e documentos que mostrem a ocupação ou exploração legítima do imóvel. Obtenha a matrícula atualizada e cópia da execução para conferir quando surgiram ação, citação, penhora e averbações. Os embargos têm prazo próprio no [art. 675](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art675) do [CPC](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) e precisam ser apresentados antes do limite ligado à adjudicação, alienação ou arrematação. Regularizar o título no registro de imóveis pode continuar necessário para adquirir a propriedade, mas não substitui a defesa urgente contra a constrição já lançada. A orientação jurídica deve ocorrer antes da carta de alienação, porque a perda do prazo muda o caminho processual. ## Proveniência - [STJ — Súmula 84 na base oficial](https://processo.stj.jus.br/SCON/pesquisar.jsp?b=SUMU&sumula=84) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados na posse do compromisso de compra e venda sem registro. - [Código de Processo Civil, art. 674 (Lei 13.105/2015)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art674) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O art. 674 do CPC permite ao possuidor não integrante do processo opor embargos de terceiro para livrar o bem da penhora. - [Código de Processo Civil, art. 792 (Lei 13.105/2015)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art792) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O art. 792 do CPC enumera as hipóteses de fraude à execução e disciplina a proteção do terceiro adquirente. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Fraude à execução: venda de bem durante a cobrança](https://wikijuridica.com.br/glossario/fraude-a-execucao/index.md) - [Súmula 239 do STJ: adjudicação compulsória sem registro](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-239/index.md) - [Art. 792 do CPC: fraude à execução](https://wikijuridica.com.br/leis/cpc-art-792/index.md) - [Súmula 479 do STJ: quando o banco responde por fraude](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-479/index.md) - [Súmula 308 do STJ: hipoteca da construtora e comprador](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-308/index.md) - [Súmula 449 do STJ: penhora de vaga de garagem autônoma](https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-449/index.md) - [Cessão de direitos do compromisso de imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-cessao-direitos-compromisso/index.md) - [REsp 2.094.396 do STJ: embargos de terceiro](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2094396/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/sumulas/stj-84/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, artigo 185** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art185` - [Fraude à execução: venda de bem durante a cobrança](https://wikijuridica.com.br/glossario/fraude-a-execucao/index.md) - [Due diligence imobiliária: certidões antes de comprar um imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/due-diligence-compra/index.md) - [Fraude contra credores e fraude à execução: as diferenças](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-credores-vs-execucao/index.md) - [Fraude à execução: defesa do comprador com imóvel penhorado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/fraude-execucao-comprador/index.md) **Código de Processo Civil, artigo 675** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art675` - [Dívida do ex: o credor pode penhorar sua meação?](https://wikijuridica.com.br/familia/credor-penhora-minha-meacao/index.md) - [REsp 1.965.863 do STJ: embargos de terceiro](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1965863/index.md) - [REsp 2.028.235 do STJ: embargos de terceiro e bem de família](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2028235/index.md) - [REsp 2.075.570 do STJ: embargos de terceiro](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2075570/index.md) **Código de Processo Civil, art. 674** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art674` - [Conta bloqueada por engano: dívida de homônimo ou CPF trocado](https://wikijuridica.com.br/bancario/bloqueio-conta-homonimo-cpf-errado/index.md) - [Bloqueio em conta conjunta por dívida exclusiva do cotitular](https://wikijuridica.com.br/bancario/conta-conjunta-bloqueio-divida-outro-titular/index.md) - [Embargos de terceiro: liberar imóvel penhorado em dívida alheia](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/embargos-terceiro-posse/index.md) - [REsp 1.830.735 do STJ: reforma do acórdão recorrido](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1830735/index.md) **Código de Processo Civil, art. 792** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art792` - [Embargos de terceiro: bem penhorado por dívida alheia](https://wikijuridica.com.br/glossario/embargos-de-terceiro/index.md) - [CNIB e indisponibilidade do vendedor na compra do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/indisponibilidade-bens-vendedor/index.md) - [REsp 1.981.646 do STJ: embargos de terceiro e fraude à execução](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1981646/index.md) - [REsp 1.986.983 do STJ: embargos de terceiro e fraude à execução](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1986983/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Imóvel comprado sem registro e penhorado: o que diz a Súmula 84 do STJ. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-84/ Versão do conteúdo: sha256:6929490a877856cbdcd2d6a190ef072a9e3a78d57713af09b448a1d837c0e78f Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-sumulas-stj-84", "type": "webpage", "title": "Imóvel comprado sem registro e penhorado: o que diz a Súmula 84 do STJ", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/sumulas/stj-84/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:6929490a877856cbdcd2d6a190ef072a9e3a78d57713af09b448a1d837c0e78f", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: