--- title: "ITBI na compra na planta: momento da incidência e base de cálculo" description: "Veja em que momento o ITBI passa a ser devido na compra de imóvel na planta e qual valor a prefeitura pode cobrar como base de cálculo." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b7bcac2bfb4fc8603603ea6c96adf7e829481873b4a1fef3f000ef2c4a8b536b" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 (transferência da propriedade imóvel pelo registro)" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" - name: "Lei nº 5.172 de 25/10/1966" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm" verified_at: "2026-08-04" text_version: "compilado" text_version_checked_at: "2026-08-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # ITBI na compra na planta: momento da incidência e base de cálculo Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Comprar um apartamento na planta envolve, quase sempre, um contrato de promessa de compra e venda assinado anos antes da entrega das chaves e do registro definitivo. Nesse intervalo, surge a dúvida recorrente: o ITBI é devido já na assinatura do contrato com a incorporadora, ou só quando o imóvel é registrado em nome do comprador? Este texto explica o momento correto da incidência do ITBI na incorporação imobiliária, como se calcula o valor devido e por que pagar antes da hora pode gerar cobrança indevida. ## O ITBI incide na transmissão, não na promessa O [art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) e o [art. 156](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm#art156), II, da [Constituição](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm) condicionam a incidência do ITBI à efetiva transmissão da propriedade imobiliária, que juridicamente só se completa com o registro do título translativo no cartório de imóveis — regra que decorre do [art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), segundo o qual se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro. O contrato de promessa de compra e venda com a incorporadora, por si só, gera direitos obrigacionais entre as partes, mas não transmite a propriedade; por isso a exigência do ITBI já na assinatura do contrato, antes do registro, costuma ser prematura e indevida. ## Base de cálculo: valor da transação, não estimativa da planta genérica Quando o registro finalmente ocorre, a base de cálculo do ITBI é o valor efetivamente pago pelo comprador à incorporadora, incluindo eventuais reajustes contratuais previstos até a data da transmissão — não o valor de referência que o município usa para o IPTU. Essa distinção foi confirmada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1.124 de repercussão geral: a base de cálculo do ITBI é o valor da transação em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU, cabendo ao Fisco arbitrar valor diferente apenas mediante processo administrativo específico, com contraditório assegurado ao contribuinte. ## Quando a prefeitura cobra na assinatura do contrato Algumas prefeituras, por prática antiga, exigem o recolhimento do ITBI já no momento da assinatura do compromisso, condicionando inclusive a expedição de certidões a esse pagamento. Isso é questionável judicialmente, porque antecipa a exigência para momento em que ainda não existe fato gerador consumado — a transmissão da propriedade. Comprador cobrado nessa fase pode buscar a via administrativa para adiar a exigência ao momento do registro, ou, se já pagou, discutir a restituição de valor recolhido antes da hora, especialmente se o negócio foi desfeito antes da entrega do imóvel. ## Distrato e imóvel não entregue Se o comprador pagou o ITBI antecipadamente e depois distratou o contrato com a incorporadora — por atraso na obra, por exemplo —, tem direito à restituição do imposto recolhido, já que o fato gerador (a transmissão) nunca chegou a se consumar. Reunir o contrato de promessa, os comprovantes de pagamento do ITBI e o instrumento de distrato é o que instrui o pedido de restituição administrativa. ## Cessão de unidade antes da entrega das chaves Quando o comprador da unidade na planta revende sua posição contratual a um terceiro antes da entrega das chaves — situação frequente em lançamentos valorizados —, há uma nova cessão de direitos, distinta da transmissão que ocorrerá no registro final em nome de quem ficar com o imóvel ao término da obra. Cada cessão sucessiva, se onerosa, gera fato gerador próprio de ITBI sobre o valor daquela cessão específica, e não sobre o valor original do contrato com a incorporadora — o mesmo raciocínio de base de cálculo pelo valor da transação, e não por estimativa de referência, aplicado a cada elo da cadeia de transmissões. ## Perguntas frequentes ### O ITBI pago na planta pode ser cobrado de novo no registro final? Não deve haver cobrança em duplicidade sobre a mesma transmissão; se já houve recolhimento integral e correto, cabe apenas eventual complemento se o valor da transação aumentou até o registro. ## Proveniência - [Código Civil (Lei nº 10.406/2002), art. 1.245 (transferência da propriedade imóvel pelo registro)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Lei nº 5.172 de 25/10/1966](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) — verificado em 2026-08-04 · texto compilado, com as alterações posteriores incorporadas, conferido em 2026-08-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [ITBI na dação em pagamento de imóvel para quitar dívida](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-dacao-pagamento-quitar-divida-particular/index.md) - [Distrato antes do registro e devolução do ITBI](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-negocio-desfeito-devolucao/index.md) - [ITBI na arrematação em leilão judicial: qual é a base de cálculo](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-arrematacao-leilao-judicial-base-calculo/index.md) - [Contestar o valor de referência do ITBI antes de pagar](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-base-calculo-valor-venal/index.md) - [ITBI na compra do imóvel: quem paga e quando vence](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-quem-paga-quando/index.md) - [REsp 2.148.689 do STJ: compra e venda de imóvel](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2148689/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, artigo 35, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art35` - [ITBI na cessão de direitos de imóvel na planta: quando incide](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/index.md) - [Permuta de imóveis: como funciona a troca e a torna](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/permuta-imoveis/index.md) - [ITBI incide na usucapião? Entenda por que normalmente não](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/usucapiao-itbi-incide/index.md) - [ITBI na arrematação em leilão judicial: qual é a base de cálculo](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-arrematacao-leilao-judicial-base-calculo/index.md) **Constituição Federal, art. 156** — `urn:lex:br:federal:constituicao:1988-10-05;1988!art156` - [Imóvel do divórcio: registro e ITBI após a escritura](https://wikijuridica.com.br/familia/divorcio-averbacao-imovel-itbi/index.md) - [Partilha desigual no divórcio: é permitida e o imposto](https://wikijuridica.com.br/familia/partilha-desigual-itbi-itcmd/index.md) - [IPTU: o imposto sobre a propriedade urbana](https://wikijuridica.com.br/glossario/iptu/index.md) - [ISS: o imposto municipal sobre serviços](https://wikijuridica.com.br/glossario/iss/index.md) **Código Civil, art. 1.245** — `urn:lex:br:federal:lei:2002-01-10;10406!art1245` - [Adjudicação: quando o credor recebe o bem penhorado](https://wikijuridica.com.br/glossario/adjudicacao/index.md) - [Compra e venda: coisa, preço e quando a propriedade passa](https://wikijuridica.com.br/glossario/compra-e-venda-elementos/index.md) - [Forma dos contratos: quando é preciso escritura pública](https://wikijuridica.com.br/glossario/forma-dos-contratos/index.md) - [Certidão de ônus reais: o que ela mostra sobre o imóvel](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/certidao-onus-reais/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. ITBI na compra na planta: momento da incidência e base de cálculo. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo/ Versão do conteúdo: sha256:b7bcac2bfb4fc8603603ea6c96adf7e829481873b4a1fef3f000ef2c4a8b536b Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo", "type": "webpage", "title": "ITBI na compra na planta: momento da incidência e base de cálculo", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-incorporacao-imovel-planta-base-calculo/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b7bcac2bfb4fc8603603ea6c96adf7e829481873b4a1fef3f000ef2c4a8b536b", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: