--- title: "Data de aquisição e atualização especial mudam o cálculo do imóvel antigo" description: "Entenda redução por ano de aquisição, FR1 e FR2 e por que Dabim ou Rearp precisam ser reconciliados antes de vender." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-fatores-reducao-imovel-antigo/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:fbf6ee8aa67464dd17bcd8322dab32f1502055eba18f1efef4a6f9a4439e24be" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Lei 7.713/1988, art. 18" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7713.htm#art18" verified_at: "2026-07-11" claim: "Estabelece a redução histórica do ganho conforme o ano de aquisição do imóvel até 1988." - name: "Lei 11.196/2005, art. 40" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm#art40" verified_at: "2026-07-11" claim: "Define os fatores FR1 e FR2 de redução do ganho de capital imobiliário." - name: "Lei 15.265/2025, arts. 3º a 7º" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/l15265.htm#art7" verified_at: "2026-07-11" claim: "Disciplina o Rearp, a atualização pela pessoa física e a desconsideração dos efeitos na alienação imobiliária em cinco anos, com exceções e dedução do imposto pago." - name: "Receita Federal — atualizar valor de bens móveis e imóveis" url: "https://www.gov.br/pt-br/servicos/atualizar-valor-de-bens-moveis-e-imoveis" verified_at: "2026-07-11" claim: "O serviço informa Deap até 19/02/2026, primeira quota até 27/02/2026, parcelamento em até 36 quotas e alíquota definitiva de 4% para a pessoa física." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Data de aquisição e atualização especial mudam o cálculo do imóvel antigo Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Imóvel comprado há décadas pode ter redução legal do ganho de capital, mas não existe um desconto único aplicado sobre o preço. O GCAP combina o percentual histórico do [art. 18](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1988-12-22;7713) da [Lei 7.713/1988](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:1988-12-22;7713) com os fatores FR1 e FR2 do [art. 40](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2005-11-21;11196) da [Lei 11.196/2005](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2005-11-21;11196), conforme data de aquisição e períodos alcançados. O programa deve receber datas e custo corretos para fazer a conta. Antes disso, é indispensável verificar se o bem foi atualizado pela Dabim ou pelo Rearp. Esses regimes recolheram imposto para elevar o custo fiscal e possuem travas próprias. Tratar o valor atualizado como custo comum e aplicar reduções sem reconciliar a opção pode duplicar benefício ou ignorar a perda dos efeitos da atualização numa venda antecipada. ## A redução histórica depende do ano de aquisição Para imóveis adquiridos até 1988, o art. 18 prevê percentuais que diminuem à medida que a aquisição se aproxima daquele ano. Bens muito antigos recebem redução maior; os adquiridos em 1988 recebem o último percentual da escala. A data precisa vir de escritura, contrato, formal de partilha ou outro título válido. Não escolha o ano pela primeira declaração em que o bem apareceu. Herança, construção em terreno próprio, aquisição parcelada e frações compradas em datas diferentes podem exigir tratamento próprio para cada parcela. ## FR1 e FR2 reduzem a base por períodos distintos A [Lei 11.196](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2005-11-21;11196) criou fatores matemáticos aplicáveis às alienações de imóveis por pessoas físicas residentes. O FR1 considera meses até novembro de 2005 dentro do recorte legal; o FR2 considera o período a partir de dezembro de 2005 até a alienação. O GCAP calcula os fatores com as datas informadas. Essa redução não autoriza corrigir livremente o custo pela inflação. O custo continua sendo o valor fiscal acrescido de gastos admitidos, e os fatores atuam na apuração do ganho, não na ficha patrimonial como avaliação de mercado. ## Dabim e Rearp representam atualizações tributadas A Dabim permitiu atualizar imóveis sob a [Lei 14.973/2024](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2024-09-16;14973). A [Lei 15.265/2025](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2025-11-21;15265) criou o Rearp Atualização, com opção formalizada pela Deap e tributação definitiva de 4% para a pessoa física sobre a diferença atualizada. Quem havia usado a Dabim pôde migrar os bens para o Rearp no prazo da declaração encerrado em 19 de fevereiro de 2026. Confira recibo, processo, DARF, valor atualizado e eventual migração. Não presuma adesão porque a declaração anual exibe número maior: a atualização dependia de opção e pagamento nos canais próprios. ## Venda em cinco anos pode desconsiderar todo o Rearp O [art. 7º](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2025-11-21;15265) da [Lei 15.265/2025](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei:2025-11-21;15265) determina que a alienação de imóvel submetido ao Rearp dentro de cinco anos contados da adesão desconsidera todos os efeitos da atualização. As exceções expressas são a transmissão causa mortis e a partilha decorrente de dissolução da sociedade conjugal ou união estável. Numa venda comum antes do quinquênio, o ganho volta a ser apurado sem os efeitos do Rearp. O imposto já pago na atualização é deduzido, atualizado pela Selic, do imposto devido na alienação. Não se conserva simplesmente o custo elevado nem se perde silenciosamente o pagamento anterior. ## Simule no GCAP com documentos de cada camada Reúna título de aquisição, declarações antigas, comprovantes de benfeitorias, recibo da Dabim ou Deap, pagamentos e data da venda. Verifique separadamente custo, redução histórica, FR1, FR2 e efeito do regime especial. Uma planilha ajuda a conferir, mas o GCAP do ano da alienação deve reproduzir a operação. Se houver frações com datas distintas ou migração de Dabim para Rearp, preserve a memória que liga cada valor ao documento. O benefício correto nasce dessa cronologia, não de escolher o menor resultado entre simulações incompatíveis. ## Perguntas frequentes ### Imóvel antigo sempre tem redução no ganho de capital? Não necessariamente. A redução depende da data e das regras aplicáveis, e pode não produzir imposto se antes houver isenção. O GCAP precisa receber os dados corretos. ### Usei o Rearp e vendi o imóvel três anos depois: mantenho o custo atualizado? Em venda comum, não. O art. 7º manda desconsiderar os efeitos dentro de cinco anos, ressalvadas causa mortis e partilha conjugal, com dedução atualizada do imposto pago. ## Proveniência - [Lei 7.713/1988, art. 18](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7713.htm#art18) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Estabelece a redução histórica do ganho conforme o ano de aquisição do imóvel até 1988. - [Lei 11.196/2005, art. 40](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm#art40) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Define os fatores FR1 e FR2 de redução do ganho de capital imobiliário. - [Lei 15.265/2025, arts. 3º a 7º](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/l15265.htm#art7) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: Disciplina o Rearp, a atualização pela pessoa física e a desconsideração dos efeitos na alienação imobiliária em cinco anos, com exceções e dedução do imposto pago. - [Receita Federal — atualizar valor de bens móveis e imóveis](https://www.gov.br/pt-br/servicos/atualizar-valor-de-bens-moveis-e-imoveis) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O serviço informa Deap até 19/02/2026, primeira quota até 27/02/2026, parcelamento em até 36 quotas e alíquota definitiva de 4% para a pessoa física. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Reforma entra no custo do imóvel? Documentos e limites](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-custo-aquisicao-reformas/index.md) - [Ganho de capital na venda de imóvel: GCAP, alíquotas e prazo](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-venda-imovel/index.md) - [Único imóvel de até R$ 440 mil: quando a venda é isenta](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-isencao-unico-imovel-440/index.md) - [Venda de imóvel herdado: qual custo entra no ganho de capital](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-imovel-herdado/index.md) - [Ganho de capital em imóvel: GCAP, isenções e prazo](https://wikijuridica.com.br/procedimentos/ir-ganho-capital-imovel/index.md) - [Reembolso internacional: moeda, câmbio e memória de cálculo](https://wikijuridica.com.br/aereo/reembolso-moeda-estrangeira-cambio/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/irpf-fatores-reducao-imovel-antigo/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Data de aquisição e atualização especial mudam o cálculo do imóvel antigo. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-fatores-reducao-imovel-antigo/ Versão do conteúdo: sha256:fbf6ee8aa67464dd17bcd8322dab32f1502055eba18f1efef4a6f9a4439e24be Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-irpf-fatores-reducao-imovel-antigo", "type": "webpage", "title": "Data de aquisição e atualização especial mudam o cálculo do imóvel antigo", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-fatores-reducao-imovel-antigo/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:fbf6ee8aa67464dd17bcd8322dab32f1502055eba18f1efef4a6f9a4439e24be", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: