--- title: "Leilão do imóvel penhorado: as últimas cartas na mesa" description: "Leilão marcado não é o fim: preço vil pelo art. 891 do CPC, remição da dívida antes da arrematação e discussão da avaliação ainda cabem no caso." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-imovel-leilao/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2357dff3810b8503dd7d2c1c4a23585334033ad0f21a757e06ef0fb793a9cad6" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "CPC (Lei 13.105/2015), art. 891" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art891" verified_at: "2026-07-11" claim: "Considera-se vil o preço inferior ao mínimo do edital ou a menos da metade da avaliação, o que invalida a arrematação." - name: "Lei 6.830/1980, art. 24" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6830.htm#art24" verified_at: "2026-07-11" claim: "A Fazenda pode adjudicar o imóvel penhorado pelo valor da avaliação." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Leilão do imóvel penhorado: as últimas cartas na mesa Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Quando chega a intimação de que o imóvel penhorado foi designado para leilão, a sensação é de que tudo já está perdido. Não está. A fase de expropriação tem regras próprias e defesas típicas que continuam disponíveis até muito perto do martelo — algumas até depois dele. O que muda é o ritmo: agora cada prazo é curto e cada movimento precisa ser certeiro. Conhecer as teses que ainda cabem nessa reta final é o que permite reagir em vez de assistir. ## O que acontece quando o imóvel penhorado é levado à hasta pública Avaliado o imóvel e não havendo pagamento, a execução caminha para a alienação judicial: designa-se leilão, publica-se edital e o bem é oferecido a interessados. O primeiro leilão busca lance igual ou superior ao valor da avaliação; frustrado, abre-se o segundo, em que se admite lance inferior, respeitado um piso. É nesse intervalo entre a designação e a arrematação que se concentram as defesas de última hora, porque depois da assinatura do auto de arrematação o espaço de discussão encolhe bastante. ## Preço vil: a arrematação por menos de 50% da avaliação (art. 891 do CPC) Uma das teses mais importantes é a do preço vil. O [art. 891](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art891) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm) considera vil o preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz no edital e, quando esse mínimo não foi estabelecido, o valor abaixo de metade da avaliação. Lance que caracterize preço vil não pode prevalecer, e a arrematação por valor irrisório é passível de invalidação. Por isso conferir a avaliação e o piso do edital é essencial: um imóvel avaliado muito abaixo do mercado, ou arrematado por fração ínfima do valor, abre caminho para atacar a venda. Imagine um imóvel avaliado em duzentos mil reais oferecido em segundo leilão: um lance de setenta mil, por ficar abaixo da metade da avaliação e sem que o edital tenha fixado outro piso, tende a ser rejeitado como preço vil, e a arrematação por esse valor não se sustenta. ## O direito de remir: pagar a dívida e resgatar o imóvel antes do martelo Enquanto a arrematação não se consuma, o executado conserva o direito de remir a execução, ou seja, de pagar ou consignar o valor integral da dívida — principal, juros, custas e honorários — e, com isso, extinguir a cobrança e liberar o bem penhorado, na forma do [art. 826](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art826) do [Código de Processo Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm). É a saída definitiva para quem consegue reunir os recursos: quitada a execução antes do leilão, não há o que arrematar. Também é possível negociar com a Fazenda um parcelamento que suspenda os atos de expropriação, o que na prática afasta o leilão enquanto o acordo é cumprido. ## Discutir a avaliação e outras nulidades da fase de leilão Além do preço vil, cabem defesas sobre a regularidade do procedimento: avaliação desatualizada ou feita sem os critérios adequados, falhas na publicação do edital, ausência de intimação pessoal do executado e do cônjuge sobre a data da hasta, ou penhora que recaiu sobre bem impenhorável ainda não reconhecido, como o imóvel de família. Consumada a arrematação, esses vícios podem ser levados por meio de embargos à arrematação ou de ação própria, dentro dos prazos legais, mas quanto antes forem arguidos, maior a chance de suspender a venda em vez de tentar desfazê-la. ## A adjudicação pela Fazenda e as alternativas de acordo Vale lembrar que o imóvel nem sempre vai a leilão: o [art. 24](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1980-09-22;6830) da [Lei 6.830/1980](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1980-09-22;6830) permite que a Fazenda adjudique o bem, isto é, fique com ele pelo valor da avaliação, antes ou depois da hasta frustrada. Diante de todas essas possibilidades — remição, preço vil, nulidade da avaliação, negociação —, o que faz diferença é agir com método e no prazo. Diante do prazo curto até a hasta, um advogado particular consegue identificar rapidamente qual tese é viável — remição, preço vil, nulidade da avaliação — e requerer a suspensão do leilão ou a impugnação da arrematação, de preferência com a procuração já assinada por meio eletrônico para não perder a janela antes do martelo. ## Perguntas frequentes ### Posso participar do próprio leilão para tentar recomprar meu imóvel? O executado não figura como arrematante nas mesmas condições de um terceiro, mas pode remir a execução pagando a dívida integral, o que é mais vantajoso, porque quita a cobrança em vez de gerar uma nova compra sujeita a lances e custos de arrematação. ### Depois de arrematado, ainda dá para desfazer a venda? É possível, mas mais difícil. Vícios como preço vil, falta de intimação ou nulidade da avaliação podem ser levados por embargos à arrematação ou ação própria dentro dos prazos legais; por isso agir antes do leilão, e não depois, aumenta muito a chance de preservar o bem. ## Proveniência - [CPC (Lei 13.105/2015), art. 891](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm#art891) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Considera-se vil o preço inferior ao mínimo do edital ou a menos da metade da avaliação, o que invalida a arrematação. - [Lei 6.830/1980, art. 24](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6830.htm#art24) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A Fazenda pode adjudicar o imóvel penhorado pelo valor da avaliação. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Arrematação por preço vil no leilão fiscal: como invalidar](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-arrematacao-anulacao-vicio/index.md) - [Avaliação do bem penhorado abaixo do valor real: como contestar](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-avaliacao-bem-penhorado-divergente/index.md) - [Adjudicação do bem penhorado pela Fazenda Pública: o que é](https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-adjudicacao-fazenda-publica/index.md) - [Adjudicação: quando o credor pode ficar com o imóvel penhorado](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/adjudicacao-credor-bem-penhorado/index.md) - [Certidão do ITR na venda de imóvel rural](https://wikijuridica.com.br/tributario/certidao-itr-imovel-rural/index.md) - [Imóvel antigo: fatores que reduzem o ganho de capital](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-fatores-reducao-imovel-antigo/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/execfiscal-imovel-leilao/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código de Processo Civil, art. 826** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art826` - [Remição da execução: pagar antes da venda do bem](https://wikijuridica.com.br/glossario/remicao-da-execucao/index.md) - [Remição da execução: como pagar e evitar o leilão do imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/embargos-arrematacao-remicao-execucao/index.md) - [REsp 1.996.063 do STJ: ação de execução hipotecária](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1996063/index.md) - [REsp 2.123.788 do STJ: penhora de bens imóveis](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2123788/index.md) **Código de Processo Civil, art. 891** — `urn:lex:br:federal:lei:2015-03-16;13105!art891` - [Preço vil no leilão judicial: quando anular a arrematação](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/leilao-judicial-preco-vil/index.md) - [REsp 1.884.369 do STJ: execução de título extrajudicial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1884369/index.md) - [REsp 1.909.299 do STJ: processo civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1909299/index.md) - [REsp 2.039.253 do STJ: ação de cobrança](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2039253/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Leilão do imóvel penhorado: as últimas cartas na mesa. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-imovel-leilao/ Versão do conteúdo: sha256:2357dff3810b8503dd7d2c1c4a23585334033ad0f21a757e06ef0fb793a9cad6 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-execfiscal-imovel-leilao", "type": "webpage", "title": "Leilão do imóvel penhorado: as últimas cartas na mesa", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-imovel-leilao/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2357dff3810b8503dd7d2c1c4a23585334033ad0f21a757e06ef0fb793a9cad6", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: