--- title: "Vendi um imóvel: como apurar e pagar o ganho de capital" description: "Calcule venda menos custo no GCAP, teste isenções de R$ 440 mil e 180 dias e pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-venda-imovel/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:34a95d657401b19b85922aa7b802a9ba47725abcc0ef375ea130ca261a2e47ba" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "PGFN — ganho de capital e quitação de financiamento residencial" url: "https://www.gov.br/pgfn/pt-br/cidadania-tributaria/por-assunto/imposto-de-renda-pessoa-fisica-irpf-2/ganho-capital" verified_at: "2026-07-11" claim: "A página atualizada em 2026 registra a dispensa de contestar e recorrer para a isenção quando o produto da venda quita ou amortiza financiamento de imóvel residencial já adquirido, inclusive em construção ou planta, e mantém terreno fora desse recorte." - name: "Receita Federal — Perguntão IRPF 2026" url: "https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/dirpf/p-r-irpf-2026-v1-00-2026-04-23.pdf" verified_at: "2026-07-11" claim: "A questão 668 trata da alienação a prazo e do vencimento após cada parcela recebida; o bloco específico sobre único imóvel detalha valor, alienação anterior a qualquer título, dação e copropriedade." - name: "Receita Federal — operações não sujeitas" url: "https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-nao-sujeitas" verified_at: "2026-07-11" claim: "A orientação detalha único imóvel de R$ 440 mil, carência de cinco anos e reinvestimento residencial em 180 dias." - name: "Receita Federal — alíquotas do ganho de capital" url: "https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/aliquotas" verified_at: "2026-07-11" claim: "A página apresenta as quatro faixas progressivas de 15%, 17,5%, 20% e 22,5%." - name: "Lei 8.981/1995" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8981.htm" verified_at: "2026-07-11" claim: "O art. 21, com redação da Lei 13.259/2016, estabelece as alíquotas progressivas sobre o ganho de capital." --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Vendi um imóvel: como apurar e pagar o ganho de capital Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O imposto não incide sobre o preço total da venda, mas sobre o ganho: a diferença positiva entre valor de alienação e custo de aquisição ajustado pelas despesas e benfeitorias legalmente admitidas. A apuração deve ser feita no GCAP do ano da operação, antes da DIRPF do ano seguinte. Na venda à vista, o vendedor residente no Brasil paga o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da alienação. Na venda a prazo, o ganho é apropriado proporcionalmente a cada parcela, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao respectivo recebimento. Antes de aplicar alíquotas, teste as isenções. A venda do único imóvel por até R$ 440 mil pode ser isenta se não houve outra alienação imobiliária nos cinco anos anteriores. A venda de imóvel residencial também pode ter isenção total ou proporcional quando o produto é reinvestido em imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, benefício utilizável uma vez a cada cinco anos. ## Reúna contrato, custo e despesas da operação Use o valor efetivamente contratado e recebido, observando a venda à vista ou a prazo. O custo começa no valor histórico declarado e pode incorporar aquisição, construção, ampliação e benfeitorias comprovadas nas condições legais. Corretagem suportada pelo vendedor e outros itens admitidos devem ser documentados. Não atualize o imóvel pelo preço de mercado apenas porque valorizou. Nota fiscal, recibo, matrícula, escritura e comprovante de pagamento sustentam o custo. Sem prova, reforma alegada pode ser desconsiderada. ## Teste a isenção do único imóvel de até R$ 440 mil A regra alcança a venda por valor igual ou inferior a R$ 440 mil do único imóvel da pessoa, considerado individualmente, em condomínio ou comunhão, desde que ela não tenha realizado outra alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não, nos cinco anos anteriores. O imóvel pode ser residencial, comercial, urbano ou rural. O teto olha o valor de venda, não o ganho. Unicidade e carência precisam ser confirmadas no patrimônio do vendedor e, conforme o caso, na comunhão ou condomínio. ## Verifique o reinvestimento residencial em 180 dias Na venda de imóvel residencial, o produto aplicado na compra, em nome do vendedor, de imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias pode isentar o ganho. Aplicação parcial gera isenção proporcional e tributação da parte não reinvestida. O prazo conta da celebração do primeiro contrato de venda quando houver mais de uma alienação. A opção deve ser marcada no GCAP e só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. A orientação administrativa exclui terreno, construção ou mera reforma, mas a jurisprudência do STJ admite, em seu recorte, usar o produto para quitar financiamento de imóvel residencial já adquirido. Documente datas e finalidade. ## Aplique as alíquotas progressivas ao ganho tributável Depois das isenções e reduções, a parcela do ganho até R$ 5 milhões paga 15%; de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, 17,5%; de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões, 20%; e o que exceder R$ 30 milhões, 22,5%. As faixas são progressivas: uma venda com ganho acima de R$ 5 milhões não aplica 17,5% ao ganho inteiro. Imóveis antigos podem ter reduções por data de aquisição, calculadas no GCAP. Não substitua o programa por uma multiplicação única se houver fatores, venda parcelada ou coproprietários. ## Preencha o GCAP no ano da venda Baixe o GCAP correspondente ao ano-calendário, cadastre imóvel, adquirente, datas, valores, custo, parcelas, reduções e opção de isenção. Revise o demonstrativo e gere o DARF. Em venda a prazo, o programa distribui o ganho proporcionalmente aos recebimentos, conforme a regra aplicável. No ano seguinte, importe os dados para a DIRPF. Mesmo ganho isento e operação com reinvestimento precisam ser informados; a declaração anual não substitui a apuração feita no ano da alienação. ## Pague no prazo e preserve a memória Para vendedor residente, o imposto da venda à vista vence no último dia útil do mês seguinte ao da alienação. Na venda parcelada, cada fração do ganho acompanha o recebimento e vence no último dia útil do mês seguinte à parcela. Atraso recebe multa e juros. Se o prazo dos 180 dias ainda estiver aberto, o GCAP trata a opção e eventual imposto conforme a realização do reinvestimento; siga a orientação específica em vez de simplesmente aguardar sem registro. Venda herdada, custo incerto, permuta ou operação societária pode exigir análise individual. Advogado ou contador deve explicar alternativas sem prometer isenção e respeitar as regras profissionais de publicidade. ## Perguntas frequentes ### Vendi por R$ 500 mil e lucrei R$ 50 mil: pago imposto sobre R$ 500 mil? Não. A base geral é o ganho de R$ 50 mil, antes de considerar isenções e reduções aplicáveis. Na primeira faixa, a alíquota é de 15%. ### Comprar outro imóvel em 180 dias sempre zera o imposto? Não. A regra exige venda e compra de imóveis residenciais no Brasil, opção no GCAP e reinvestimento do produto; aplicação parcial gera isenção apenas proporcional. ## Proveniência - [PGFN — ganho de capital e quitação de financiamento residencial](https://www.gov.br/pgfn/pt-br/cidadania-tributaria/por-assunto/imposto-de-renda-pessoa-fisica-irpf-2/ganho-capital) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A página atualizada em 2026 registra a dispensa de contestar e recorrer para a isenção quando o produto da venda quita ou amortiza financiamento de imóvel residencial já adquirido, inclusive em construção ou planta, e mantém terreno fora desse recorte. - [Receita Federal — Perguntão IRPF 2026](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/dirpf/p-r-irpf-2026-v1-00-2026-04-23.pdf) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A questão 668 trata da alienação a prazo e do vencimento após cada parcela recebida; o bloco específico sobre único imóvel detalha valor, alienação anterior a qualquer título, dação e copropriedade. - [Receita Federal — operações não sujeitas](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-nao-sujeitas) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A orientação detalha único imóvel de R$ 440 mil, carência de cinco anos e reinvestimento residencial em 180 dias. - [Receita Federal — alíquotas do ganho de capital](https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/aliquotas) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: A página apresenta as quatro faixas progressivas de 15%, 17,5%, 20% e 22,5%. - [Lei 8.981/1995](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8981.htm) — verificado em 2026-07-11 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - Sustenta nesta página: O art. 21, com redação da Lei 13.259/2016, estabelece as alíquotas progressivas sobre o ganho de capital. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Reforma entra no custo do imóvel? Documentos e limites](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-custo-aquisicao-reformas/index.md) - [Isenção de 180 dias na troca de imóvel residencial](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-isencao-180-dias-outro-imovel/index.md) - [Venda parcelada de imóvel: imposto a cada recebimento](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-venda-parcelada/index.md) - [Único imóvel de até R$ 440 mil: quando a venda é isenta](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-isencao-unico-imovel-440/index.md) - [Permuta de imóveis: ganho de capital e tributação da torna](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-permuta-imoveis/index.md) - [Prejuízo com criptomoeda compensa ganho futuro?](https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-cripto-prejuizo-compensacao/index.md) - [Venda de cotas de FII: imposto sobre o ganho](https://wikijuridica.com.br/investimentos/inv-fii-ganho-capital-venda-cotas/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/irpf-ganho-capital-venda-imovel/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Vendi um imóvel: como apurar e pagar o ganho de capital. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-venda-imovel/ Versão do conteúdo: sha256:34a95d657401b19b85922aa7b802a9ba47725abcc0ef375ea130ca261a2e47ba Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-irpf-ganho-capital-venda-imovel", "type": "webpage", "title": "Vendi um imóvel: como apurar e pagar o ganho de capital", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/irpf-ganho-capital-venda-imovel/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:34a95d657401b19b85922aa7b802a9ba47725abcc0ef375ea130ca261a2e47ba", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: