--- title: "Locador pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS" description: "O art. 251 da LC 214/2025 exige receita acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis, cumulativamente. Veja como contar e o que acontece se você ultrapassar." url: "https://wikijuridica.com.br/tributario/reforma-aluguel-pf-vira-contribuinte/" lang: "pt-BR" page_type: "artigo" author: name: "Rafael Toledo" legal_name: "Rafael Toledo da Silva Duarte" credential: "OAB/RJ 227191" profile: "https://wikijuridica.com.br/sobre/" same_as: - "https://www.linkedin.com/in/rafaeltoledoadvogado" reviewer: "Rafael Toledo" publisher: name: "Wiki Jurídica" same_as: - "https://www.instagram.com/wiki.juridica/" - "https://www.facebook.com/wikijuridica" date_published: "2026-08-06" date_modified: "2026-08-26" reviewed_at: "2026-08-26" version: "sha256:1232dd07d9cc43b0d1cf52d83a72fac227ca16513889dff08bdf1ee494132b97" license: "CC-BY-4.0" license_url: "https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" usage_policy: "https://wikijuridica.com.br/api/politica-de-uso.json" services: catalog: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/ai-catalog.json" mcp: "https://wikijuridica.com.br/mcp" a2a: "https://wikijuridica.com.br/.well-known/agent-card.json" search: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/search" openapi: "https://wikijuridica.com.br/openapi.json" citar: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citar" verificar citações: "https://wikijuridica.com.br/api/v1/citacoes" sources: - name: "Emenda Constitucional 132/2023" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm" verified_at: "2026-08-04" - name: "Lei Complementar nº 214 de 16/01/2025" url: "https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214compilado.htm" verified_at: "2026-08-04" --- > Índice do acervo > O mapa completo das páginas públicas está em https://wikijuridica.com.br/llms.txt > Consulte-o para descobrir as áreas e as páginas antes de navegar item a item. # Locador pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS Por Rafael Toledo, OAB/RJ 227191 · revisado em 2026-08-26 Nem todo proprietário que vive de aluguel passa a recolher os novos tributos. A lei complementar fixou dois critérios que precisam ser atendidos ao mesmo tempo, e é essa cumulatividade que define quem entra e quem fica de fora do regime regular. ## Os dois critérios do art. 251 O [art. 251](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei.complementar:2025-01-16;214) da [Lei Complementar 214/2025](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei.complementar:2025-01-16;214) sujeita ao regime específico de bens imóveis as operações realizadas por contribuintes que apurem o IBS e a CBS no regime regular. O § 1º define quando a pessoa física passa a ser considerada contribuinte. No inciso I, que trata de locação, cessão onerosa e arrendamento, exige que, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 e que elas tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos. As duas alíneas são cumulativas. Quem tem cinco imóveis e receita anual de R$ 200.000,00 não se enquadra; quem tem dois imóveis e receita de R$ 300.000,00 também não. É preciso ultrapassar os dois patamares. O § 5º acrescenta que o valor da alínea a será atualizado mensalmente, a partir da publicação da lei complementar, pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo. ## A regra que alcança o próprio ano-calendário Há um segundo dispositivo que costuma passar despercebido. O § 2º do art. 251 estabelece que também será considerada contribuinte no próprio ano-calendário a pessoa física que, no caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, obtenha receita que exceda em 20% o limite previsto na alínea a do inciso I do § 1º. Ou seja, existe um gatilho imediato: ultrapassado esse patamar dentro do ano corrente, a condição de contribuinte se instala sem esperar o ano seguinte. A consequência prática é que o acompanhamento não pode ser anual e retrospectivo. Quem está próximo do limite precisa monitorar a receita mês a mês. ## Como contar imóveis e receita Dois detalhes técnicos evitam erro na conta: - o § 6º remete ao regulamento a definição do que são bens imóveis distintos, para fins dos incisos I e II do § 1º. Enquanto isso não estiver plenamente detalhado, mantenha o controle por matrícula; - o § 3º, aplicável ao inciso II, exige que os imóveis estejam no patrimônio há menos de cinco anos contados da aquisição, e o § 4º manda contar esse prazo, no caso de bem recebido por meação, doação ou herança, desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, pelo falecido ou pelo doador. Monte uma planilha simples com uma linha por matrícula, o valor recebido mês a mês e a data de aquisição. É esse controle que responde, a qualquer momento, se você está dentro ou fora. ## A locação de curta duração tem regra própria O art. 253 estabelece que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte do regime regular, com período não superior a noventa dias ininterruptos, seja tributada de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. O § 1º, incluído pela [Lei Complementar 227/2026](https://www.lexml.gov.br/urn/urn:lex:br:federal:lei.complementar:2026-01-13;227), esclarece que se consideram contribuintes do regime regular, para esse fim, as pessoas físicas que atendam ao inciso I do § 1º e ao inciso II do § 2º do art. 251. E o § 2º determina que essas operações sejam incluídas nos limites daqueles dispositivos. Para quem opera aluguel por temporada em plataformas digitais, essa é a regra central: a receita conta para os limites e o tratamento segue a lógica da hotelaria. ## Um exemplo de contagem Um proprietário tem quatro apartamentos alugados e recebeu R$ 260.000,00 no ano anterior. Ele ultrapassa as duas alíneas do inciso I — mais de três imóveis e receita acima de R$ 240.000,00 — e passa a ser contribuinte do regime regular. Outro proprietário tem seis imóveis, mas a receita anual soma R$ 180.000,00. Ele não atinge a alínea a e permanece fora do regime, ainda que tenha mais imóveis que o primeiro. Um terceiro tem três imóveis e receita de R$ 400.000,00. Como a alínea b exige mais de três bens imóveis distintos, ele não se enquadra pelo inciso I — mas precisa observar o § 2º e as demais regras do capítulo conforme a natureza de suas operações. ## Quando a posição do proprietário muda de um ano para outro A posição do proprietário pode mudar de um ano para o outro, e o gatilho é apurado dentro do próprio exercício. Montar esse controle, simular cenários de aquisição e venda e definir a estrutura mais adequada é conversa para um tributarista, que trabalha com as escrituras e os contratos recebidos por canal digital. ## Perguntas frequentes ### Aluguel de imóvel comercial conta para o limite? O inciso I do § 1º do art. 251 trata de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, sem restringir o uso; o controle deve considerar todas essas operações. ### O limite de R$ 240 mil é corrigido? Sim. O § 5º do art. 251 prevê atualização mensal desde a publicação da lei complementar, pelo IPCA ou índice que o substitua. ## Proveniência - [Emenda Constitucional 132/2023](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm) — verificado em 2026-08-04 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. - [Lei Complementar nº 214 de 16/01/2025](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214compilado.htm) — verificado em 2026-08-04 · Fonte oficial usada como referência e proveniência. --- Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso. ## Conteúdos relacionados - [Redutor social e alíquota reduzida no aluguel residencial](https://wikijuridica.com.br/tributario/reforma-aluguel-redutor-social-aliquota/index.md) - [Holding ou pessoa física para aluguel na reforma?](https://wikijuridica.com.br/tributario/reforma-holding-patrimonial-janela-2027/index.md) - [Venda de imóvel novo: regime da incorporadora na reforma](https://wikijuridica.com.br/tributario/reforma-venda-imovel-incorporadora/index.md) - [Pedido de imunidade do ITBI na integralização](https://wikijuridica.com.br/tributario/itbi-integralizacao-capital-imunidade/index.md) - [REsp 2.228.755 do STJ: locação não residencial](https://wikijuridica.com.br/jurisprudencia/stj-resp-2228755/index.md) - [Aluguel na holding paga menos imposto que na pessoa física?](https://wikijuridica.com.br/sucessoes/holding-tributacao-aluguel-pj/index.md) - [Rede social jurídica do portal: dúvidas do público e comentários de advogados inscritos na OAB](https://wikijuridica.com.br/redesocial/index.md) - [Página deste tema na rede social do portal](https://wikijuridica.com.br/redesocial/tema/tributario/reforma-aluguel-pf-vira-contribuinte/index.md) Conteúdo de autoria de Rafael Toledo, advogado responsável técnico pela publicação, elaborado a partir de fontes oficiais verificadas e citadas. ## Como citar esta página Rafael Toledo, OAB/RJ 227191. Locador pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS. Wiki Jurídica. 2026-08-26. https://wikijuridica.com.br/tributario/reforma-aluguel-pf-vira-contribuinte/ Versão do conteúdo: sha256:1232dd07d9cc43b0d1cf52d83a72fac227ca16513889dff08bdf1ee494132b97 Os mesmos dados em CSL-JSON, o formato que processadores de citação leem sem interpretar texto: ```json { "id": "wikijuridica-com-br-tributario-reforma-aluguel-pf-vira-contribuinte", "type": "webpage", "title": "Locador pessoa física como contribuinte do IBS e da CBS", "container-title": "Wiki Jurídica", "publisher": "Wiki Jurídica", "author": [{"literal": "Rafael Toledo, OAB/RJ 227191"}], "issued": {"date-parts": [[2026, 8, 26]]}, "URL": "https://wikijuridica.com.br/tributario/reforma-aluguel-pf-vira-contribuinte/", "language": "pt-BR", "version": "sha256:1232dd07d9cc43b0d1cf52d83a72fac227ca16513889dff08bdf1ee494132b97", "note": "Licença CC-BY-4.0 — https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/" } ``` Versão canônica: