--- title: "Cobrança de IPTU de imóvel que não é mais meu: o que fazer" description: "Cobrado por IPTU de imóvel vendido ou lançado sem notificação? Veja as defesas do ex-proprietário com base no art. 34 do CTN e na Súmula 397 do STJ." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-iptu-defesas/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:2bc86231af25dd21a3040cb722d9516eaace74bf6e03a4786ca8c4f6c02c9a5b" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "CTN (Lei 5.172/1966), art. 34" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art34" verified_at: "2026-07-08" claim: "Contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel na data do fato gerador." - name: "Lei 6.830/1980 (Lei de Execuções Fiscais)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6830.htm" verified_at: "2026-07-11" text_version: "texto_original" text_version_checked_at: "2026-08-12" claim: "A execução de IPTU segue o rito da lei de execuções fiscais, com defesas de exceção e embargos." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Cobrança de IPTU de imóvel que não é mais meu: o que fazer Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Poucas cobranças causam tanta indignação quanto a execução de IPTU de um imóvel que a pessoa vendeu anos atrás, ou que nunca soube estar em seu nome. O município aposta no volume: dispara milhares de execuções padronizadas e conta que muita gente pague por medo, sem checar se é mesmo devedora. Na maioria desses casos há defesa concreta, e ela começa por identificar quem a lei realmente aponta como responsável pelo imposto. ## Quem é o contribuinte do IPTU segundo o art. 34 do CTN O [art. 34](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [Código Tributário Nacional](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. A palavra-chave é o momento: o fato gerador do IPTU ocorre em regra no dia 1º de janeiro de cada ano, e é a situação daquela data que define quem deve o imposto do exercício. Quem não era proprietário, titular de domínio útil nem possuidor naquele 1º de janeiro, em princípio, não é o contribuinte do IPTU daquele ano — e essa é a espinha da defesa de quem já havia se desligado do imóvel. ## Vendi o imóvel: por que posso não ser o devedor cobrado Se a venda foi concluída e registrada antes do fato gerador, o IPTU dos anos seguintes é do novo proprietário, não de quem vendeu. A tese aqui é de ilegitimidade passiva: o município colocou na execução alguém que já não tinha relação com o imóvel na data que importa. Vale um cuidado: enquanto a transferência não é levada a registro, o cadastro municipal pode continuar apontando o antigo dono, o que explica a cobrança equivocada. Por isso a escritura e a certidão de matrícula atualizada, que provam quando a propriedade mudou de mãos, são as peças centrais dessa defesa. Um caso típico: quem vendeu o apartamento em março de um ano e é executado pelo IPTU dos três anos seguintes tem, na escritura registrada, a prova de que não era proprietário nos dias 1º de janeiro desses exercícios, o que sustenta o pedido de exclusão da cobrança. ## Lançamento sem aviso e a Súmula 397 do STJ Outra frente é a notificação do lançamento. O contribuinte precisa ser notificado da cobrança para poder discuti-la, e a Súmula 397 do STJ firmou que o envio do carnê ao endereço do contribuinte é suficiente para presumir essa notificação. A consequência prática é que o ônus de provar que o carnê não chegou passa a ser de quem alega — não basta dizer que nunca recebeu. Ainda assim, quando o imóvel mudou de endereço cadastral, quando o carnê era enviado a local errado, ou quando o próprio cadastro estava desatualizado, há espaço para sustentar a falha na notificação e, com ela, o vício do lançamento. ## Prescrição e vícios da certidão como defesas adicionais Além da ilegitimidade e da notificação, valem as defesas comuns a qualquer execução fiscal. A cobrança de IPTU também prescreve em cinco anos, contados da [constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) definitiva do crédito, e dívidas antigas paradas podem já estar prescritas. A certidão de dívida ativa que embasa a execução precisa trazer os requisitos legais, e a falta de indicação clara do exercício cobrado, do valor venal ou do fundamento é vício atacável. Quando a matéria é só de direito e a prova já está pronta — como a escritura de venda anterior ao fato gerador —, a via rápida é a exceção de pré-executividade; do contrário, discute-se em embargos. ## Como organizar a defesa quando a cobrança é indevida O primeiro passo é reunir a prova documental: matrícula atualizada, escritura ou contrato de compra e venda com data, e o próprio carnê ou a CDA que instruem a execução. Com esse material, define-se a tese mais forte para o caso — ilegitimidade, prescrição ou nulidade da certidão — e a via processual adequada. Confrontar as datas de propriedade com o exercício cobrado e apresentar a defesa certa é tarefa para um advogado particular, que pode atuar mesmo à distância do imóvel executado e evitar que o ex-proprietário pague um imposto atribuído por lei a outra pessoa. Reagir a tempo impede que a execução avance para penhora e bloqueio enquanto a cobrança indevida não é discutida. ## Perguntas frequentes ### O comprador não registrou a venda; ainda assim posso me livrar da cobrança? A ilegitimidade se prova pela transferência efetiva da propriedade. Se a venda foi registrada, a matrícula resolve; se o comprador não registrou, a discussão fica mais difícil, mas o contrato com data e a comprovação da posse do adquirente ainda podem embasar a defesa e o pedido de retificação do cadastro municipal. ## Proveniência - [CTN (Lei 5.172/1966), art. 34](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art34) — verificado em 2026-07-08 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel na data do fato gerador. - [Lei 6.830/1980 (Lei de Execuções Fiscais)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6830.htm) — verificado em 2026-07-11 · texto conforme publicado; o Planalto não oferece versão compilada desta norma, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A execução de IPTU segue o rito da lei de execuções fiscais, com defesas de exceção e embargos. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Exceção de pré-executividade: defesa sem penhora prévia](https://wikijuridica.com.br/glossario/excecao-de-pre-executividade/index.md) - [CDA sem os requisitos legais é nula? 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Cobrança de IPTU de imóvel que não é mais meu: o que fazer. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-iptu-defesas/ Versão do conteúdo: sha256:2bc86231af25dd21a3040cb722d9516eaace74bf6e03a4786ca8c4f6c02c9a5b Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-execfiscal-iptu-defesas", "type": "webpage", "title": "Cobrança de IPTU de imóvel que não é mais meu: o que fazer", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/execfiscal-iptu-defesas/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:2bc86231af25dd21a3040cb722d9516eaace74bf6e03a4786ca8c4f6c02c9a5b", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: