--- title: "A promessa inicial não pode ser confundida com cessão de direitos" description: "Separe a promessa inicial, que não transfere propriedade, de uma cessão onerosa, cujo tratamento ainda aguarda o Tema 1124." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-momento-registro/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-29" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:b8ab2a12d02abc914806fc762db848357d0380eb203f37fc2bd4571dd9919b19" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Código Civil, arts. 1.245 e 1.246" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245" verified_at: "2026-07-12" - name: "Código Tributário Nacional, arts. 35 e 38" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art35" verified_at: "2026-07-12" - name: "TJMG NUGEP — Tema 1124 do STF" url: "https://www8.tjmg.jus.br/enciclopedia-nugep/ImpostosMunicipais.html" verified_at: "2026-07-12" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # A promessa inicial não pode ser confundida com cessão de direitos Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 O [art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) afirma que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título. Por isso, promessa de compra e venda sem registro não torna, por si só, o comprador proprietário. Essa conclusão não encerra toda discussão do ITBI: o [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) também menciona a cessão onerosa de direitos relativos às transmissões, e o alcance dessa hipótese está em debate no Tema 1124 do STF. Em 12 de julho de 2026, o mérito do Tema 1124 ainda não tinha sido julgado; o processo estava concluso desde 22 de abril. É incorreto apresentar como tese vinculante final que toda cessão antes do registro escapa ao imposto. Deve-se distinguir a transferência da propriedade do negócio autônomo e oneroso de cessão. ## A compra da propriedade se completa no Registro de Imóveis Escritura, contrato e pagamento criam obrigações, mas o [art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm) preserva o alienante como proprietário enquanto o título não for registrado. Uma cobrança municipal fundada exclusivamente na afirmação de que a propriedade já passou na promessa ignora esse marco civil. ## A cessão pode ter conteúdo econômico próprio O comprador original pode ceder a terceiro sua posição contratual mediante preço. Nessa situação, não há apenas uma promessa parada: existe transferência onerosa de direitos aquisitivos. O [art. 35](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) do [CTN](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm) contempla cessões, mas a compatibilidade da cobrança antes do registro e seus limites constitucionais formam a controvérsia do Tema 1124. ## Leia o documento e a lei municipal antes de classificar o fato Identifique se houve mera promessa, cessão gratuita, cessão onerosa, adjudicação ou registro definitivo. Compare datas, pagamentos e cadeia de titulares. A guia também deve indicar qual hipótese legal foi aplicada. Essa leitura evita usar o marco registral da propriedade como resposta automática a uma cobrança que se refere a outro direito. ## A resposta deve identificar a hipótese escrita na guia Peça ao município que esclareça se cobra transferência de propriedade, cessão onerosa de direito ou simples antecipação procedimental. Para promessa inicial sem cessão, apresente contrato, matrícula ainda em nome do vendedor e inexistência de pagamento a terceiro pela posição contratual. Se a guia tratar de cessão, registre que o Tema 1124 segue pendente e analise a lei local, em vez de usar uma conclusão definitiva que o STF ainda não firmou. ## Perguntas frequentes ### O STF já decidiu definitivamente o Tema 1124? Não. Em 12 de julho de 2026, o mérito seguia pendente, de modo que não existe tese final vinculante sobre a cessão discutida no recurso. ### Contrato particular transfere a propriedade do imóvel? Não. Nos termos do [art. 1.245](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) do [Código Civil](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm), a transferência entre vivos depende do registro do título. ## Proveniência - [Código Civil, arts. 1.245 e 1.246](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1245) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Código Tributário Nacional, arts. 35 e 38](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm#art35) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [TJMG NUGEP — Tema 1124 do STF](https://www8.tjmg.jus.br/enciclopedia-nugep/ImpostosMunicipais.html) — verificado em 2026-07-12 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Registro de imóveis: por que só ele transfere a propriedade](https://wikijuridica.com.br/glossario/registro-de-imoveis/index.md) - [Distrato antes do registro e devolução do ITBI](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-negocio-desfeito-devolucao/index.md) - [Contestar o valor de referência do ITBI antes de pagar](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-base-calculo-valor-venal/index.md) - [ITBI na cessão de direitos de compromisso de compra e venda](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-cessao-direitos-compromisso-compra-venda/index.md) - [Cessão de direitos do compromisso de imóvel](https://wikijuridica.com.br/glossario/imob-cessao-direitos-compromisso/index.md) - [REsp 2.252.124 do STJ: direito civil e processual civil](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2252124/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/itbi-momento-registro/index.md) ## Percursos por fundamento legal Outras páginas deste acervo que se apoiam nos mesmos dispositivos legais. **Código Tributário Nacional, artigo 35, inciso III** — `urn:lex:br:federal:lei:1966-10-25;5172!art35` - [ITBI na cessão de direitos de imóvel na planta: quando incide](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/itbi-cessao-direitos/index.md) - [Permuta de imóveis: como funciona a troca e a torna](https://wikijuridica.com.br/imobiliario/permuta-imoveis/index.md) - [ITBI incide na usucapião? 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A promessa inicial não pode ser confundida com cessão de direitos. Wiki Jurídica. 2026-08-29. https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-momento-registro/ Versão do conteúdo: sha256:b8ab2a12d02abc914806fc762db848357d0380eb203f37fc2bd4571dd9919b19 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-itbi-momento-registro", "type": "webpage", "title": "A promessa inicial não pode ser confundida com cessão de direitos", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 29]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-momento-registro/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:b8ab2a12d02abc914806fc762db848357d0380eb203f37fc2bd4571dd9919b19", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: