--- title: "Penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução fiscal" description: "Imóvel em alienação fiduciária e execução fiscal: entenda por que o banco é o dono e por que a penhora recai só sobre os direitos do devedor." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-imovel-financiado/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b9f4125bc749f246d9c9210ada3b6a0916a27d03bbabdf57985544ead5ef2dd0" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 9.514/1997, art. 22" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art22" verified_at: "2026-07-11" claim: "Na alienação fiduciária de imóvel, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem em garantia, que permanece com o banco até a quitação." - name: "Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 835" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art835" verified_at: "2026-07-11" claim: "A penhora pode recair sobre os direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de financiamento, e não sobre o imóvel em si." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução fiscal Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Você financiou o imóvel pela alienação fiduciária, ainda está pagando as parcelas e teme que uma execução fiscal tome a casa. A situação é peculiar, porque, durante o financiamento, o imóvel não é juridicamente seu por inteiro: existe uma propriedade dividida que muda tudo na hora da penhora. Esta página explica por que o banco figura como proprietário nesse arranjo e o que, afinal, pode ser alcançado pela execução enquanto a dívida do financiamento não termina. ## Na alienação fiduciária, o dono do imóvel é o credor: o art. 22 da Lei 9.514 O [art. 22](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) da [Lei 9.514/1997](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514) define a alienação fiduciária de bem imóvel como o negócio pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel em garantia. Enquanto o financiamento não é quitado, quem tem a propriedade — chamada de propriedade resolúvel — é a instituição financeira, não quem mora e paga as prestações. O comprador, tecnicamente devedor fiduciante, tem a posse e um direito de se tornar dono pleno quando terminar de pagar. Essa distinção é a chave de tudo: como o imóvel pertence ao banco até a quitação, ele não é patrimônio penhorável do morador para responder por uma dívida fiscal pessoal dele. ## O que a execução pode alcançar: os direitos aquisitivos do devedor Isso não significa que a execução fique de mãos vazias. O que pertence ao devedor fiduciante é o direito de adquirir o imóvel, ou seja, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato. O [art. 835](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art835) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm), no inciso XII, prevê justamente a penhora desses direitos. Na prática, a Fazenda pode penhorar o direito do devedor sobre o imóvel financiado, e não o imóvel em si. O valor desse direito corresponde, grosso modo, ao que já foi pago e à posição contratual do comprador, e não ao valor cheio do bem, que ainda está gravado pela garantia do banco. ## O que isso muda para quem está pagando o financiamento A consequência é que a casa não é simplesmente arrematada como se fosse do devedor. Penhorados os direitos aquisitivos, uma eventual expropriação respeita a garantia do credor fiduciário, que tem preferência sobre o valor até o limite do saldo devedor do financiamento. Só o que sobra, depois de satisfeito o banco, é que serve à execução fiscal. Por isso, quem tem imóvel financiado e enfrenta execução deve ter clareza de que a proteção não é total: os direitos sobre o bem podem ser constritos e alienados. Informações sobre o andamento do processo podem ser obtidas na vara e nos portais dos tribunais, e quem não tem recursos para assistência jurídica pode recorrer à Defensoria Pública. ## Perguntas frequentes ### Se eu quitar o financiamento durante a execução, o imóvel fica penhorável? Com a quitação, a propriedade se consolida em seu nome e o imóvel passa a integrar o seu patrimônio, podendo, a partir daí, ser objeto de penhora como qualquer bem seu — ressalvadas as proteções aplicáveis, como a do bem de família. Antes disso, o que se penhora são apenas os direitos aquisitivos. ### O imóvel financiado onde eu moro é bem de família? A proteção do bem de família pode alcançar o imóvel de residência mesmo em financiamento, incidindo sobre os direitos do morador. Essa proteção convive com a garantia do banco e com a natureza da dívida cobrada, e deve ser avaliada à luz das circunstâncias concretas do caso. ## Proveniência - [Lei 9.514/1997, art. 22](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm#art22) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Na alienação fiduciária de imóvel, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem em garantia, que permanece com o banco até a quitação. - [Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 835](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art835) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A penhora pode recair sobre os direitos aquisitivos do devedor decorrentes do contrato de financiamento, e não sobre o imóvel em si. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Penhoraram meu bem por dívida fiscal de outra pessoa](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-embargos-terceiro-bem-penhorado/index.md) - [Dívida fiscal do marido pode atingir os bens da esposa?](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-meacao-conjuge/index.md) - [Bem de família e dívida fiscal: a casa pode ser penhorada?](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-bem-de-familia/index.md) - [Conta conjunta bloqueada por dívida do outro titular](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-conta-conjunta-bloqueio/index.md) - [Bem de família pode ser penhorado por dívida de pensão?](https://wikijuridica.com.br/familia/penhora-bem-familia-pensao/index.md) - [REsp 2.086.846 do STJ: alienação fiduciária em garantia](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2086846/index.md) - [Restrição Renajud no carro: efeitos e como retirar](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-veiculo-bloqueado-renajud/index.md) - [REsp 2.172.631 do STJ: alienação fiduciária em garantia](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2172631/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/execfiscal-imovel-financiado/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Lei 9.514/1997, art. 22** — `urn:lex:br:federal:lei:1997-11-20;9514!art22` - [Alienação fiduciária de imóvel: o que é e como funciona](https://wikijuridica.com.br/bancario/alienacao-fiduciaria-imovel-o-que-e/index.md) - [Propriedade resolúvel: quando o domínio se desfaz](https://wikijuridica.com.br/glossario/propriedade-resoluvel/index.md) - [Propriedade fiduciária: posse, uso e limites](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/alienacao-fiduciaria-verbete/index.md) - [REsp 1.483.058 do STJ: alienação fiduciária de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1483058/index.md) **Código de Processo Civil, art. 835** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art835` - [CC 184.270 do STJ, Segunda Seção](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-cc-184270/index.md) - [REsp 1.835.431 do STJ: agravo de instrumento](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1835431/index.md) - [REsp 1.947.386 do STJ: bloqueio permanente de ativos financeiros](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1947386/index.md) - [REsp 2.015.453 do STJ: execução de título extrajudicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2015453/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução fiscal. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-imovel-financiado/ Versão do conteúdo: sha256:b9f4125bc749f246d9c9210ada3b6a0916a27d03bbabdf57985544ead5ef2dd0 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-execfiscal-imovel-financiado", "type": "webpage", "title": "Penhora de imóvel financiado com alienação fiduciária na execução fiscal", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-imovel-financiado/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b9f4125bc749f246d9c9210ada3b6a0916a27d03bbabdf57985544ead5ef2dd0", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: