STJ — 2260270

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES EM INCORPORAÇÃO COM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC ESTABELECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.. ÓBICES DAS SÚMULAS Nº 7 E 83/STJ. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por promitente vendedora, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação de promessa de compra e venda de bem imóvel com pedidos de rescisão contratual e restituição de valores formulados pela promitente compradora, deu parcial provimento à apelação para fixar o percentual de retenção em 25% do total pago pelo promitente comprador. 2. A Recorrente sustenta (a) violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC pela falta de enfrentamento adequado da aplicação integral do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 e dos critérios do art. 413 do Código Civil para a redução da cláusula penal; (b) violação ao art. 67-A da Lei nº 4.591/64 por afastar o percentual de 50% de retenção em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, com resolução por culpa do promissário comprador; e (c) violação ao art. 413 do Código Civil, por ausência de requisitos para a redução da cláusula penal. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em (i) saber se o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional ou em insuficiência de fundamentação, em violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, por não explicitar, de forma suficiente, os fundamentos relativos à aplicação do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 e do art. 413 do Código Civil; e (ii) saber se é possível, em sede de recurso especial, restabelecer o percentual de 50% de retenção previsto no art. 67-A da Lei nº 4.591/64, em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação com resolução por culpa do comprador, afastando a redução para 25% fixada com base nas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor e no art. 413 do Código Civil, à vista dos óbices das Súmulas nº 7 e 83 do STJ. III. Razões de decidir 4. O órgão julgador de origem examinou de forma expressa e suficiente os pontos relevantes suscitados, inclusive a redução da multa compensatória e a ponderação entre o art. 67-A da Lei nº 4.591/64, o art. 413 do Código Civil e as normas do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se, por isso, a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC. 5. Decisão contrária aos interesses da parte não se confunde com negativa de prestação jurisdicional, nem fundamentação concisa se equipara à ausência de fundamentação, de modo que não se caracteriza prestação jurisdicional defeituosa. 6. A revisão do percentual de retenção fixado pelo Tribunal de origem (25% dos valores pagos) e da aplicação concreta do art. 413 do Código Civil e do art. 67-A da Lei nº 4.591/64 demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das circunstâncias específicas do contrato, providência vedada em recurso especial, à luz da Súmula nº 7/STJ. 7. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 8. Em casos semelhantes, esta Corte já firmou o entendimento de que, em regra, a redução da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil, por considerar excessiva a penalidade originalmente pactuada, encontra-se alicerçada nas particularidades fático-probatórias do caso concreto, o que atrai novamente a vedação contida na Súmula nº 7 desta Corte. 9. O alinhamento do acórdão recorrido à orientação consolidada desta Corte atrai a incidência da Súmula nº 83/STJ, que obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do art. 105, III, da CF/1988. IV. Dispositivo 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, nego provimento.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/04/2026 a 13/04/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Daniela Teixeira. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.

(REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - SÚMULA Nº 7/STJ) STJ - <<REsp 1985207>>-PR, <<REsp 2233607>>-SP, <<AREsp 2821691>>-SP (RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 83/STJ) STJ - <<REsp 2180144>>-SP, <<REsp 2106548>>-SP, <<REsp 2111681>>-SP