Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO
DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E
RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
AUSÊNCIA DE PRÉVIA OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA
284/STF. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº
13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE
FATOS E PROVAS E A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE
NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA.
NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Ação declaratória de resilição de contrato c/c pedido de revisão
de disposições contratuais e restituição de valores.
- O reconhecimento da negativa de prestação jurisdicional exige a
prévia oposição dos embargos de declaração, de forma a compelir a
Corte de origem a sanar os vícios, esgotando a instância ordinária.
- A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC
se aplica quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
- Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do
Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se
tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o
limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da
taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira
Turma, DJEN 19/9/2025).
- A existência de fundamentos do acórdão recorrido não impugnados -
quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a
apreciação do recurso especial.
- O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas
contratuais em recurso especial é inadmissível.
- De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do
STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
- Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como
prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica
nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
- Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte,
parcialmente provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO
DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E
RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
AUSÊNCIA DE PRÉVIA OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA
284/STF. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº
13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE
FATOS E PROVAS E A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE
NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA.
NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.
1. Ação declaratória de resilição de contrato c/c pedido de revisão
de disposições contratuais e restituição de valores.
2. O reconhecimento da negativa de prestação jurisdicional exige a
prévia oposição dos embargos de declaração, de forma a compelir a
Corte de origem a sanar os vícios, esgotando a instância ordinária.
3. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC
se aplica quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
4. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do
Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se
tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o
limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da
taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira
Turma, DJEN 19/9/2025).
5. A existência de fundamentos do acórdão recorrido não impugnados -
quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a
apreciação do recurso especial.
6. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas
contratuais em recurso especial é inadmissível.
7. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do
STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
8. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como
prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica
nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte,
parcialmente provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025,
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte,
dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra
Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura
Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2239572 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
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Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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