--- title: "ITBI e cessão de direitos em compromisso de compra e venda" description: "Quando o ITBI incide na cessão de direitos de um compromisso de compra e venda de imóvel e qual é a base de cálculo aplicável." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:8d22f97811543dca2324b9ef5afb73a2ed90f6d97c231b9bbe4bcd17ea7a5427" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 (transferência da propriedade imóvel pelo registro)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" - name: "Lei nº 5.172 de 25/10/1966" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # ITBI e cessão de direitos em compromisso de compra e venda Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Comprador que ainda não registrou a escritura e resolve repassar o compromisso de compra e venda para outra pessoa costuma perguntar se essa cessão também paga ITBI, já que o imóvel ainda está formalmente em nome do vendedor original. A resposta é sim: a cessão de direitos aquisitivos sobre imóvel é fato gerador autônomo do imposto, mesmo sem registro em cartório. Este texto explica por que a cessão gera ITBI, como se apura a base de cálculo e o que muda quando existem duas transmissões em sequência — do vendedor para o primeiro comprador e deste para o cessionário. ## A cessão de direitos como fato gerador próprio O [art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm), III, do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) inclui expressamente, entre os fatos geradores do ITBI, a cessão de direitos relativos às transmissões de bens imóveis, com exceção dos direitos reais de garantia. Isso quer dizer que o direito de compra decorrente de um compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, é um bem cessível, e sua transferência onerosa para terceiro está sujeita ao imposto de forma independente da transmissão que ocorrerá depois, quando o imóvel for finalmente registrado em nome do cessionário. ## Base de cálculo: o valor da cessão, não vinculado ao IPTU A base de cálculo do ITBI na cessão é o valor da própria cessão — o preço pago pelo cessionário ao cedente para assumir a posição contratual — e não necessariamente o valor original do compromisso nem o valor venal usado para o IPTU. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.124 de repercussão geral, fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, apurado a partir do valor da transação declarado pelo contribuinte, e que esse valor não está vinculado nem é adstrito à base de cálculo do IPTU. Aplicado à cessão de direitos, isso significa que o valor efetivamente pago na cessão é o parâmetro correto, cabendo ao município questionar esse valor apenas mediante processo administrativo próprio, com direito a contraditório. ## Duas transmissões, dois recolhimentos Um ponto que gera confusão prática: se o imóvel foi vendido pelo proprietário original ao primeiro comprador (compromisso) e depois cedido a um terceiro antes do registro, em regra ocorrem duas transmissões distintas e, portanto, dois fatos geradores — um na celebração do compromisso (quando a lei municipal já tributa a promessa como transmissão) ou no primeiro registro, e outro na cessão em si. Isso deve ser esclarecido com a prefeitura antes de assinar a cessão, porque cobrar ITBI em duplicidade sobre a mesma transmissão econômica é ilegal, mas cobrar sobre cada transmissão distinta e sucessiva é regular. ## Documentos e cuidados na cessão Vale reunir o compromisso original, o instrumento de cessão com valor certo e a certidão de matrícula atualizada antes de procurar a prefeitura. Um erro comum é registrar a cessão com valor simbólico para reduzir o imposto — prática que expõe o cedente e o cessionário a autuação por sonegação, já que o valor deve refletir a transação real, e o Fisco pode arbitrar a base de cálculo mediante processo próprio quando houver indício de subfaturamento. ## Cessão gratuita não afasta ITCMD, mas afasta ITBI Nem toda cessão de direitos é onerosa: quando o cedente transfere o compromisso sem receber nada em troca — por liberalidade, dentro da família, por exemplo —, o negócio deixa de ser fato gerador do ITBI, que exige onerosidade, e passa a atrair o ITCMD, imposto estadual sobre doação. Essa distinção importa porque confundir os dois tributos é erro comum: cessão gratuita registrada como se fosse venda, para pagar ITBI (normalmente com alíquota menor) em vez de ITCMD, expõe cedente e cessionário a autuação por dissimulação de doação, com cobrança do imposto correto acrescido de multa qualificada. ## Proveniência - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 (transferência da propriedade imóvel pelo registro)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Lei nº 5.172 de 25/10/1966](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [ITBI na planta: quando incide e sobre qual valor](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo/index.md) - [Base de cálculo do ITBI: valor da venda ou valor venal?](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-base-calculo/index.md) - [Restituição do ITBI pago sobre base excessiva](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-restituicao-pago-a-maior/index.md) - [Promessa de compra e venda e ITBI antes do registro](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-momento-registro/index.md) - [Impugnar a avaliação do ITCMD após a LC 227](https://wikijuridica.com.br/tributario/itcmd-base-calculo-referencia/index.md) - [REsp 1.917.781 do STJ: compromisso de compra e venda](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-1917781/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, artigo 35, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art35` - [ITBI na cessão de direitos de imóvel na planta: quando incide](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/index.md) - [Permuta de imóveis: como funciona a troca e a torna](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/permuta-imoveis/index.md) - [ITBI incide na usucapião? Entenda por que normalmente não](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-itbi-incide/index.md) - [ITBI na arrematação em leilão judicial: qual é a base de cálculo](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-arrematacao-leilao-judicial-base-calculo/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. ITBI e cessão de direitos em compromisso de compra e venda. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda/ Versão do conteúdo: sha256:8d22f97811543dca2324b9ef5afb73a2ed90f6d97c231b9bbe4bcd17ea7a5427 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda", "type": "webpage", "title": "ITBI e cessão de direitos em compromisso de compra e venda", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:8d22f97811543dca2324b9ef5afb73a2ed90f6d97c231b9bbe4bcd17ea7a5427", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: